当史诗级的救市换不来史诗级的行情，福州政策工具箱再次打开。
近日，福州出台《关于进一步优化土地开发相关政策的意见（试行）》,在招商服务、规划管控、出让合同、保障性住房供地、项目验收5个方面推出了12条政策措施。
和以往不一样的是，这一轮政策只涉及产品户型的打造。但不容忽视的是，户型的迭代升级，将改变无数房子的命运。
我们知道，产品、户型，历来是买房的重要考量之一。
福州新政发布，进一步优化计容规则，允许设置跃层户型、放宽商业办公管控等新规，势必将掀起一场户型产品革命，新房产品迭代迅速迈上新的台阶：
实用率达到100%的时代正在到来！
此次，福州楼市新政最受关注的无疑是计容新规，即住宅建筑外挑阳台面积总和，拟从不超过套内建筑面积15%提高至20%。
事实上，这不是福州的首创。早在去年11月，广州就鼓励住宅设置大阳台，如今福州终于也跟进了这一利好。
简单来说，原先一套100㎡的住宅，阳台最多只有15㎡，而采用计容新规之后，阳台能扩大到20㎡，且只给你算一半面积的钱。
此次政策出台，意味着开发商能在面积上发挥的空间更大了。阳台多出5个平方，再把不计容的飘窗和半计容的花池、入户花园做大，户型空间使用率有望进一步突破。
看看广州政策出台后的案例就很清楚了。
进一步提高得房率外，福州也鼓励设置更多室外公共空间：
住宅底层架空层高，从2.8-4.5米提高为3.0-5.1米；
酒店、商业、办公等公共建筑底层架空层高，原先是参照住宅架空层执行，如今也调整为不低于4.5米；
上述架空层设置为公共开放空间并对外开放使用，不计容。
此前，架空层对福州开发商来说意味着损容。项目明明可以卖500套房子，一楼如果搞个架空层就少卖几套。不计容之后，架空层的成本就只剩下建筑成本了。
不难想象，福州高端改善社区将出现越来越多泛会所空间，大大提升居住品质。
福州开发商因“偷面积”出名的不少，楼盘因倒板问题，被要求限期整改的事例，已见怪不怪。此次政策，除了允许横向“赠送面积”，户型纵向层面也给予有更多创新。
2017年3月《福建省城市规划管理技术规定》施行后，福州住宅挑空从“按入户所在层套内30%计算”改成了“按最小面积所在层套内30%计算”。简单理解， 复式送面积，原本可以赠送一个房间，变成可能只赠送一个洗手间。
更苛刻的是，2021年开始，福州部分项目已被禁止设置跃层式住宅。
好消息来了！此次新政，福州明确允许建筑面积144㎡以上（含144㎡）住宅套型及“立体生态住宅”设置跃层户型：
跃层式住宅仅客厅可挑空，客厅上空楼板开洞面积最高按入户所在层的套型建筑面积扣除公摊面积、套内入户花园及阳台后建筑面积的30%控制，且挑空空间不超过两层，超出部分计算计容建筑面积，挑空空间高度超过两层的，按挑空面积的两倍计算计容建筑面积。
注意到了吗？挑空面积的上限从“二层建面的30%”回到了“入户所在层套型建面的30%”。
此次政策，意味着开发商就可以把二楼面积控制得很少，购房者交房后，在符合建筑及政策要求前提下，客厅挑空区域可以做一层楼板，这样就多出来一个房间面积，显著提升得房率。
从市场表现来看，可以利用中空带来面积增值的复式，比起平层，往往能实现15-30%左右的溢价。本来就能轻松实现“负公摊”的第四代住宅，挑高后将更具有碾压性优势。
改善群体又一次肩负起了“救市”的主体。
伴随着政策的出台，不出意外，接下来市场上将会有越来越多这种高实用率的房子喷涌而出。特别是那种带大阳台、入户花园、大飘窗、n+1、n+2房的产品，会越来越普遍。
而户型使用率大大提高，其实也是变相降低房价，直接让利买房人。
此外，不管是通过大阳台、架空层还是“大跃层”“偷面积”，都能摊薄开发成本，有望提高房企拿地积极性。可以期待下福州市区即将到来的新一轮土拍。
事实上，当实体经济收缩，比住宅更难卖的其实是商办项目。
中原地产数据显示，2023年福州商办市场持续疲软，五区商业+写字楼+SOHO供应了42.91万㎡，但仅成交29.67万㎡。其中，写字楼供求比更是高达2.2。
所以，新规还进一步放宽了商业办公管控：
新出让的商业、商务办公地块，取消商业商务项目建筑采用公共走廊方式布局的要求；
办公建筑的最小分割单元由“原则上每一分隔单元套内建筑面积按不小于300㎡管控”优化为“原则上每一分隔单元套内建筑面积按不小于300㎡管控，若确需设置套内建筑面积小于300㎡分隔单元的，每一分隔单元内不设置独立卫生间”。
比起长沙等地的“商改住”，福州的商办政策力度还是保守了点，但至少产品上有了进一步的优化。
福州此次优化土地开发12条新政能激起多大的水花，还有待观察。但可以预见的是，户型实用率达到甚至超过100%的新房或将遍地开花，过气的复式产品也要复兴了。
当相同的价格能买到使用面积更大的房子，得房率普遍在70-80%的二手房流通性会大受影响。有条件的，建议及时置换掉老旧户型。
产品力不出挑的新房也会被降维打击。新规之后，广州不少建面115㎡的四房产品，都做出了1.8米*7米的超大阳台，甚至出现了四个房间四个阳台的创新户型（下图）。
接下来，福州开发商在产品迭代上也会有更多巧思。
近期，救房企的“白名单”迅速落地，房贷利率也降至历史低点，但楼市成交还是陷入了僵局。或许，卷产品+变相降价，会是一次有效的救市工具！
上为正文。
