2014年的那个春天，时任SOHO中国董事局主席的潘石屹，化身“潘跑跑”变卖资产，举家迁去了美国，惹来当时一众冷嘲热讽。

2021年9月某日，潘石屹夫妇出现在“美网”公开赛的决赛观众席上，并被央视体育给抓拍到了。

再之后，房地产商恒大董事局主席许家印涉嫌违法犯罪，于2023年9月28日被采取强制措施。

2024年12月10日，碧桂园董事局主席杨惠妍、总裁莫斌被监管。

于2018年喊出“活下去”的“优等生”万科，在2025年初也遭遇了偿债危机。国际三大评级机构之一穆迪给予万科“垃圾”评级。下调评级，意味着万科即将丧失从海外债券市场融资的能力。

“房地产”雪崩时，没有一片“雪花”是无辜的。

但潘石屹，却做到了两次精准逃顶。一次是海南房地产泡沫，一次是SOHO中国。

他吸取的是前人的教训，作为甘肃天水人，潘石屹的祖父死于中条山抗战，祖父毕业于黄埔军校，但也死于镇压反革命运动。后来，潘石屹帮助甘肃天水宣传苹果，收到的却是被村民刨祖坟的回报。

1988年，25岁的潘石屹辞掉了河北廊坊石油部管道局经济改革研究室的工作，南下深圳。这一年，深圳刚刚经历新中国第一次土拍，建成的“东晓花园”小区以408元/平的价格开盘，并遭到了哄抢。

这一年，当地的蔬菜价是1分钱一斤。“考察”许久后，潘石屹选择继续南下前去海南。这一年，海南岛脱离广东正式建省。彼时的海口，还是一个破烂的小县城模样，连一条像样的马路都没有。

后来，潘石屹当上了一个乡镇砖厂的厂长，但1990年一场特大台风后，砖头没人要，厂子开不下去了。潘石屹没有选择离开海南，后来他遇到了易小迪，冯仑、王功权等人，兜兜转转的最后，他们决定去炒房。

这其中，潘石屹负责财务。因为穷，所以他对金钱异常敏感，做生意也精明，人称“潘老财”，任志强也戏称潘石屹是“二道贩子”。

因为和其他人炒房只图赚钱不同，潘石屹有项目每次都会跑一跑规划局。也正是因为这一习惯，帮助他们几个从海南房地产市场是成功“逃顶”。

1992年下半年，他跑去海口市规划局发现，海口市当年人均住房面积达到了50多平。作为对比，首都北京人均不过7个平。

意识到泡沫的潘石屹和另外几人研究发现，当时不到30万人的海口，聚集了多达1.8万家的房地产公司。

几人最终在这一年的8月选择撤离。

1993年6月24日，国务院出台政策，正式宣告海南房地产泡沫破裂。潘石屹等人成功逃顶，留下的是一个拥有“600多栋烂尾楼、1.88万公顷的闲置土地和800亿元的积压资金”的烂摊子。

我们所熟知的吉利汽车创始人、沃尔沃董事长李书福，千万资产亏在了海南房地产的泡沫里，后来他选择了造车赛道，东山再起了。

潘石屹带着在海南赚到的第一个100万元后撤离到北京寻求发展，这才有了后来的SOHO中国。

不过，在2011年前后，潘石屹开始在海外“买买买”。

2011年，潘石屹和妻子张欣，斥资7亿美元拿下了曼哈顿广场旁边港务局长途巴士站的办公大楼。2012年，潘石屹用6亿多美元拿下了曼哈顿公园广场49%的股权。

2013年，张欣斥资14亿美元拿下了美国通用汽车大厦40%的股权。同年，潘石屹之子在英国出资设立房地产公司，并在当地拿下了多个项目。这一年，潘石屹夫妻二人还在曼哈顿富人区以2600万美元拿下了一套联排别墅，这套别墅里拥有5个卧室、7个浴室。

一边在海外“买买买”的潘石屹，在国内却不断“卖卖卖”。

2014年，潘石屹将SOHO静安广场、SOHO海伦广场以52.32亿元的价格甩给了金融街控股。这一年，携程以30.5亿元的价格接手了上海凌空SOHO作为办公大楼。

2015年，潘石屹把上海外滩国际金融中心地块50%的权益，以84.93亿元的价格卖给了复星国际。

2016年，国华人寿以32.2亿元的价格接手了上海SOHO世纪广场。

2017年，新加坡的吉宝置业，以235.7亿元的价格买下了潘石屹的虹口SOHO。

此后多年，潘石屹也一直在“卖卖卖”。2020年，潘石屹还曾和黑石资本洽谈卖掉SOHO中国约28.56亿股份的事，不过最后被叫停了。

两年后，潘石屹和张欣双双从SOHO中国中国辞职，淡出了管理层。在二人双飞、举家搬迁到美国后，中国的房地产行业发生了巨大变化。至今，许家印被采取措施，碧桂园的杨惠妍被监管，万达广场的王健林四处奔波骨瘦如柴，只有潘石屹一家逍遥海外。

不论其他，单论对于房地产的认知，能够两次从房地产的泡沫中精准逃顶，潘石屹的判断我们不得不服。

最近，潘石屹于2018年4月的一次讲话又被翻出。在讲话中，潘石屹道出了对中国房地产和房价背后的思考。

潘石屹直言，过去的几十年，中国的房地产行业用市场化的办法，让许多人的住房条件改善了，让城市的面貌大为改观。应该说，房地产行业在这二十多年中功不可没，用市场去配置和组织资源也功不可没。

但我们也必须承认，二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。房价畸形背后，政府拿走了土地成本和税金，银行拿走了利息，房地产开发商拿走了利润。占小头的建安成本，也要分给几十个相关的行业。

这几波人合谋，推高了中国的房价。这样一来，他们才能让自己分得更多的蛋糕。结果就是，十年前，十五年前白领们还在讨论“房奴”问题。而十年后，十五年后，房价上涨让“房奴”们摇身一变成了“中产阶级”，做起了中产阶级的春秋大梦。

而中产阶级，也加入了政府、银行和房产商的序列，希望房价一直上涨并从中分得蛋糕。

但现在房价开始下跌，想要和银行、政府、开发商们一起分蛋糕的中产阶级变成了“中惨阶级”。开发商们的日子也很难过，许多种小开发商消失了，恒大倒了，碧桂园、融创等也处在崩溃的边缘，万科也需要救命了。

身在此山中，只有潘石屹“云深知处”。