【摘要】城投·四新之光地处武汉市汉阳“四新片区”，地处四新地区中心景观轴核心位置，总占地面积208836㎡，规划总建筑面积975443㎡，其中住宅34万方、办公写字楼24万方、商业6万方，总户数3054户，是集居住、商业、办公、公园、学校多功能业态为一体的大型综合体社区。根据2016年12月8日《武汉市国土资源和规划局汉阳分局会议纪要》（第七期）中决定，武汉市汉阳区四新大道以南、连通港以西五个地块分A、B两个包，武汉新天澜置业投资开发有限公司开发B包，包括03J5商务地块，03J11住宅地块和03J16住宅三个地块，净用地面积130696平方米，拟建建筑总面积为488100平方米，按规程设置一所幼儿园。
一、交易条件
转让底价34572.43 万元，一次性付款，保证金2000万元。
二、公司简介
标的企业名称：武汉新天澜置业投资开发有限公司
所在地区：湖北省武汉市
法定代表人：李智
成立日期：2015-06-11
注册资本：2000万元
经济类型：国有控股企业
公司类型（经济性质）：有限责任公司
所属行业类型：房地产业
所属行业：房地产业
统一社会信用代码或组织机构代码：91420105333603598J
经营规模：小型
经营范围：对房地产业投资；房地产开发；市场营销策划；房地产信息咨询；商品房销售；物业管理（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）
职工人数：0
是否含有国有划拨土地：否
导致标的企业的实际控制权发生转移：是
三、房地产开发项目
1、项目概况
城投·四新之光地处武汉市汉阳“四新片区”，项目位于四新地区中心景观轴核心位置，北侧紧领四新大道，东侧为连通港路及水系，南侧紧邻四新南路，西侧道路为子期路。项目规划总占地面积208836㎡，规划总建筑面积975443㎡，其中住宅34万方、办公写字楼24万方、商业6万方，总户数3054户，是集居住、商业、办公、公园、学校多功能业态为一体的大型综合体社区。
其中居住用地（编号03J10、03J11、03J16地块）3宗，已开发完毕并交付；商务办公用地（编号03J4、03J5地块）2宗，用地面积105亩,建筑面积约31万方。
根据2016年12月8日《武汉市国土资源和规划局汉阳分局会议纪要》（第七期）中决定，会议决定：武汉市汉阳区四新大道以南、连通港以西五个地块分A、B两个包，其中A包包括03J4商务和03J10商业和住宅两个地块，净用地面积78140平方米，拟建建筑总面积为229400平方米；B包包括03J5商务地块，03J11住宅地块和03J16住宅三个地块，净用地面积130696平方米，拟建建筑总面积为488100平方米，按规程设置一所幼儿园。
2015年3月19日武汉新天岳置业投资开发有限公司和武汉新天澜置业投资开发有限公司在武汉市政务服务中心三楼拍卖厅以挂牌方式竞得位于汉阳区四新大道以南，连通港以西，编号为P(2015）025号和P(2015）026号的A包和B包国有建设用地使用权，两家公司对五个地块统一编制规划设计方案。会议意见:同意规划方案,幼儿园的配套在取得两家公司及教育局同意意见下,同意由B包调整至A包;公共租赁住房的配套在取得房管部门同意后,A、B两个包的公共租赁住房集中配套在B包。
2、区位交通
城投四新之光项目作为城投集团精耕汉阳的首开巨作，占据了四新中轴核心区位，将打造成为区域的高品质生态人文大盘。项目位于武汉新区四新生态新城，周边"四横三纵"路网发展成熟，通过江城大道、鹦鹉大道延长线、杨泗港快速通道、三环线等可以快速通达武汉三镇。项目半径2公里内覆盖已经运行的地铁6号线以及规划在建的11号线、12号线三条地铁线，是名副其实的地铁大盘。
项目所处的四新区域，是武汉的城市副中心之一，同时也是武汉市四大居住新城之一。计划将建设成为全国重要的会展中心，打造"两型社会"建设重点示范区。随着杨泗港长江大桥的建成通车，将重新定义武汉的城市"二环线"，而四新也将迎来愈发强大的经济发展动力和土地增值实力。
