内卷一直是房地产行业一个热词。但内卷到极致以后，房企的利润空间在不断缩减。在此背景下，房企便开始到了“外卷”的时刻！
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行业低谷
当前，楼市的低谷期，持续走低的价格和销量，让房企的利润空间被严重压缩，面临着巨大压力。
|晚霞下的德州城区
对房企而言：前期高价取地本就负担沉重；内卷时代下，建设成本、营销费用等各项成本，作为刚性存在又不断增加。不仅要应对库存积压导致的资金周转难题，还需在激烈的市场竞争中挣扎求存。若试图通过降价促销等手段来吸引购房者，将导致进一步加剧利润缩水，陷入行业困境。若想成功破局，继续“内卷”的路很难再次持续，房企“外卷”寻找新出路，已成必然。
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外卷渠道
在市场进入存量时代后，客户为王。各楼盘竞争激烈，为了抢夺市场，拉拢客户，房企开始依赖于各种渠道拓展客源。
而渠道拓展客源，无一不是以高额佣金为条件；动辄3万以上的佣金，成为房企的一笔巨大的开支。而为了抢客户，部分房企甚至不惜在渠道上开始增加筹码，不断提高佣金比例；让本就不多的利润，更加的捉襟见肘。渠道佣金已然成为多数德州房企肩上沉甸甸的负担；而2024年，部分项目开始控制渠道比例，并降低佣金，以而摆脱高佣外渠依赖，同时组建自渠团队，降低渠道获客费用。
房企开始“外卷”销售渠道！
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外卷薪资提起在地产行业就职，多数人都会想到“高薪”一词。曾经的地产行业，房企开出的高薪待遇吸引了无数人跻身其中。然而，随着行业急转直下，自2023年起，“降薪、优化”成为德州楼市的热点词；归结起来，便是企业营收减少，为了降低管理成本，房企只能进行人员薪资结构调整和组织架构调整，即调岗降薪和裁员优化。
|德州之眼
大量的地产从业人员离职后，重新择业时，不仅发现岗位减少，行业薪资待遇也在不断降低；这加剧了行业内人心惶惶；如果说之前“高薪”是行业内卷，那么“降薪、优化”便是行业“外卷”。如今再提起地产行业，人们想到的不再是“高薪”，而是失业的风险和不稳定的职业前景。
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外卷合作方
近年来，伴随地产行业的下行，越来越多的施工工程方也迎来了艰难时刻。一方面，房企拿地、开工量减少，导致项目数量大幅减少，工程量急速萎缩；众多施工单位面临无项目可做的困境。
|长河公园
另一方面，房企在疯狂内卷中，将自己的利润率压得很低；为了保利润，只能压缩成本，在工程招标时压低价格；在房企的“外卷”施压中，下游施工方的压力也在不断加大，同步陷入了经营困境。
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外卷地价
从2024年的德州土拍便可以看出，房企对于取地愈加谨慎，开始通过拿地端控制初始成本，增加利润的空间，拉升安全边界，以规避市场波动的风险。近年，德州核心区域供地增加，地价回归理性，房企拿地更甚理性。市区土地供应开始不断向芯，具备完善的配套资源、优质教育资源、便捷交通路网、未来发展潜力等优势的核心地块，被推入土拍市场。
市场低谷，房企对项目的研判更加全面，对利润的要求更高，对风险的把控也更加严格，取地态度总是慎之又慎。也正是这份慎之又慎的态度，让地价也重回理性。回顾2024年土拍，格瑞德地块质差价高，无人参拍；铁西公路机械厂地块质差价低，亦无人问津；中波台地块虽然竞争看似激烈，但也留足了利润点。
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写在结尾
当楼市的行业“内卷”成为行业“内耗”，当良性竞争成为恶性竞争；德州的地产行业便已经走到了需要开始“外卷”的拐点，整个行业开始贯穿上下游的去泡沫化。在楼市持续下滑的大背景下，面对行业困境，德州房企们需要积极的调整策略，寻找新的增长点和发展出路，才能在激烈的市场竞争中破局而出。
