上帝给我们赠送的每一份礼物，都在暗中标好了价格。——by 茨威格

房观前言：

对于2017年德州楼市，虽有过预想，但最终没有料到会是如此的高涨。

无论中心城区还有周边县城，均出现了一房难求的场面，众多购房者“望房兴叹”。

在历经四五个月的疯狂后，德州楼市慢慢回稳，，在来访量，成交量，以及客户的购买热度等方面，都在逐渐显现降温的迹象。

1、供需失衡，房价猛增

上半年，让从业者体验到了即开即磬的欢快，狠狠地赚了一笔，而对于某些无货可卖的项目，满满的羡慕与嫉妒。

数据截止6月22号

截止6月22号，德州中心城区新加推货量在61万㎡左右，而2016年，上半年德州中心城区去化面积约在80万㎡左右，市场货量的不足，外加外地客户的进入，成为了房价的暴涨主要原因。

而对于购房者，感受到了房价高涨后的无奈，无房可买的焦虑，在各个社交论坛，充斥着关于房子的言论。

德州贴吧

德州贴吧

（来自德州吧的截图）

6月12号，德州发布德州市1-4月份数据，全市住宅销售面积130.43万㎡，相对去年增长22.5%，而全市住宅销售均价达到了4354元，同比增幅7.3%。

2、繁华背后，百象丛生

伴随着价格的高涨，市场上原本冷清的项目借势迎来了新的春天，停滞许久的项目也达到了6000元/㎡的价格，也出现了部分不和谐的声音和现象，退还客户认筹金，促销，紧急叫停，调换客户房源等等。

市场的火爆，让从业者开始迷茫，摸不透的市场，搞不懂的趋势，此刻的高涨，是未来繁华的开始，还是仅仅昙花一现的绚烂，房子如何定价，怎样推售。市场的火热能够持续多久？

3、库存任重，资源整合

之前做过统计，德州中心城区市场库存尚有近300多万的库存，德州的库存去化还任重道远，但在这些沉重的库存背后，不乏一些持续停工的项目，看似大量的库存，能够直接销售的却为数不多，导致市场供应不足。

（数据统计截止于2017年5月）

     房地产，从黄金时代到白银时代，行业已不属于高利润行业，大中型房企基于资源和规模优势，把建筑、人工、资金等成本控制在低范围内。而中小企业无论是资源、人才都相对匮乏，成本也会更高。曾经趁势投机的队伍，在来自资金、管理、营销、竞争的各方压力下，种种问题出现，甚至停工不前，如同鸡肋，食之无味，弃之可惜。占据着原本稀有的土地资源，产生烂尾、施工质量等各种不确定的风险。

未来伴随着各项政策改革，资金监管的力度加大，对工程进度，预售许可的审查严格，小型房地产开发企业会越来越艰难，拿地几率会大幅降低，市场集中度会越来越高，大中型房企的市场份额会越来越高。

4、高潮退去，何以支撑？

日光之下无新事，在货量回升的态势下，本轮德州楼市的繁荣能维持多久？

一二线城市依靠庞大的人口流入和产业支撑，源源不断地购房需求在不断地刺激着房价的上涨，而德州作为四线城市，在生产力资源和人才的吸引方面还稍有欠缺，房价的高涨，没有坚实的需求做支撑，何以延续繁华？

当下一线城市限购虽依旧严厉，但二线城市限购却稍有松动，例如济南，对于外地购房者，如果具有全日制本科及以上学历，在济南连缴半年以上社保便可购房，且首付仅需三成。这就导致了部分客户的流失；部分在一二线城市的工作的购房者，对比德州与济南的房价以及未来的发展，开始转而选择济南。

而对于当下爆发的“豪宅”项目，在市场高涨做下的预判，当市场降温，何以突破瓶颈，引爆市场，达到预期？

此番景象与6年前，2011年三四线城市房价上涨的旧事何其相像，6年前的三四线城市上涨行情中，大中型房企纷纷转向三四线城市布局，但此后多年为毛利率下降而头疼，三四线城市的房价也在随后出台的限购政策中偃旗息鼓。

房观未来：

伴随着时间的推移，一二线的外溢客群去化完毕，本土客户回归理性，购房的热潮退去，四线的德州，又何以撑起当下的房价？

其实，上帝给我们赠送的每一份礼物，都在暗中标好了价格。