3、生活配套
项目所在区域有多商圈环伺，除了现有的王家湾商圈、钟家村商圈和沌口商圈外，未来还将迎来国博商圈。项目周边新盘非常多，可以达到区域内整体配套升级，资源共享。目前亚洲最大的永旺旗舰店-永旺梦乐城沌口店，距项目不到3公里。同时，项目自身还规划了7万方的水岸商业街，可以充分满足业主日常购物、休闲娱乐等消费需求。
项目周边教育资源丰富，除了华师一附小、武汉新区第一小学、汉阳三中、武汉外校等高品质教育资源外，四新英才中学、国博一小、国博二小也规划出炉，这意味着四新片区的三大教育配套已规划齐全。同时，项目周边还分布有三所高端三甲医院，已经开业的武汉市中医医院、武汉亚心总医院以及正在建设中的泰康同济医院，均在项目的3公里车程范围内。泰康同济医院是泰康人寿与武汉同济医院战略合作的结晶，占地面积约9万平方米，规划床位约1000张，将按三级甲等综合医院的标准新建，并将打造成华中地区医教研一体化的顶级医疗中心。
4、项目特色
城投四新之光项目总体占地面积约20万方，总建面约97万方，以其过硬的工程质量，荣获2018年度国家级"建设工程项目施工安全生产标准化工地"奖（AAA）。该奖是国家建设部批准的全国范围内建筑安全文明施工领取的最高奖项，旨在规范施工安全生产工作，保障建筑职工生命安全与健康，被业内誉为安全文明施工方面的"鲁班奖"。该奖项考核标准严苛，全省只有少数项目能获此奖项。
城投四新之光项目获此殊荣，标志着该项目在安全生产预防措施及精细化管理工作的质量、职业健康安全管理体系的运行、环境文明施工等综合管理水平已达到国家级标准，在建筑行业处于领头羊地位。
整个园林景观由：一街、双园、三厅、四花园、N项人性化设计组成。
项目主体规划了34万方的精品住宅、27万方商务办公、7万方的水岸商业。建筑立面采用Art-deco风格，建筑外轮廓高端大气、线条精致端庄。建筑底部采用干挂石材，楼身采用暖黄色真石漆，加上屋顶独特的造型呈现出成熟、稳重、大气优雅的建筑品质。每栋入户大堂均做到了气派挑高，尽显大气与品质。
项目在建筑布局方面，充分考虑了不同季节的日照与气流等因素，建筑朝向均为微旋转朝南, 并采用大围合式布局，保留中央的大面积用地作为园林景观，形成大型的集中性绿化组团，让更多户型能实现南北通透，保障每一栋建筑都具有最好的景观与视野。在户型设计方面，一方面采用了全通透的户型平面设计，另一方面，每个户型的设计都以增强舒适度为前提，在户型尺寸、功能设计方面都做出了许多优化，主卧都是带衣帽间的套房设计。
项目的二期打造了以"桃源怡境"为主题的中心园林，满足人们回归田园，享受自然的美好愿景，通过森林纽带串连整个社区，给人们以时间到空间的转换，形成一个生态、宜居、休闲的社区。此外，项目将在独立地块上打造4.2万方的城市公园，契合区域生态特色，打造城市绿肺和天然氧吧，地块内部规划采用围合式布局，保留地块中央的大面积用地作为绿化景观，形成大型的集中性绿化组团，营造"五大分区、六大模块"，除了精美的林木、花钵与水景外，更设计了各种主题休闲区。
5、区域潜力
四新生态新城自成立以来坚持道路先行，以绿色道路建设拉开城市建设骨架。四新大道与已经建成通车的江城大道，是四新中心区的金十字点，构成武汉新区的黄金"十"字交通骨架。2019年杨泗港长江大桥将正式通车，将重新定义武汉的新二环线，届时，四新区域将坐拥新二环和三环线两条边界。此外，四新区域已有3、4、6号地铁线，另有11号线、12号线处于规划建设阶段。这些城市基建的完善，增强了四新与武汉各区的通达性，在拉近四新与市内各区域的空间距离的同时，也拉近了此处居民的心理距离。
四新区域的商业、教育、交通、医疗等配套加速兑现,片区居住氛围也日渐浓厚。其中四新方岛的建设备受关注。四新方岛位于四新"城市之脊"中部，占地面积约145.33公顷，连接南北发展轴线，是地区未来生态景观中心，该区域塑造以滨湖湿地为特色兼具文化、休闲、旅游和居住功能的"生态之岛、创意之城、时尚之都"。
