近日广州旧改市场的一系列动作，都在释放出一个重要信号！
譬如，将执行一系列旧改新政，包括房企准入门槛降低、不提圈层要求、退出机制更完善，有助于各大企业对旧改项目投资信心的修复，推进旧村改造陆续有序重启！017月21日，为推动城市高质量发展，促进老城市焕发新活力，结合近期我市城市更新项目改造实践，广州市住房和城乡建设局公开征求关于《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 （修订稿）》意见的公告。
在本次指引（修订稿）中，与先前版本有以下3个明显变化：
1、对合作企业的“与改造地块相匹配的开发能力、以及资金实力”门槛大幅降低
一方面，是在房地产开发能力和经验方面：或许与很多区属国企参与旧改有关，相关的专业管理人员数量从“不少于20人”要求降低至“不少于5人”，专职会计人员也降低到“不少于2人”；另一方面，是对企业资金实力：其中总资产的门槛要求按照不同的开发规模分别降低了100亿；譬如改造范围内现状建筑面积小于 60 万平方米的项目，企业总资产不低于 100 亿元（旧版是不低于200亿元）；对于合作企业的净资产，仍旧要求是不低于50亿元。
2、对合作企业的产业导入，不提及三个圈层的要求
与旧版不同的是，新版意见稿中不提及圈层要求，且仅对产业导入的类型和行业地位作要求，未要求引入数量；并且，与旧版的“承诺引入”不一样，新版意见稿表示：鼓励导入产业，承诺引入榜单企业的适当加分或予以优先。
3、对于企业违约责任和退出情形，有更为详细的描述和完善的流程
具体包括但不限于：因人力、物力、资金不到位等合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期 2 个月以上，区政府或其指定的7部门对合作企业限期整改，在规定时间内仍不整改或整改未达要求的。很显然，本次新版的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 （修订稿）》，若能顺利执行，广州的旧改市场或将激发新活力。
02在2021年下半年广州城市更新旧村改造进度一度停滞不前，甚至部分房企由于资金问题暂缓工程或退出项目的，发生主体变更。克而瑞研究组统计到，在2022年上半年（截至6月30日），共计有30个旧村项目出现合作主体退出或变更等情形。近期旧改市场已有转好迹象，譬如一家雄厚资本房企入资，“力挽狂澜”黄埔夏园旧改。日前，黄埔区夏园社区经济联合社召开了经联社股东代表（居民代表）大会，对有关重要事项进行表决，其中表决通过与升龙的解除协议、同时夏园经济联合社拟与广州科合城市更新有限公司签订前期协议，由科合公司为后续夏园旧改提供前期服务工作。从项目公司股权显示，背后由合生集团有及科学城（广州）投资集团分别持股70%及30%，合生集团为大股东。这并非2022年广州旧改市场首个好消息，早在2月开始广州旧改项目已有序重启，陆续有新溪村、长龙片旧村、萝峰村等旧改引入合作企业。
据克而瑞统计，进入2022年，截至发稿时间7月25日，广州旧改市场已有4个旧村改造项目确认了合作企业主体。克而瑞市场监测到，首先在一季度，黄埔新溪村在今年3月由华润置地联合平安不动产以及区属国企开发区投资集团共同投得，已完成资格审查公示并正式成为项目市场主体二季度中，广州全市仅两条村确认主体，分别为增城区瑶田村、黄埔区水西社区长龙村；季度内白云区则有三条由区属国企前期介入的村域完成片区策划并进入挂网公示期，后续将有所提速。另外6月底公告的黄埔区萝岗街萝峰旧村合作改造项目，则在前阵子由星河湾联合体以总投资额78.89亿元拿下。
03如今，广州整体旧改市场规模是怎样的呢？各个区域的项目进度又如何呢？克而瑞数据统计到，截至2022年上半年，经过部分区域对城市更新项目进度、审批进行调整，全市共有428个整村改造项目合共占地规模约29491万㎡正在推进中；其中342个项目纳入年内重点相关市、区城市更新计划，总计占地约24502万㎡，占比全市规模的83%。常规来说，旧村改造项目的进度从前到后、依序包含了且不限于意见征询、项目申报（标图建库）、数据摸查、片区策划（未中标）、确认主体、片区策划、拆迁补偿、回迁建设、融资区建设等等。对于已确认主体的旧改项目，克而瑞监测到，截至2022上半年末，广州市已确定改造主体（下称“已中标”）的旧村累计约164个。其中黄埔区以已中标58个旧村数量，项目数量占比达35%，整体数量排全市第一；其次是增城区，已中标旧村数量30个；紧随其后的是番禺区已中标20个。
另外，在6月底《广州市城市更新工作领导小组关于印发广州市2022年城市更新项目年度计划的通知》（穗更新办〔2022〕3号）正式印发，文件显示广州市2022年城市更新项目年度计划的旧改项目，共计224个，包括实施计划项目与前期计划项目两大类，涵盖旧村、旧城、旧厂、旧城镇等四类改造项目。值得一提的是，224个项目中，2022年将实施123个城市更新项目，并启动101个城市更新项目的前期工作。综上所述，2022年广州旧改或将开启新的征程，拭目以待！
