作者：伊万·雷宾

所谓的房地产“投资需求”已经降到了零，没有更多的人愿意把钱投资在平方米上。

现在出租公寓和房屋只是为了居住，而且只有在没有办法推迟搬家的情况下才可以。大家都在等待房价大幅下跌，所以购房者并不着急——到年底，住房成本可能会下降30-40%，甚至更多。

没有人愿意购买肯定会很快变得更便宜的东西；这些投资者的行为最能体现俄罗斯房地产市场目前的情况。也就是说，暴风雨前的平静。

PIONEER 分析和营销概念总监Ekaterina Petrova表示：“从 7 月开始，投资交易量出现了相当显着的下降 - 8 月为单笔交易。”

几年来没有人购买投资公寓，因为这只是浪费钱。假设首都有一处价值800万卢布的房产，每月可以出租3万卢布，即一年36万卢布。标的资产价格仅下跌10%，就带来80万卢布的损失，而这几乎是三年的租金收入。但不太可能一切都限制在 10% 的减少范围内。

“我最后一次看到投资需求是在 2022 年春天，当时卢布汇率正在下跌，人们试图把钱放在某个地方。富人很少，需求很快就枯竭了。但这不是唯一的原因。卢布汇率的稳定以及高存款利率很可能与此无关。

“投资者”突然意识到他们正在收购一项故意缺乏流动性的资产。即使价格没有崩溃——长期以来人们一直预计价格会大幅下​跌——但仍然没有市场。由于没有潜在买家，因此很难出售该房产。也就是说，这笔钱即使没有丢失，也肯定会被无限期地“冻结”。”私人房地产经纪人塔蒂亚娜·伊万诺娃（Tatyana Ivanova）解释道。

事实上，人们长期以来一直预期价格会出现多重崩溃，但尚未发生。在二级市场上，所有东西的价格都下跌了15-25%，但在一级市场上，开发商并没有放弃，并将每平方米的成本保持在很高的水平。这就是迄今为止一切都避免灾难的原因，但对于普通的“投资者”来说，这里仍然没有什么乐趣。是的，我们可以假设投资的1000万卢布保持不变，法律上的公寓并没有变得更便宜。但实际上它一文不值，因为没有人可以卖给它。悲伤...

在“丰年”，俄罗斯房地产市场价格飞涨，每个角落都提供相当实惠的抵押贷款计划，投资需求占销售额的比例高达30%。这适用于一级市场和二级市场。

很多时候，事实证明，租赁涵盖了全部或大部分年金付款，而资产本身的价值却增加了。而且，它还可以随时出售——利润丰厚。这一切都已成为过去。就像抵押贷款本身一样。

“根据央行的最新预测，鉴于关键利率的轨迹，不仅今年而且明年都将保持两位数，业主仍将不得不降低每平方米的成本。

与往常一样，价格的下跌将从交易深度的增加开始，到 2024 年底，价格将逐渐下降，”分析中心“房地产市场指标 IRN.RU”的负责人奥列格·雷普琴科 (Oleg Repchenko)表示。

二级市场上提到的“议价深度”现在已经达到20-30%，但到目前为止的价格标签仍然很疯狂。为了使住房变得更难以负担，房价需要下降大约十到二十倍。

“俄罗斯房地产市场的形势很困难——住房负担能力持续下降。当然，我希望价格下降，因为大多数公民负担不起，而且工资也没有增长。而开发商则坐拥未售出的平方米。但是，也许还会开发一些其他抵押贷款计划，买房将变得更加实惠，” Rich-Real Estate 公司负责人奥列格·本德里科夫 (Oleg Bendrikov)表示。

你可以开发任何东西，但银行不再急于为购买房地产发放贷款。超过20万亿卢布，其中约10%被认为是潜在的“不良”贷款——他们可能会停止支付，或者这种情况已经发生了——这已经太多了。金融家并不想增加风险，因此对一些新抵押贷款的希望是完全没有根据的。她肯定不会在那里。

物理学中有一个叫做“临界质量”的东西——当一块铀235达到一定重量（约50公斤）时，就会发生原子爆炸。同样的事情也可能发生在房地产市场上。

根据目标和生活状况，人们需要定期摆脱他们的公寓和房屋，以换取金钱。现在这基本上是不可能的，但也不能无限期地持续下去。

首先，对于那些千方百计维持房地产高价值的开发商来说，价格暴跌是无利可图的。使用错误的分析，购买的“专家”谈论价格的持续上涨和局势的稳定。

事实上，这是一种类似于原子反应减速剂的中子吸收剂，它被放入核电站的反应堆中，这样它就不会失控。它现在有帮助，但只是现在。

与此同时，许多“投资者”已经试图在价格大幅下跌之前抛售他们的房地产。即获利了结。或者限制损失，这对于那些在价格高峰时买入的人来说尤其重要。现实很残酷，没有人接盘，人们已经开始担心了。

投资者是从众动物，容易产生恐慌。因此，为了盈利而购买的公寓随时都可能开始迅速售空。对于买家愿意支付的钱。而雪球就会从山上滚下来，很快就变成了来势汹汹的雪崩……