继续周边板块的对比，关于淮安的话题，前几个月就想聊聊，后来忘了，正好借着闽侯高新区近期房价暴跌的现状，来看看当初的几个同价位板块。

中海寰宇天下：2023年11月，89平米中层精装，成交单价1.87W，总价167W

历史同类型户型成交：

2023年6月，88平米中层精装，成交单价2.4W，总价213W

2022年10月，87平米高层精装，成交单价2.5W，总价221W

2021年6月，87平米中层精装，成交单价2.5W，总价219W

分析：这个高新区的头部盘，下半年已经写过多次，不管大户型还是小户型，都出现价格崩塌，目前这个小区最经典的87平米三房两卫，前2年一直保持在2.4W左右。

在近期随着房价下跌，这个热销户型，同样崩盘，不到半年时间，暴跌6K。

回顾高新区的楼市，可以说不乏炒作成分，比如安置房高新苑，直接从巅峰2W，暴跌到目前1.1W，这个项目的跌幅，比不少远郊新盘还要夸张。

可以说这个项目的走势，彻彻底底展示了板块的楼市炒作。

除此之外，此前聊过的万科又一城，近期大户型塔楼的成交进一步下跌，中层精装成交单价1.57W。

综上，相比于其他板块在前几年已经有不同程度的下跌，高新区相对来说坚挺很久，奈何今年没有过多利好后，最终二手楼市也撑不起这样的高价。

从上到下，从商品房到安置房，全部都在短时间内出现价格极大幅度的下跌。

按今年的下跌程度来看，高新区的跌幅可能领跑全福州。

板块主要有两大次新，一个保利西江，一个是金辉淮安。

保利西江：

2023年11月，中层精装87平，成交单价2.05W，总价180W

2022年7月，高层精装88平，成交单价2.16W，总价192W

2021年9月，中层精装88平，成交单价2.27W，总价200W

金辉泊宫：

2023年11月，低层精装90平，成交单价1.8W，总价164W

2022年6月，高层精装90平，成交单价2.06W，总价187W

2021年12月，高层精装90平，成交单价2.12W，总价192W

金辉泊郡：

2023年10月，高层精装109平，成交单价1.73W，总价191W

2021年8月，高层精装109平，成交单价1.96W，总价216W

金辉二期：

2023年11月，低层精装102平，成交单价2.1W，总价218W

2021年8月，高层毛坯102平，成交单价2.16W，总价223W

分析：以上就是淮安部分小区，近3年的同户型成交案例，当然这个也仅仅是部分案例，依然会存在个别低价或者高价房源。

从整体对比来说，二手同样下跌，不过对比前2年的成交单价来看，幅度基本在10%左右。

对于淮安而言，真正的巅峰并不是二手，而是当初新盘阶段，特别在上一轮楼市巅峰期的2017-2018年，房价高达2.5-2.7W，后来短时间内，房价就出现崩塌，直接回落到2-2.2W左右。

整个板块伴随着新盘去化结束，房价下跌，也基本被市场遗弃，在同价位的其他板块对比里面，基本很难看到支持的声音。

对比完两个板块的次新二手成交，就回顾一下历史，2021年4月水过一次同价位板块对比，当时的比拼对象：帝封江、三江口、上街、淮安。

当时房价：

城南帝封江：世茂帝封江、时代江来等，售价2.2W左右

三江口梁厝：龙湖景粼天著、中梁星海天宸，售价2.2W左右

闽侯上街：万科又一城、中海寰宇天下，保利阅云台，售价2.2W左右

仓山淮安：次新房金辉淮安和保利西江，售价2.1W左右

从市中心的距离来说，淮安地处三环内，6.3公里遥遥领先。

从政策导向来说，当时个人感受：三江口>闽侯上街>帝封江>淮安。

从当时楼市氛围来说，除了淮安外，剩余三个区域都有新盘在售，楼市营销氛围略浓。

比如三江口喊出的陆家嘴，帝封江喊出的外滩等。

最终投票结果，淮安的购房意愿略低于三江口，排在第三，闽侯上街人气最旺。

时间一下子2年半过去，如今的楼市已经变化巨大，目前回过头来看：

1、城南帝封江：恒大直接搞出1.8W的售价，后来两大房企暴雷，整个板块处于摆烂状态，目前的预期价明显低于1.8W，对比当初世茂精装均价2.4W，下降最少6K。

2、三江口梁厝：两大纯商地铁盘，近期都搞出1.66W任选的营销，对比当初售价，直降5-6K。

3、闽侯上街：中海寰宇天下最为典型，前2年达到2.4W+，近期成交1.85W，下降6K左右。

4、仓山淮安：保利西江成交2.1W左右，金辉淮安1.95W左右，对比下降1-2K左右。

分析：通过近3年的房价走势对比来看，可以发现淮安反而是最“保值”的板块，其中三江口、帝封江，由于新盘扎堆，整个板块的营销宣传也最为强烈，其中的溢价和预期也旺盛。

最终房企暴雷后，库存扎堆，近期都出现了大幅度降价。

对于高新区，新盘不算多，也是最坚挺的一个板块，不过这半年的跌幅，也是全福州最大的。

只能说依靠人口+产业，确实吸引很多购房者，也带来一定程度炒房客，一旦缺口打开，瞬间房价瓦解。

这一次的板块对比，并非是告诉大家去淮安买房，而是通过对比抽取购房逻辑。

对于外围板块，新盘扎堆的时候，也是炒作最火热的时候，特别在楼市上行期，其中溢价也最高。

这些板块很容易吸引过多的投资客，不过一旦出现房价遇冷，去化低迷后，板块信心就会消失。

新盘容易拉高房价，同样砸盘的力度也会很大，伴随大力度降价+去化低迷，外围新区就会变得无人认可。

淮安，虽然这几年房价下跌不大，可能并非是它稳固，而是在前几年新盘上市期，已经来过一轮这样的造势，当初高位进场的购房者，如今也是大幅度亏损。

只不过这几年在挤掉新盘溢价水分后，房价相对其他板块稳固而已。

当初在同价位板块里面，淮安预期虽然最低，但是距离市中心足够近，这几年公交站也引入，挂牌农大附属的淮安实验小学，也已经启用，对口的中学在建。

对于周边的地缘客，比如在软件园、鼓楼、高新区等就业的客源来说，这里虽然没有近距离的地铁、商圈，但是依靠电动车、汽车等交通工具，依然能够满足日常出行+小孩读书问题。

这些优势，相比于部分远郊区域，在短时间内的居住便利性是完胜。

特别在楼市整体下行期，远郊新区即便高预期，也已经价值度不高，取而代之中心论，便利性对于刚需而言，变得更加明显。

综上，这几年楼市里面，房价涨跌很大程度影响了购房者对一个板块的认知和信心。

新盘扎堆的新区，集中交房后的两年，房价可能是最波动的时候，一个板块越热可能越危险。

如同近期有网友打算购买89平的房源，没用过多居住需求，希望相对保值。

放眼目前楼市，这类型在售新盘，可能都不如大降价的次新二手，在未来更抗跌。

一句话总结：不是新盘买不起，而是二手更有性价比！（特指大降价的诚意卖家）