文/谢逸枫
2024年8月底，美联储最关心的通胀指数，美国核心个人消费支出价格指数（核心PCE指数）下降到了2.6%。根据美国劳工部的数据显示，7月份就业增长人数从11.4万进一步下修至8.9万。
通胀指数下降，就业形势堪忧，降息自然呼之欲出。北京时间周四（9月19日）凌晨，美联储宣布降息50个基点，将联邦基金利率目标区间从5.25%至5.5%调低至4.75%至5.0%。毫无疑问，美国降息是预期之内的举动。
在决议之前，市场对降息幅度的预期在25个基点和50个基点之间。上一次美联储降息是在2020年3月份，截至到今年9月19日降息50个基点，这意味着两次降息已经时隔了四年半之长，超市场预期。
美国这个高利率周期，杀伤力实在太大了，“美元霸权”令世界痛苦。美联储自2022年3月开始加息，一直到2023年7月，累计加息幅度高达525个基点，是40年来最激进的加息周期，让全球经济苦不堪言。
美国降息的意味着什么，第一是美国进入了新一轮降息周期。美元利率反弹，主要是新冠疫情后货币大放水造成的，美联储一年多内连续加息11次。未来几年，美国利率将逐步走低，重回疫情之前的超低利率时代。
美联储FOMC声明表示，对通胀的信心增强，通胀正持续向2%迈进。就业和通胀目标面临的风险处于平衡状态。美联储点阵图显示，2024年底联邦基金利率预期中值为4.4%，意味着年底之前还会降息25个基点。
美国进入货币首个宽松周期。美联储宣布将基准利率下调50个基点，标志着自2020年3月以来美国货币政策的首个宽松周期正式启动。此举旨在预防美国经济和劳动力市场出现疲软迹象，推动通胀进一步下降。
美国美元进入下行通道周期。由于市场预期美联储将要加息，美元指数2024年8月份就已创下年内最大单月跌幅。美元持续贬值，其它的主要货币都将从中受益，欧元和巴西雷亚尔可能会获得最大幅度的提升。
美联储自2022年3月至2023年7月连续11次加息，累计加息幅度达525个基点。过去一年间内，美联储将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.50%之间，为23年最高水平。
第二是人民币进入升值周期。为中国货币政策操作空间创造有利条件，打破货币操作限制的天花板，打开中国降息、降准新空间。过去，中国为减少、限制资金的外流，降息步子小，幅度有限。
美元指数回落，人民币等非美货币则出现升值，提振人民币资产的表现，资金回流中国。而人民币升值为中国央行采取降息、降准、结构性货币工具等措施提供空间，以支持经济增长提供了条件。
美元开启降息周期后，中国未来几年降息、降准空间加大，低利率时代来临。若通过降息、降准、下调存量房贷利率等措施来降低资金成本，有利于推动经济、楼市、股市复苏，未来企稳和反弹。
第三是中国进入货币宽松周期。美联储宣布降息50个基点后，中国香港金融管理局随即宣布降息。2024年9月19日，香港金融管理局宣布，将基准利率下调50个基点至5.25%，即时生效。
中国货币政策操作空间扩大，进入货币宽松周期。目前中国LPR（贷款基准利率）有80到100个基点的降息空间。预计近期LPR降息，跟上美国和中国香港的降息步伐。2024年内，至少降息一次，降准一次。
降准、LPR降息后，公积金贷款和商业贷款及存量房贷利率将可能会降息。存量房贷利率能否会全面下调吗（超出贷款合同约定），关键是看银行存款是否下降和央行是否跟进降息、降准、银行的意愿。
第四是出台中国房地产930重磅政策的信号。美联储降息后到年底，将是中国宏观（货币、财政）政策发力的阶段，以冲刺完成全年目标。最值得期待的是中国楼市是否9月30日出救市政策。
预计中国房地产930重磅政策，包括降准降息、一线城市和海南取消限购、存量房贷利率下降、房地产税费免减、取消90/70政策、取消非普通住宅标准（免豪宅税，契税3%）、收储库存政策全面落地、房地产项目白名单扩容等。
930是房地产政策的出台时间节点。例如2014年930房地产政策全面放松，2016年930房地产政策全面收紧，2022年930降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限、2023年9月调降存量房贷利率，放松认房不认贷。
