本篇文章干货满满，发自内心建议大家耐着性子看完，看完没有收获，评论区骂我！
我已经连续写了将近十篇文章，主题都是关于房地产的，立场当然都是看衰。
不过我可不是没有缘由的看衰，我的分析全都建立在公开资料基础之上，有很明确的信息来源。
开年一月份，住建部的会议上正式提出“有条件的可以进行现房销售”
这是官方第一次明确公开表态，提倡现房销售。
进入二月份以来，山东、安徽、四川、河南已经陆续表态，要试点现房销售。
这已经是明确告诉大家，属于期房的时代就要过去了。
当然，更是房地产还将继续衰落的重要信号。
历史所有的重要变革，发生在两个时间段，盛世的顶峰，以及崩溃的边缘！
真正明智的君主，会主动选择在盛世催动变革，此时变革虽然损失大，但变革风险相对风险低，社会中的各个利益群体虽然利益受损，但毕竟在盛世赚取了足够多的利益，有应对变革的物质基础。
至于在崩溃的边缘选择变革，更多则是迫于无奈，被动的选择。整个社会已经积重难返，利益群体盘根复杂，此时改革，不单阻力大，而且风险高，一着不慎满盘皆输，改朝换代只在转瞬之间。
可不幸的是，历史大多变革都发生在王朝崩溃的边缘。
明朝崇祯皇帝接手大明朝这个烂摊子时，虽然崇祯有心杀贼，企图逆天改命，但现实是大明朝已经走到了王朝末期，灭亡已经不可避免。
我不是在影射任何人或事！我只是想告诉大家，房地产行业也已经走到了本轮行业周期的末期，变革是必然！
改，很痛。但不改，必死！
商品房销售模式从期房转向现房，就是房地产变革的关键一步！
想说清房地产为什么要改为现房销售模式，就必须理清期房销售的前因后果。
九十年代，经济逐步市场化之后，国家已经无力负担爆发的住房需求，所以逐步放开民间资本进入房地产行业，允许民间资本盖楼卖房。
房地产行业是一个高度资金密集的行业，前期拿地，后期盖楼，都需要投入大量资金，少有民间资本负担的起。
1994年出台的房地产管理法，明确规定可以学习香港卖楼花，搞期房销售。
政策确实解决了开发商资金不足的困境，在房子正式开始建设之前，便可以通过提前销售期房回笼资金，然后用这部分资金进行商品房建设。
此时的政策非常好，在国家无法满足暴增的住房需求大背景下，期房销售模式既缓解了开发商资金不足，又在短时间缓解了住房紧张，绝对称得上一举多得。
可成也期房，败也期房。
最近两年，房地产行业大变天，当我思考房地产是如何一步步走到今天这般田地，才发现“期房销售”绝对是罪魁祸首之一。
期房销售在特定年代，确实起到了正面效果，但社会经济的现状在变化，而房地产期房销售模式却没有适时而变。
制度脱离社会经济现状，必然会激发各种矛盾！
套用马克思基本观点就是，生产力决定生产关系，同时生产关系也必须适应生产力的发展。
九十年代，期房销售模式适应了当时社会经济基本面，总体利大于弊。
民间资本的实力，已经无需期房销售提前回笼资金，依靠自身利润积累和市场融资，已经完全有实力进行现房销售，期房销售已经远远落后于社会经济现状，继续坚持期房销售，弊端丛生。
住房质量隐患，买房时的承诺没有兑现，这些已经见怪不怪。
甚至烂尾楼也司空见惯，我身边就有两个朋友买了烂尾楼，至今还没掰扯清楚。
这些问题，不夸张地说，都是期房销售的锅。
期房销售模式最大的弊端是开发商乱加杠杆，拉高了全社会的债务风险。
理想中期房销售模式是，开发商拿到购房者的资金后，迅速把资金投入到楼盘建设中，完成建设交付房子后，再去开发下一个楼盘项目，重复之前的步骤。
但这样做资金周转慢，效率低，利润少。为了能抢占市场，在最短的时间内卖出最多的房子，开发商选择疯狂加杠杆。
在拿到买房人的购房款后，开发商没有选择把资金投入到已售楼盘建设中，而是选择拿大部分钱继续拍地，只拿一小部分钱投入到楼盘中，拍地后继续新楼盘预售，预售资金继续重复之前步骤。
完成一个理想预售房的周期应该是：预售期房——收到购房者预付款——用预付款盖房——房子交付，这个周期需要两三年，甚至更长时间才能完成。
可现在预售房模式是：预售期房——收到购房者预付款——用预售房款拍地——预售其他期房——用预售房款拍地——预售其他期房。。。。。。
一份期房收入，分成八份花，结果每一份都是拿去拍地。
开发商自己只需拿出小部分资金，便可以撬动几个，甚至几十个楼盘，把杠杆卖房玩到极致。
某恒，某大，某碧，某桂，某园，靠的就是这种玩法才在短短几年内，一跃成为国内头部开发商。
任何行业，任何公司，想快速发展壮大，除非老板自己已经是富商巨贾，否则加杠杆是必选项。
在经济上行期，这种模式可以维持，因为城镇化过程中，大量人口涌入城市，有源源不断的买房需求，即使加杠杆，杠杆也不会断。
但经济速度一旦降下来，城镇化一旦减速，居民收入下降，购房群体也不再源源不断增加，那开发商资金链很快便会断裂。失去资金开发商支持，烂尾楼问题就会全面开花。
一旦开发商爆发债务问题，上到银行，下到购房人，都跟着遭殃！
说到这，官方出面鼓励现房销售模式的深层原因说清了。
大部分人可以想到的，从微观角度讲，是现房销售可以更好保护购房人权益，保证房屋质量。
但从更宏观的角度看，从期房销售转变为现房销售，本质上国家是在努力给房地产行业，乃至全社会降杠杆，化解债务风险。
至于转变为现房销售模式，预示着什么？会有哪些长远影响？
考虑到篇幅问题，我放在了下一篇文章。
下一篇文章明天发布，感兴趣伙计可以点开我头像自行查看。
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