根据国际统计学会（The International Statistical Institute）公布的数据，“婴儿潮一代”目前年龄正处在60岁到80岁之间，与“千禧一代”共同组成了人数最多的两代人之一。

得益于经济发展，海湾地区总人口在 20 年内翻了近一番，从 1995 年的 2620 万增加到 2021 年的 5640 万。虽然人口增长的主要部分来自于大量外部移民，有力支撑了当地的经济和社会发展，但与此同时，当地人口数量也发生了显著变化。在 2010-2021 年期间，部分海湾国家的本国人口数量增长幅度接近20%。

传统上，海湾地区婴儿出生率高、人口结构中年轻人占比高是最为突出的特点，相关产业关注点普遍聚焦于年轻人口的需求，颇具代表性的就是迪拜教育资源供不应求，以及随之而来的青少年入学难等问题。

但外界普遍没有意识到，当前海湾地区人口结构正在经历着深刻转变。在可预见的未来，当地生育率将转折下行，同时预期寿命则有所延长，退休人口数量将持续增长，越来越多的老年人亟需高质量的养老服务和高品质的配套硬件设施。这一趋势将逐步形成海湾地区的“一老一小”现象，它不仅反映了社会变化，也为当地养老与教育产业的发展提供了广阔空间与潜在机遇。

海湾合作委员会的人口统计图

图源国际统计学会（ISI）

关注“小”：教育与学生公寓市场的崛起

随着“千禧一代”的人口增长，学生公寓已成为一种热门资产类别，吸引了大量投资者的关注。随着国际学生的涌入，市场对学生公寓的需求日益迫切。

“什么产品可以具有如此高的弹性？谁总是需要住宿？学生总是需要住宿。”新加坡知名的国际服务公寓运营商雅诗阁（Ascott）负责中东、非洲、土耳其和印度市场的总经理Vincent Miccolis表示。2022 年初，雅诗阁与其长期合作伙伴——来自沙特的利雅得资本共同设立了一支基金，持有该基金 20% 的股份，将向美国学生公寓项目开发投入 1.5 亿美元。

今年7月，巴林另类资产管理公司 Investcorp 收购了佛罗里达大学和德克萨斯大学各一处学生公寓，共计 914 张床位，总价值 1.6 亿美元。这些房产加入到 Investcorp 自 1996 年以来在美国建造的 250 亿美元学生公寓“帝国”中，该帝国包括 1,300 处房产，共计 16,500 张床位。

CBRE 美国全国学生公寓业务联席主管 Jaclyn Fitts 表示，国际投资者长期以来一直被美国学生公寓所吸引，既出于经济考虑，也出于个人舒适度。实际上，国际投资者在学生公寓方面的投入超过了任何其他美国房地产资产。

“这由几个因素驱动：许多国际投资者，包括与我们合作的中东投资者，都在寻求更高的现金收益，”Jaclyn Fitts 表示，“但同时，他们中的许多人都在美国上学或有孩子在美国上学，所以他们了解学生公寓是什么样子。这吸引了他们。”

Jaclyn Fitts 分享的 CBRE 内部数据显示，2019 年，外国对学生公寓的投资占该行业总投资的 38.5%。疫情过后，这一比例大幅下降，到 2023 年仍只有 12%。更高的收益率被更昂贵的债务部分抵消，贷方认为学生公寓风险更大，因为它每年只在开学时出租一次，而且“如果你错过了，就错过了”。

2024 年 4 月，总部位于迪拜的巴林 GFH 金融集团子公司 GFH Partners 表示，该公司在年初斥资 3 亿美元购买了顶级大学附近的三处新房产，共有 1,300 张床位，入住率为 97%。在5月份发布的一份报告中，GFH合作伙伴认为，美国学生公寓在供应水平上尚未“完全”成熟：在刚刚开始的学年里，美国公立和私立大学的学生人数约为1500万。这还不包括国际学生，根据GFH合作伙伴的数据，去年国际学生超过100万。

阿布扎比投资局的一家子公司于 2022 年夏天与佐治亚州亚特兰大的 Landmark Properties 建立了 20 亿美元的合作伙伴关系，以开发美国学生公寓。此前，两家公司于当年 3 月达成 10 亿美元的合作，在美国收购和运营“增值”学生公寓。

2019 年 3 月，沙特 Sidra Capital 收购了美国六个州的七处学生公寓。Sidra Capital 副董事长 Hani Baothman 表示，这些房产将带来“诱人的风险调整回报”。由于房间较小且设施共用，学生公寓更像是经济型酒店而非传统房产。迪拜赫瑞瓦特大学助理教授 Matt Myers 表示，建造一套公寓的成本较低，而每平方英尺的租金较高。Matt Myers 表示，付款也往往更可靠，因为它通常由家庭或学生贷款资助，并且通常每学期预付，而不是每月支付。

在过去几年间，海湾实体企业已在美国学生公寓上投资了数十亿美元。随着 GCC 学生人数的增长，目前正考虑在本地采取同样的举措。“迪拜肯定有很多机会，”Matt Myers表示，“我经常听说学生们很难找到负担得起的住房”。

