作 者 | 我是北哥
来 源 | 财富指北
五一之前，A股房地产板块突然迎来了一轮暴涨行情，当时北哥就说了，是大家都在赌决策层会对房地产市场放大招。那么五一假期即将过去了，有哪些大招呢？北哥简单给大家做一个梳理。
1、重磅会议定调，房地产开启“化库存”
4月30日，中央政治局召开会议，其中对于房地产表述如下：
会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
点评：本次会议对于房地产市场定调，最重要的就是标红的这句，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。这句话看似不起眼，但却奠定了未来一段时间，房地产整体政策的基调和方向，那就是“化库存”。
9年前的2015年底，中国房地产市场也曾开启过一轮轰轰烈烈的去库存运动，导致房价在后来两年时间又出现了一轮暴涨行情。那这一次的“化库存”运动，还会出现同样的效果吗？
2、自然资源部：控制土地供应
就在重磅会议召开的同一天，自然资源部发布关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知，其中最受关注的一条是： 各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
点评：本来我以为央行应该会先响应，毕竟降息降准的空间还是有的，会议也做了明确表态，但奈何等到今天也没有动静。看起来，自然资源部是目前第一个响应“化库存”口号的部委了。
按照这个政策要求，以后地方政府想要卖地，就要先把房地产库存降下去。不过我们细想一下，难道地方政府不想把房子卖出去吗，奈何没人买啊。不过自然资源部也没别的好办法，他们只能给地方政府一点压力，让地方政府自己想办法去吧。
二、各地政策调整：雷声滚滚，未见大招
北京：五环外可多买一套
4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。在执行现有住房限购政策的基础上，允许相应的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
点评：这就是传说中北京市放松限购的最终落地版，显然不及预期，目前来看影响不会太大。但好消息是，北京的政策出现了明显的松动，这是一个非常积极的信号。
上海：开启“以旧换新”
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动，将通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
点评：相比北京而言，上海的政策调整就更鸡肋了，严格意义上来说，这只是一个协会倡议，连政策都算不上，严重不及预期。但我觉得北京有松动了，上海应该在路上，再等等吧。
天津：几乎全面取消限购
4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。通知主要包括完善住房套数认定标准、继续鼓励各区因区施策等。
其中明确两点：1、北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；2、天津本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
点评：天津的政策还是比较给力的，一方面解除了对120平米以上的限购条件，另一方面，对北京和河北居民敞开购买，这两条加起来实际上几乎等同于完全解除限购，只可惜天津的影响力还是太有限了，但天津市政府已经很尽力了。
深圳：未否认取消限购传闻
最近有传闻，深圳“五一”后将取消福田、南山之外区域住房限购？深圳市住房和城乡建设局表示，相关政策信息以市住房建设局官方公布为准。市住房建设局将结合房地产市场实际情况，在市委、市政府领导下，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳房地产市场平稳健康发展。
点评：从传闻和表态来看，深圳的政策调整应该快了，最终的政策可能会跟传闻有所不同，但力度应该会比较大，至少肯定会比上面北京和上海的力度大。我们也等等看吧，应该很快。
惠州：发放1亿元楼市消费券
4月30日，惠州市6部门联合印发《关于进一步优化我市房地产调控政策的通知》，从购房消费券促销、公积金优惠、鼓励“以旧换新”，以及取消限售政策和加大金融信贷支持等方面全方位施策纾困市场。
具体内容显示，惠州将针对在2024年5月1日至10月31日期间购买新房且完成网签备案、契税缴纳手续的个人发放电子消费券，限前10000套，总价值最高1亿元。
点评：从政策层面推出“购房赠送消费券”在全国范围内尚属首次，惠州政府的态度是值得肯定的，但全国其他地方估计想要模仿也很难，毕竟有钱的地方政府已经不多了。
以上是从4月30日到五一假期最后一天，房地产最新政策的一个汇总。总体上来看，从现在开始，中国房地产市场将进入新一轮的化库存阶段，但目前的政策力度，显然还不够。
我相信未来一段时间，中央各部位，各地方政府在贯彻落实“化库存”政策方向方面，一定还会出台更多更有力的措施，而且我认为时间不会特别久，大概率5月份就会有更多大力度的举措出台。 至于这一次的化库存能否取得2015年那样的效果，我不太看好。毕竟中国房地产供需关系跟十年前相比已经大不相同，指望全国范围内房价再次暴涨，是不现实的。不过房地产也不应该完全死掉，希望更多大力度政策出来之后，房地产市场能够尽快回归正轨，达到新的平衡。否则任由现在房地产自由落地，对谁都不是好事！
买房卖房都别着急，还是等等再看吧。
