谢逸枫:倒挂现象下,银行房贷利率与公积金利率如何选择?

谢逸枫 2024-10-25 12:11:05

文/谢逸枫

银行房贷利率与公积金利率之间的差距,随着10月21日降息、存量房贷利率的统一下降,已经缩小到反超,部分城市形成商贷(商业贷款)与公贷(公积金贷款)利率倒挂现象,公贷引以为傲的低利率、低成本已经在部分城市失去优势。

作为房贷者,如何选择合适的贷款方式,已经关系到购房、还贷成本的考量。通常情况下,选择公贷,因为利率只有2.85%,比商贷低。但部分城市的商贷利率只有2.65%-3.0%,这将倒逼公贷利率下降,否则会引起转贷、提前还贷现象。

截至2024年二季度末商业银行净息差为1.54%,同比下降0.2%,环比持平,处于历史低位,低于监管规定的1.8%的警戒线。短期来看,大部分城市首套房利率在2.65%-3%区间徘徊,2.6%的利率对银行影响较大,除非利好银行的政策出台。

商业房贷利率进入“2”时代

10月21日,人民银行公布新一期贷款市场报价利率(LPR),1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点,1年期LPR降至3.1%,5年期以上LPR降至3.6%。这是今年以来LPR的第三次调整,是有史以来降息幅度最大的一次。

首套、二套5年期以上公积金贷款利率分别为2.85%、3.325%,LPR利率三次下调后,公积金贷款利率与商业贷款利率形成倒挂。因为商业贷款利率已经下降到3.35%,减点后,下降到2.65%-3.0%之间。

目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外,一线城市的广州,二三线城市的东莞、苏州、南京、青岛、杭州、长沙、福州、太原、佛山、武汉等地首套商贷利率为2.65%-3.0%,已经低于公贷利率2.85%,最低值均为2.9%。

按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算,LPR下调前,利息总额687709.64元,月供为4688.08元,LPR下降25个基点后,利息总额636723.26元,月供为4546.45元,相当于全部利息大约节省5.1万元,月供减少142元左右。

部分城市商贷和公积金个人住房贷款利率差由缩小到反超,最主要原因是利率机制调整和LPR年内三次下降、存量房贷利率连续2年的二次下降。其次是公积金贷款利率,已经超过2年未下降,导致商贷与公贷的利率倒挂奇葩现象。

住房公积金贷款利率2.85%

2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25%,5年以下(含5年)和5年以上首套住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

自2024年5月18日中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25%以来,1年-5年贷款利率为2.35%,5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.85%。按照有的城市商业贷款2.65%-2.9%的利率水平,比公积金贷款更经济实惠。

按照以购买首套住房办理30年100万元公积金贷款,以等额本息还款方式为例,下调之前,贷款利率3.10%,月供4210.76元,下调之后,月供4135.57元,每月供减少还款额135元,30年累计少还利息4.85万元。

公积金贷款利率与商业银行贷款利率调整机制不同,公积金贷款利率的调整,主要是根据基准利率机制进行调整,而商业银行贷款利率,主要是根据LPR市场机制进行调整。因此,二者的机制不同、背景不同、形势不同,利率出现“倒挂”。

公积金贷款与商业银行贷款管理部门不同,公积金贷款的管理部门,都是各省市、各区都独立的一套系统。商业银行贷款的管理部门,只有央行。所以,公贷和商贷是完全独立的管理体系,目前央行利率调整,与公积金无关。

房贷者面对利率“倒挂”如何选择?

提醒房贷者,不要盲目转贷,因为商贷(商业贷款)与公贷(公积金贷款)利率倒挂现象,只是在部分城市,不是全国都存在。在没有确定商贷比公贷更低时,千万不要转贷,公贷(公积金贷款)2.85%的利率已经很低了。

短期之内,商业贷款利率比公积金利率更低是暂时性的,因为LPR市场机制,会随市场变化而调整。长期来看,公积金利率肯定会比商业贷款利率更低,保持一定的差距。如果商业贷款利率(LPR)的持续降低,会引发公积金利率降低。

一方面是房贷周期长,长达20年-30年,更长的达到30年-50年。未来的市场利率环境变化快,商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高,却是短期性的。公积金利率调整节奏缓慢,利率依然是偏低的,并且是长期性的。

另一方面是公积金利率调整,环节相对多,时间基本上为固定节点。申请公积金贷款,长远优势一定更加明显。况且公积金贷款的额度低,适合资金需求较小的购房者家庭。特别是公积金贷款对提前还款的政策较为宽松。

10月18日,央行表示,预计年底前视市场流动性情况,择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5%。预计2025年LPR报价还有一定下调空间,购房者在选择贷款时,需结合自身情况,包括个人和家庭短期、长期的资金情况,进行考量。

住房公积金贷款利率会跟随下降吗?

从公积金贷款四个因素考虑来看,住房公积金贷款利率跟随商业银行贷款利率下降,符合住房公积金贷款政策的目标、宗旨。首先公积金贷款低利率,减轻中低收入家庭的购房者负担,降低还贷成本。其次有利促进市场止跌回稳。

再其次提高住房公积金贷款的吸引力,避免公积金长期沉淀,避免出现恶性竞争,流动性风险的问题。最后住房公积金贷款作为住房保障制度的重要一环,商贷与公贷“倒挂”现象,已经违背了更低的利率贷款支持中低收入家庭购房初衷。

从商贷利率下降走势和公积金贷款性质及吸引力来看,公积金贷款利率跟随LPR市场走势调整是大势所趋。一旦LPR报价再次下降,市场上的商贷利率大规模、大范围、大面积低于公积金贷款利率,公积金贷款利率必随之调降。

由于公积金贷款利率调整,本质上是属于窗口指导。一方面是公积金贷款利率的调整涉及多个环节,首先要国家公积金中心要出下降通知。其次是省的各地公积金管理中心跟上发文件,再次是市、区、县的出细则。

另一方面是各省、市、区、县的公积金管理中心分别为独立性,属地管理特性,无法在短期之内形成统一调整,公积金贷款利率调整节奏频次相对较低,最主要是公积金贷款利率2.85%在市场上已经很低了。

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谢逸枫

简介:著名经济学家 中国城市房地产研究院院长