同时，四新区域也是一片宜居热土，各大房地产开发商的先后入驻，在带了流量的同时，也增添了区域的就业机会。自2014年以来，恒大、保利、广电、华发、招商、正荣等品牌企业齐聚四新，在招拍挂方面，开发商也是频频拿地，其中不乏地王项目，这一态势无不表明开发商看好四新，区域未来发展不可小觑。
经过几年的发展，四新区域已经从初步建设期过渡到红利收割期。无论是从道路基建的开工建设，生活配套的集中爆发，还是"汉阳之眼·世界之窗"规划落定，对于片区发展无疑是重大利好消息，也提升了区域楼盘的含金量。
6、项目三期概况
项目一期已经售完，二期最后三栋也将推，不过三期规划已于2018年7月公示，根据规划显示，城投四新之光三期由03J0a（商业地块）和03J0b地块（住宅+幼儿园+部分社区商铺）组成。03J0a地块占地面积约1.35万㎡，总建筑面积约2.5万㎡，其中计容建筑面积和商业建筑面积均约1.56万㎡，容积率1.16，绿地率27.38%；03J0b地块占地面积约3.15万㎡，总建筑面积约12.5万㎡，计容建筑面积约9.3万㎡，住宅建筑面积约8.4万㎡，容积率2.96，绿地率31.57%，总计636套住宅房源，总计909个地下住宅停车位，车位配比约1：1.4，人车分流设计。
城投四新之光三期由2栋43层的超高层住宅、两栋33层高层住宅、1栋10层+9层的小高层、1栋5层+4层的洋房组成、1座15班幼儿园、4栋5层独栋商业及部分社区商铺组成。
注：从效果图及实际沙盘图的外立面来看，城投四新之光三期的商业地块产品感觉由做商墅的倾向。
四、重大事项和其他披露内容
1、意向受让方须完全认可由武汉华晟正浩资产评估有限公司对本次股权转让所出具的资产评估报告(武华晟正浩评字[2024]第008号、第010号)及武汉华晟会计师事务有限责任公司出具的审计报告（武华晟专字[2024]第023号）中的全部内容并不持异议。
2、意向受让方须承诺在受让本次转让标的时，同时受让武汉新天岳置业投资开发有限公司95%股权及对标的公司116,894,783.88元债权。
3、本项目挂牌价为人民币345,724,300元，其中，武汉新天澜置业投资开发有限公司95%股权的挂牌价为人民币16,651,274.47元，转让方持有的标的企业329,073,025.53元债权的挂牌价为人民币329,073,025.53元。若本项目形成竞价，则成交价格的增值部分为股权部分的溢价。
4、其他事项详见审计报告、评估报告等交易所备查文件。
5、意向受让方须知悉并认可：本次评估对于存货涉及土地增值税的计算，采用了模拟汇算清缴的方式，对于土地增值税的计算依据税收政策估算，不能以此作为汇算清缴的依据。具体应缴土地增值税应以税务机关核定为准。
6.本次交易完成后标的企业应当及时变更企业名称中的主要字号。不得继续使用原国家出资企业及其子企业的字号、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以国家出资企业子企业名义开展经营活动。
7、标的公司原股东放弃优先购买权。
8、意向受让方须知悉并认可：标的企业在四新之光一期（J16地块）、二期（J11地块）项目剩余车位2235个，上述车位标的企业已与转让方签订《城投四新之光地下车位使用权转让协议》，车位使用权年限与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致：自2024年7月2日至2086年8月11日。转让价款54930000元，转让价款已通过债权债务抵销方式结清。上述车位使用权属于转让方所有，不在本次股权转让需移交的资产范围内。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至转让方手续。