中国房地产已经持续3年多的深度调整，房地产资产价格已经接近底部。对于外资而言，抄底中国不动产的时机到了。随着新一轮外资的进入房地产，房地产大宗投资有望升温，这对于中国楼市复苏是利好机会。
美国降息的背后，主因是通胀回落、劳动力市场降温、经济增长动能放缓。首先是美国通货膨胀持续放缓。根据美国劳工部2024年9月11日公布的数据显示，8月美国消费者价格指数(CPI)同比上涨2.5%，涨幅较7月收窄0.4%。
降至2021年2月以来新低，接近美联储2%的通胀目标。这是2021年2月以来最小涨幅，显示出通货膨胀继续放缓的迹象。美国通胀回落是降息的一个重要原因。随着通胀压力的缓解，有必要通过降息来预防经济衰退风险。
具体来说，美国8月份的CPI同比增长率降至2.5%，连续5个月回落，创下了自2022年3月以来的最低增速。这一数据表明，美国的高通胀压力正在逐渐缓解，为降息提供了条件。
其次是美国劳动力市场持续疲软，失业率上升。美国的非农就业数据显示，8月份季调后新增非农就业14.2万人，低于预期的16万人，而失业率升至4.2%，较疫情以来的低点上升了0.8个百分点。
这些数据反映出劳动力市场的降温趋势，表明美联储认为劳动力市场的变化为降息提供了空间。根据美国劳工部数据显示，美国7月裁员人数增至176万，为2023年3月以来最高水平。
预测到今年底，美国失业率可能继续上升。9月18日，美联储上调2024年美国失业率预期至4.4%。美联储FOMC经济预期：2024至2026年底失业率预期中值分别为4.4%、4.4%、4.3%（6月预期分别为4.0%、4.2%、4.1%）。
最后是经济增长动能放缓。美国财政部的数据显示，截至2024年7月26日，美国联邦政府债务规模突破35万亿美元，敲响债务失控的警钟。举债成瘾，寅吃卯粮，已陷入一种恶性发展模式。
预计美国2024年GDP增速为2.0%，6月料为2.1%；美国2025年GDP增速为2.0%，6月料为2.0%；美国2026年GDP增速为2.0%，6月料为2.0%；美国2027年GDP增速为2.0%；预计长期美国GDP增速为1.8%，6月料为1.8%。
美联储的降息决定既是为了促进增速放缓的经济而采取的措施，也是为了防止经济衰退。美联储大幅降息50个基点表明需要更积极、更紧迫地刺激经济，以应对经恶化和疲软的经济状况，避免美国经济大衰退。
美国降息的影响，国内外均有影响。美联储9月19日凌晨宣布降息50个基点后，美国三大股指上涨、黄金创新高、人民币离岸汇率创新高。说明降息对股市、黄金、人民币汇率影响大。
美联储预计2024年年底前再降息25个基点，加上这次的50个基点，共75个基点。毫无疑问，美国降息，为中国货币政策操作空间创造有利条件，对楼市、股市、经济迎来利好。
美国贷款利率下行周期中，资产价格（股价、房价、金价等）多为上涨。2020年疫情后那一轮货币宽松潮中，全球资产价格大幅上涨。反之，随后的加息周期热潮中，全球股价、房价、金价受到全方位打压。
美联储降息，最直接影响就是随着全球货币宽松时代的到来，中国货币政策操作空间加大，后续可能会通过降低逆回购利率、存量房贷利率、降息、降低存款准备金率等多种手段来提振经济增长。
美联储降息后，预计后续中国降准、降息的调整将加快落地，以进一步降低企业和居民融资成本。对中国房地产市场而言，5年期以上LPR会随之进一步下调，居民购房成本将跟随下降。同时，有助于引导存量房贷利率的进一步下调。
美联储降息对中国房地产影响的逻辑为通过提振人民币升值，促进中国央行降息降准、下调存量房贷利率、美元债降息，加快房地产筑底。如央行9月份采取降准降息、降低存量房贷利率等措施， 金九楼市在后半段会出现一波成交小高潮。
假如中国存量房贷下调80个基点，对存量房贷的业主重大利好。以100万贷款本金、30年期等额本息”的存量房贷按揭来说，下调80个基点，每个月可减少500元，一年减少6000元，30年节省18万元。
美联储降息对中国房企融资环境的改善是利好的，特别是有利降低房企的存量美元债和新发行美元债的融资成本，缓解房企资金链和现金流紧张、化解房企债务压力，拓宽国内优质房企融资渠道。
即使中国跟进降息，短期之内无法扭转房地产颓势。目前房价上涨的信号非常微弱，缺乏上涨的动力，首先供求关系没有逆转。其次房企债务和保交楼压力大。再次居民收入和购房能力较低，缺乏加杠杆的能力。最后市场基本面缺乏支撑。
