2024 年 11 月 13 日财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的住房交易税收新政，主要包括契税、增值税、土地增值税等方面的调整，以下是具体解读：

1. 契税方面

优惠面积标准提高：现行享受 1%低税率优惠的面积标准由 90 平方米提高到 140 平方米。这意味着购买 90 平方米至 140 平方米之间住房的购房者，契税负担明显减轻。例如，在其他条件不变的情况下，一套 120 平方米、总价 300 万元的住房，按照原来的政策，在一些地区可能需要按照 1.5%的税率缴纳契税，即 4.5 万元；而新政实施后，只需按照 1%的税率缴纳，契税降为 3 万元。

统一二套住房契税优惠政策：北京、上海、广州、深圳 4 个城市与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，全国范围内对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过 140 平方米的，统一按 1%的税率缴纳契税；面积为 140 平方米以上的，家庭唯一住房减按 1.5%的税率征收契税，家庭第二套住房减按 2%的税率征收契税。这对于一线城市的购房者来说是较大的利好，使他们在购买二套房时能享受到与其他地区相同的契税优惠政策。

2. 增值税方面

免征条件放宽：在城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳 4 个城市个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。这一调整大大降低了二手房的交易成本，尤其是对于一线城市的大户型、高总价的二手房交易影响较大。比如，过去某个一线城市房东出售一套 1000 万元的大户型非普通住宅，若持有年限超过 2 年但按照原政策可能需要缴纳一定的增值税，而新政实施后这笔费用则可以免除，将提高房东出售房产的积极性，也有利于活跃二手房市场。

促进次新房挂牌：政策调整后，持有 2 年以上的大户型住房出售成本降低，房东出售此类房产的积极性增加，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来也利好购房者认购次新房和大户型房源，对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极作用。

3. 土地增值税方面

预征率下限降低：将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点。调整后，东部地区为 1.5%，中部和东北地区为 1%，西部地区为 0.5%。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。这一措施有利于降低房地产企业的资金压力，特别是在当前房地产市场持续调整、房企资金链紧张的情况下，能够为企业提供更多的运营空间和发展机遇。例如，一个房地产项目在预征土地增值税时，按照新的预征率下限，企业预缴的税款会减少，可支配资金增多，有助于缓解开发前期的资金压力。

优惠政策延续：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额 20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。这一规定在一定程度上保证了普通标准住宅的建设和销售，对于稳定房地产市场供应具有积极意义。

总体而言，此次住房交易税收新政的公布，是政府在促进房地产市场平稳健康发展方面迈出的重要一步。新政通过优化契税、土地增值税和增值税政策，不仅减轻了居民的购房负担，缓解了房企的资金压力，还降低了二手房的交易成本，为房地产市场的稳定发展注入了新的活力。

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