3月1日，德州老城核心区--崇德府项目，凭借着高品质的交付，刷新了德州交房的速度与品质天花板，也为2025年老城楼市的其他项目做了榜样。

|德州城区

而随着近期永庆西街、亿家能地块的规划发布，2024年德城区成交地块动作不断，2025年的德州老城楼市开始变得更加热闹起来！

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宅地向心力

2024年，德州市区宅地成交量较于前两年大幅上升，且供地区域向内归集，越来越多的核心优质宅地入市成交，而土地价格却呈现回落态势。

|中心城区宅地成交走势图

2024年，德州市区商住用地成交19宗，折合建面148万㎡，较去年增长36%；成交均价399万元/亩，较去年下跌40%；成交楼面均价2689元/㎡，较去年下跌36%。

|2024年成交宅地信息图

回顾近3年德城区土地成交量变化趋势，逐年递增，2024年达近3年之最。

|2022-2024年成交宅地信息图

从图中可以看出，近三年德州老城区成交土地，开始向核心集中，具备优质商圈、优质教育圈的住宅用地入市，让老城核心原本匮乏的住宅货量急剧增加。如：2022-2023年罗庄地块、市政地块、农机厂地块、农机局地块；2024年中波台地块、农科所地块、锦岸风华二期地块。

|德城区

另外，老城区沉寂多时的“老地块”--豪门农校地块，也被联强接手后获得新生。2024年4月初，联强置业通过收购方式取得农校地块，并迅速启动开发建设，开发建设了联强阳光艺境项目，凭借优越区位及优质配套引得了市场关注。

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老城楼市热闹起来了

随着老城区土地的不断供应成交，越来越多的新楼盘，进入市场开盘销售，供购房客群选择。且随着成交土地的向内归集，新楼盘的分布也从边缘多点开花，走向核心集中绽放。

|2021年市区楼市图

2021-2022年德州老城区核心区仅名仕雅居二期、明德里、崇德园、金都明德府在售；

|2022年市区楼市图

2023年老城区核心区新增崇德府、大东关颐景园、畅水园，三个优质楼盘。

|2023年市区楼市图

2024年老城区核心区楼盘数量集中爆发，新增锦岸风华、东方翰林、东方翰林府、阳光艺境等优质学区楼盘，核心区楼盘竞争进一步加剧，学区房开始“内卷”。

|2024年市区楼市图

而随着2024年多个优质宅地的成交，2025年阳光艺境二期、农科所地块也将入市销售，对于核心区域，特别是大东关片区来说，更是进入了白热化阶段，近身肉搏。市场低谷期，老城核心新楼盘的增多，各个项目的客户争夺将愈加激烈，而对于购房客群将迎来利好。

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老城回流

房企拿地回流

面对德州楼市的下行，房企面临着不确定的市场风险，以及去化慢带来的资金周转压力；当具备优质配套的老城核心不断供地，地价回归理性；房企的拿地思路也开始转向老城“芯”，在长线去化，价值深耕的时代，具备高优配套资源，再加上改善类的产品，自然更受市场欢迎，抗风险性也就越高。

|德城区

多方因素，便导致了房企拿地回归老城核心区，新楼盘也回流至老城区。

购房客群回流

市场的下行，老城项目增多竞争加剧；部分新房售价难再冲高，部分优质学区二手房也开始价格回落，新房和二手房的价格也回归理性，降低了购房客群的压力。

面对更优质的教育、商业等配套，基本趋同的改善产品力，相差在预期以内的价格；为了兼顾教育，享受更成熟的配套，部分客户开始回到老城区购房。

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展望未来

展望未来，在2024年成交宅地的陆续入市后，城区新盘多点开花，多种需求产品填补各区域市场空缺，将进一步加剧城区楼市的竞争，让整个城区市场都热闹起来。当然老城核心区域，因为更集聚，所以更热闹。另外产品系的增多，也会为各需求客户带来更适合自己产品。

|德州航拍

不过有一点可以明确，随着城市更新的持续推进和购房需求的进一步释放，德州楼市将进入“价值深耕”时代。市场也将进一步形成分化，对环境、品质、交通有需求的人群开始向开发区；而对教育、医疗、商业有需求的人开始回到老城区。而在分化与回流的市场背景下，老城核心区域楼市也将会更加热闹！