关于金融机构对房屋抵押权失效的问题，笔者已经分享多次，不过之前分享的情景主要因为金融机构在未取得房屋共有人或配偶的同意的情景下办理抵押登记，最后导致法院认定金融机构对房屋抵押权失效的操作风险。其实，法院在认定房屋抵押权是否有效，核心还是围绕相关人员或机构对房屋抵押权是否构成善意取得。 某信托公司以方某所有的房屋作为抵押发放贷款465万元，并办理房屋抵押登记，在方某贷款逾期之后，信托公司申请处置抵押房产，方某亲属向法院提供方某取得抵押房产的产权证书已被撤销，由于信托公司在方某贷款准入时存在调查不到位情形，最终法院认定，信托公司不符合抵押权善意取得的条件。 一、案件基本情况 （一）借款人犯罪污点，抵押给信托公司房产半年内存在两次抵押给他人 2009年，方某因诈骗罪被提起公诉，法院作出（2009）丰刑初字第1074号刑事判决书，方某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，刑期为自2009年2月10日起至2017年2月9日止。 2017年11月21日，方某通过虚假受赠的方式取得其父母房屋产权，并办理产权登记。2017年12月1日，方某将该房屋办理了抵押手续，抵押权人为北京某典当行有限责任公司通州分公司，抵押金额为440万元，该抵押权于2018年2月2日解除；该房屋又于2018年2月12日办理了抵押手续，抵押权人为陈某1，金额为442.2万元，该抵押权于2018年3月22日解除。 （二）信托公司办理房产抵押贷款，存在先放款后办理公证强制执行、房产抵押登记的瑕疵 2018年3月21日，方某与某信托公司签订《抵押保证借款合同》，约定：方某从中原公司贷款465万元，用于日常经营及消费；贷款期限自2018年3月21日至2018年9月21日；抵押物为方某通过虚假受赠方式取得的父母房产。 2018年3月21日，方某与信托公司共同向北京市某公证处申请赋予上述《抵押保证借款合同》强制执行效力；2018年3月26日，北京市某公证处出具了（2018）京*内经证字*号公证书。 2018年3月23日，信托公司向方某发放贷款465万元。2018年3月22日，信托公司与方某共同向不动产登记中心提交抵押登记申请材料，并于当天取得了办理抵押登记手续的受理回执；2018年3月26日，方某与信托公司就上述房屋办理了抵押登记手续。 二、法院判决情况 （一）一审法院判决情况 一审法院认为，（2019）京0102民初33783号民事判决书已判决“确认方某1将位于北京市西城区（原宣武区）某号房屋赠与给方某的赠与合同不成立”。（2020）京0102行初286号行政判决书也判决“撤销北京市规划和自然资源委员会颁发给第三人方刚的*号《不动产权证书》。”在此情况下，方某于2018年3月26日将该房屋抵押给中原信托公司的行为构成无权处分。故本案审查的核心在于信托公司是否对该抵押权构成善意取得。 （一）从放贷过程来看，2017年11月22日涉案房屋所有权登记至方某名下，2017年12月1日方某便第一次使用该房屋进行抵押，金额为440万元，之后在短短的4个月内，方某先后利用该房屋进行了三次抵押。 作为专业放贷机构，此种情况理应引起信托公司的高度注意。然而，信托公司进行入户调查的时间为2018年3月1日，此时涉案房屋上陈某1的抵押权尚未解除。 （二）在放贷审查中，信托公司将部分审查工作交由在北京区域内没有经营贷款业务资格的某小额贷款公司进行。对于此笔放贷业务，有关监督管理部门也认定存在诸多瑕疵，包括“信托公司未对其委托贷款服务机构小贷公司尽到足够的监督义务”“信托公司未对小贷公司借款用途调查工作进行有效监督”、“未见小贷公司收集方公司工作收入来源相关材料”“信托公司放款时间早于《公证书》和《不动产登记证明》出具时间，存在业务办理瑕疵”。 （三）最后，信托公司提交的入户调查照片可以明显看出涉案房屋存在多人共同居住使用的表征，而信托公司却未对此作进一步的了解与调查。 由此可见，信托公司的工作确实存在诸多瑕疵及不合常理之处。在此情况下，信托公司主张对该笔抵押权构成善意取得，法院着实难以支持。 （二）二审法院判决情况 二审法院认为，综合各方诉辩意见，本案二审审查的焦点应为信托公司是否符合抵押权善意取得的法定条件。 信托公司作为专业的放贷公司，应当预见真实物权状态可能与公示状态存在差别，对抵押物权属登记情况可能存在的风险亦具备高于一般社会公众的甄别能力。虽然案涉房屋在办理抵押时登记在方某名下，但信托公司的举证不足以证明其在签订抵押合同时尽到了其作为专业机构的审慎注意义务，且某地银保监局信访答复意见书亦表明信托公司在此过程中存在诸多违反行业管理规范的行为，故一审法院结合放贷过程、入户调查等情况认定信托公司不符合抵押权善意取得的法定条件，该项认定并无不当，本院依法予以确认。 注：上述案件来源于中国裁判文书网（2023）京02民终7341号《某信托有限公司等与方某1、方某2等抵押权纠纷二审民事判决书》 结束语 笔者认为，为防范房产抵押履职不到位所引发的操作风险，金融机构工作人员应该重视房产取得方式及使用情况的调查。 对于将半年内取得的房产用于抵押，应该向房产所有人获取房产取得凭证，包括但不限于相关银行账户流水、纳税证明、交易凭证；为了解房产使用情况，应实地走访抵押房产，特别要了解房产实际使用人与房产所有人的关系，据此判断是否要接受该房产抵押以及如何采取进一步风险控制措施等。