7 月，阿布扎比投资办公室（ADIO）表示，已签订合同在哈利法大学主校区和 Sas Al Nakhl 校区建造 3,260 间客房和共享设施，这是阿联酋有史以来最大的学生公寓投资。

从长远来看，投资者面临的最大风险是人口结构的变化，未来几十年，学生人数在经历多年增长后将逐渐下降。Matt Myers表示，“下降不是跌落悬崖，而是下降，我们已经习惯了增长，但如果你是市场上最好的板块，人们仍然会被吸引”。

关注“老”：养老地产的崛起与机遇

除了年轻一代的学生外，海湾地区的银发经济发展机遇也不容忽视。

全球人口结构的变化为海湾地区全新的老年产业铺平了道路。随着预期寿命的提高，海湾各国的老年人口数量也在不断增加。CBRE 预计，阿联酋 55 岁（含）以上的退休年龄人口（目前约为 7%）将在未来 10 年内大幅增加，因为公民寿命更长，年长的富裕外国人以退休人员、企业家或自由职业者的身份在这里度过时光，这将推动对养老地产项目的需求。

据中东和北非长期医疗、房地产和教育顾问 Mansoor Ahmed 称，海湾退休群体中许多人财力雄厚，他们也比前几代当地人更富有，因此可能热衷于红海、未来新城（NEOM） 和拉斯海马等度假胜地的“高质量”养老地产。

他认为，“发达国家的退休人员越来越多地移居到阳光明媚的地方，这些地方距离家乡只有三到四个小时的航程，生活成本和生活质量都更高，许多中东和北非地区的国家，如阿联酋、埃及、约旦、阿曼，以及最近的沙特，都可以瞄准这一细分市场。”

养老地产在美国是一项庞大的业务，但在海湾地区还不是大趋势。总部位于阿联酋的 Aster DM Healthcare 和巴林的 GFH Financial Investment Group 是海湾地区家喻户晓的品牌，它们通过有针对性的医疗和房地产服务进入了这个刚刚起步但前景光明的行业。11 月下旬，GFH 成立了一家新开发商 Outlive，专门为中东和北非和欧洲的老年人打造支持性环境。

CBRE 中东和北非地区研究主管 Matthew Green 表示，现有的少数物业是为有大量或全职需求的人提供的护理设施。但在阿联酋于 2020 年为 55 岁（含）以上且有可靠财务能力的外国人推出可续签的五年退休签证之后，情况可能正在发生变化。

Matthew Green 表示，这促使若干家当地开发商正在“积极评估该领域的市场机会”，尤其是在独立和辅助生活领域。这类服务面向需要少量或适度支持的老年人，他们寻求一定活动和与同龄人的积极互动。“目前，这些项目大致仍处于规划和早期执行阶段。然而，由于房地产增长基本面强劲、人口增长和人均收入水平高，国际运营商（主要来自于亚洲和欧洲）对进入该地区开发养老地产项目抱有浓厚的兴趣，尤其是阿联酋市场。

随着第一批设施开始开放，未来几年类似的项目可能会大幅增加。”Matthew Green补充说，政府计划“大力”支持这个新兴行业，确保老年人能够获得全面和可及的医疗保健应该是首要任务。

11 月 26 日，Aster DM Healthcare 与迪拜保险 (DIC) 宣布以 Vibrance Senior 品牌建立合作伙伴关系。新计划的年保费为 16,693 至 27,591 迪拉姆（4,545 至 7,515 美元），保额为 150,000 迪拉姆（40,850 美元）。该计划将利用远程医疗和其他医疗技术来满足经常与复杂慢性病作斗争的老年患者的超大需求。

“人口老龄化，加上越来越多的退休人员定居阿联酋，大大增加了对老年医疗服务的需求，”迪拜保险公司的一位代表指出。远程就诊、预防性护理以及门诊和在家治疗对于降低老年人“固有”的高保险成本至关重要，以往计划每年的保费通常超过 25,000 迪拉姆（6,800 美元）。

初级保健和糖尿病管理的居家护理是 First Response Healthcare 的重点，该公司是一家医疗服务提供商，其员工人数已从 2018 年迪拜的 16 人发展到如今迪拜、阿布扎比、拉斯海马和卡塔尔的 250 多人。

“First Response 的服务并非专门针对老年人，但较好满足了老年人排斥前往诊所面诊的偏好，针对非急性疾病的精简医疗服务也有助于减轻政府的财政压力，”首席执行官 Pavan Sharma 指出。

海湾地区的“一老一小”问题为养老与教育产业的发展提供了巨大的机遇。随着学生和老年人口的不断增加，通过优化教育资源配置和提升养老服务质量，海湾国家不仅可以满足本国居民的需求，同时也将吸引大量国际投资者关注。未来，海湾地区有望成为全球养老和教育产业的重要市场，带动地区经济进一步发展。