9、意向受让方须知悉并认可：标的企业在四新之光一期（J16地块）、二期（J11地块）3套商铺（一期C1栋商13面积69.99m2、一期C1栋商14面积38.37m2、二期B1栋商8面积142.77m2），标的企业已与转让方签订《四新之光商铺销售协议》，房源总价款合计为人民币 1,782.133.50元，转让方已通过债权债务抵销的方式结清全部房款。上述3套商铺属于转让方所有，不在本次股权转让需移交的资产范围内。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至转让方手续。
10、意向受让方须知悉并认可：标的企业在四新之光一期（J16地块）1套商铺（一期C4栋商10面积34.49m2）已签订购房合同，按揭款未支付，未完成过户登记手续。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至购房人手续。
11、意向受让方须知悉并认可：标的企业在四新之光二期（J11地块）4套商铺（2期B1栋商01面积102.58m2、2期B1栋商02面积102.58m2、2期B1栋商03面积102.58m2、2期B1栋商04面积102.58m2），目前已签订认购协议，未签购房合同，剩余购房款未支付，未完成过户登记手续。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理合同签订、资产移交、过户登记至购房人手续。
12、意向受让方须知悉并认可：标的企业名下位于汉阳区连通港西路37号城投·四新之光(二期)观廷2栋1层(6)社区服务站号，产权证号：鄂（2021)武汉市汉阳不动产权第0090516号，建筑面积374.26平方米，该房产不在本次股权转让需移交的资产范围内，该房产产权归转让方所有。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至转让方手续。
13、意向受让方须知悉并认可：标的企业名下位于汉阳区连通港西路37号城投·四新之光(二期)观廷7栋1-2层(9)托老所号，产权证号：鄂（2021）武汉市汉阳不动产权第0090529号，建筑面积：6，16.35平方米，该房产按照规划要求应无偿移交给项目所在街道办事处使用。该房产不在本次股权转让需移交的资产范围内，该房产产权归转让方所有，意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至转让方手续。
14、意向受让方须知悉并认可：标的企业与武汉新区建设开发投资有限公司于2020年9月4日签订《委托代建合同》，合同约定武汉新区建设开发投资有限公司作为建设单位委托标的企业代建莲花公园项目，待工程竣工验收和决算完成之日满三年建设单位支付标的企业垫付的工程建设款及代建管理费。截止挂牌之日，莲花公园项目己经建设完成，2024年6月21日莲花公园完成工程竣工备案。目前正在办理公园移交及工程结算等工作。2024年7月1日，标的企业、转让方与武汉新区建设开发投资有限公司签订《莲花公园代建主体变更协议》，将上述《委托代建合同》项下全部权利义务转让给转让方，上述合同权利义务不在本次股权转让需要移交的资产范围内。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理相关手续。
15、意向受让方须知悉并认可：受让后，标的企业需偿还审计报告应付账款及附件债务清单所列明债务，为保证标的企业债务偿还，转受双方须在《产权交易合同》签订后5个工作日内就审计报告应付账款及附件债务清单所列明债务设立共管资金账户，同时受让方须在前述时间内向共管账户存入不低于1.34亿元（标的企业债务扣除应付转让方债务后金额）的资金，准确金额以转让方签发的付款函为准，此账户资金专项用于清偿前述标的公司债务。由转让方发出书面支付令后，受让方根据转让方支付令载明的具体支付金额、支付对象、支付要求通过标的企业账户支付，若涉及需退还给转让方的超额计提或预估金额（包括但不限于税费、工程款等），也从此资金账户中划转至转让方指定账户。
五、财务状况
六、股权结构
