作者：安娜·塞多娃

许多俄罗斯人希望，自2024年7月1日起取消大规模优惠抵押贷款计划后，该国的房地产价格将在高关键利率的背景下大幅下跌。毕竟，谁准备好申请年利率 25% 的抵押贷款呢？

最大胆的预测者甚至预测市场即将崩溃 20-40%。然而，两个多月过去了，至今还没有出现这样的情况——新楼盘的价格只是停止了肆意的上涨，但并没有暴跌。但市场上出现了另一个趋势——二手房变得更加昂贵。

一些专家认为，未来它甚至有可能赶上新建筑。

8月份，大城市二手房价格平均上涨1%，其中新建住宅价格上涨0.4%，部分大城市这一趋势更为明显。这些数据包含在《公寓世界》对俄罗斯 70 个城市的情况的研究中。 8月份，转售价格涨幅最大的是克拉斯诺达尔（5.6％至680万卢布）、沃罗涅日（5.5％至560万卢布）和新西伯利亚（4.4％至640万卢布）。

确实，在圣彼得堡和莫斯科地区，二手住房的价格实际上下降了 - 下降了 1.8%，平均为 1130 万卢布。增长 2.8%，达到 830 万卢布。分别。但列宁格勒地区和莫斯科本身也有小幅增长 - 增长 1.3%（最高 590 万卢布）和 0.2%（最高 2000 万卢布）

分析人士认为，市场上大幅降价是一个过于“痛苦”的举措，市场参与者会想尽一切办法避免这种情况发生。即使 7 月份抵押贷款需求下降 40-60%，某些项目下降 90%，也无法说服开发商做出折扣。

唯一可能的妥协方案是将房价增长率降至低于通胀的水平。至于二级市场，这里的价格可能会上涨。这是因为在取消大规模优惠抵押贷款和收紧政府计划要求的背景下，需求将流入该领域。

金融大学金融控制和财政事务系教授柳博夫·古萨洛娃（Lyubov Gusarova） 认为，二手房的价格很快就会与新建筑的价格几乎持平。

她认为，房地产价格不会早于2025年至2026年开始下跌，即便如此，前提是关键利率保持高位、需求下降、供应不变。

俄罗斯房地产经纪人协会成员、房地产市场专家康斯坦丁·巴尔苏科夫在其Telegram频道中表示，到今年年底，俄罗斯房地产市场价格有大约75%的概率将维持在目前的水平，他们还会再上涨 25%。

当然，价格有可能开始下降，但幅度不会超过几个百分点。因此，希望改善生活条件的俄罗斯人绝对不建议希望未来几年市场崩溃。

康斯坦丁·巴尔苏科夫 (Konstantin Barsukov) 告诉《SP》：“一方面，二级市场的增长潜力是由一级市场价格上涨创造的。” - 因为这是无稽之谈，未完成的产品不应该比成品更昂贵。但很多人都忘记了一个细微差别。新建筑价格更高是有原因的。

即使在今天，银行和开发商也能提供二级市场上不可能的条件。这些是分期付款、分级抵押贷款、低利率抵押贷款和补贴利率。必须考虑这些细微差别。因此，直截了当地说，既然没有优惠抵押贷款，二级市场就会开始增长，这并不完全公平。

《SP》：但是8月份各大机构均录得全国二手房价格上涨，这意味着什么？

— 就其本身而言，朝某个方向或另一个方向的 0.5% 的波动并不那么显着。但在这种情况下，它们可以成为一个信号。我们所有的分析师都关注广告中的价格，而不是交易中的价格。考虑到价格存在大量上涨，从理论上讲，平均价格现在应该会下降。并且有一定的下降。事实上，广告中的价格现在已经停止下降，相反，增长指标已经出现，这可能是价格开始上涨的微妙信号。

《SP》：二手房价格上涨的原因有哪些？

“卖家担心，如果他们现在出售房产，钱就会贬值，他们就没有时间购买任何东西作为回报。也许这些担忧并非毫无根据。卖家不想降低其房产的价格，如果找不到符合其价格的买家，他们就准备出租。但买家并不急于花钱，因为他们记得几年前的价格。

问题在于谁的地位在心理上更强大。在我看来，来自卖家。他们专注于新建筑，其价格不仅不下降，还希望每年增长4-5%。这推高了转售价格。

如果即使没有优惠抵押贷款利率，新建筑的成本仍在上涨，那么二手房卖家为什么要降价呢？

然后卖家看到商店里的价格、通货膨胀、卢布贬值、汽车成本，并拒绝“以便士的价格”出售他的公寓。他宁愿离开市场，稍后再卖掉公寓，也不愿打折。

《SP》：那么二手房价格还会上涨吗？

——价格上涨潜力相当大。今天，我们并不处于不知道房地产价格是否会上涨的境地。我们所处的情况是，唯一的问题是它们何时会成长。

我们有足够的储备来确保价格长期保持在当前水平。但我真的不相信我们会看到 2016 年至 2019 年的情况重演，当时价格三年来几乎保持在同一水平。我认为增长会更快恢复，但这可能发生在今年年底或春季甚至明年年底。我们将在 10 月份了解当前的价格波动意味着什么。这个月将是第一个截止日期，并将展示今年年底等待我们的是什么。