如果最近有留意楼市一级市场的话，会发现如今所供应的地块基本是处于核心地段，因为现在的行情只有好的地段对于房企还有一定的吸引力。

福州第五场土拍中，华润吃了回锅肉，底价拿下了改规后的鼓楼西区地块，对比十年前仅仅多了2700万，如果算上房价这十年的变化，算是挣到了。

接下来的土拍中，还会有大量土地供应，包含边缘板块，比如在城南板块附近还有较多的新地块要进入市场。

如果对于这些地块感兴趣的话，可以在评论区留言，专门写一篇分析这些地块的优缺点，但今天要聊的是一个按照备案价打四折多卖的楼盘。

前言

图片来源于网络

从福州市区往福峡路方向一路向南开，到了火车南站板块，如果沿着永南路往东开是火车南站，因为这里有大量的安置房以及商品房，居住氛围感还是比较浓的。

如果是沿着城峰路向西开去，这里主要是安置房为主，生活气息会弱于火车南站的核心区域。

有一个约287.85亩的大盘，规划了3243户，2022年1月16日开盘，备案均价为28342元每平米，成交均价：20839元每平米，带装修交付。

第一次开盘，就很有“诚意”地打了7.35折，加之那个时间点楼市尚有余温，去化 了一部分库存。

接下来，楼市逐渐转冷，要想去化这些超高的库存，不是简单的降价就能完成的。

那么，我们现在从多维度来分析这个楼盘，让大家明白同板块的楼盘中，也会因为地理位置而让接受度分化。

PART 1

图片来源于福州不动产中心

备案名为云洲郡的楼盘，推广名是榕耀之城，目前仅仅推出892套住宅，可售住宅为201套，换个理解方式，开盘到现在有三年零九个月了，仅仅卖了691套。

1300多天的时间里，一共卖了691套，这么多中介助阵的情况下，大约两天才能卖一套。

这个超级大盘销量为何如此不堪入目呢？

可以把福峡路看做一条分界线，东西两边的城市界面差距比较大，这个可以从地缘说起：

在福峡路东面的火车南站，商业配套和休闲配套对于该板块来说还是比较齐全的；

这里本身就有较多的地缘客户，同时因为火车南站的配套和地铁1号线的存在，还能吸引一部分刚需外溢群体。

而榕耀之城位于福峡路西面，这里主要是以安置房为主，代表性楼盘为前锦新城和前锦新苑。

周边的配套相对来说就会薄弱一点，更没有大型的商业综合体了。

所以，榕耀之城对于地缘客户以及刚需外溢的吸引力会更小一点。

PART 2

图片来源于中介

这个超级大盘，到底该怎么卖呢？

大家都知道只能大降价，但是该打多少折呢？

或许开发商的折扣很惊人，感动天，感动地，感动中介，感动同行，却难以感动太多购房者。

9月的时候就开始宣传送家装，家电，15年物业费，2万旅游基金等，甚至到了9月底开始就喊出了88万买65平米精装房。

根据业内人士透露，确实是这个价，一套8楼65平的房源总价只卖到88万，折后单价约1.35万；

从网络上可以查到，现在在售的B2楼栋中，65平米8楼的房源单价为28630元每平米，总价约为187.8万元。

对比之后，发现在售的房源，对比起备案价大约折扣程度为4.7折！

比较有意思的是，中介很早就说特价房数量有限，这么少的数量，从国庆前就开始了，到现在怎么还在推所谓的特价房。

其实，主要和这个楼盘周边的整体配套也有很大关系：

因为离前锦新城所在的安置房区域有一小段距离，北面是城峰路，南面是环岛路，去螺洲镇中心也不算近。

对于这个地段还不太了解的购房者来说，如果围绕着楼盘转一圈，可能就会失去信心了。

PART 3

图片来源于中介

中介朋友圈说自己都会买的房子！

请问，到底有几个中介买到这里去了？买的人真的是看中了周边有四条地铁吗？

四条地铁，对于该楼盘到底有没有好处？

答案是肯定的，因为5号线离该楼盘近的楼栋可能只有200多米，但也仅仅局限于5号线；

只不过5号线对比其他几条线路，存在感会弱了点。

1号线三角埕站比较近，但即使现在穿过废墟，步行到三角埕站大约要1公里，关键附近是很难看到共享单车，所以贯穿福州南北的1号线没有太多的正向作用。

剩下的两条地铁就是要到大约2.7公里距离的帝封江站了，5号线坐两站到帝封江站后，三轨交汇，除了5号线外，还有4号线和未来的滨海快线。

榕耀之城早期的宣传中，也曾提到帝封江板块的商业体，只可惜造化弄人啊！

如今的帝封江板块，几乎成了楼市的梦魇，在福州这么多个地铁站中，或许我们看到客流量最少的就是帝封江站了。

其实，最近关于楼市的TOD有两种说法，一种是对轨道交汇的地方，还有一种是有地铁，商业，学校和产业等。

榕耀之城看上去好像是前者，但是仔细分析，又会发现因为有一段距离上的BUG。

小结

图片为实地拍摄

客观说，这确实是城南板块的第一个智能社区，因为早期融创还健康的时候，大家对其还有一定的期待度。

但如今的环境，对于这个287亩的超级大盘来说，可谓是遇到一个天大的难题。

首先，如果接下来的土拍，在这附近的地块成功出让的话，又会增加不少竞品。

虽然同为城南地段，从离地铁的角度和周边的配套分析，榕耀之城会更弱一点。

最主要的问题还是天量库存，对于一个拥有3千多户的超级大盘来说，那么多中介都在助力，但终究无法掀起太大的波澜。

那么，如果真心想去库存的话，除了自身的降价外，还需要把握住一些机会点。

首先，还是要先完善楼盘自身月9千平左右的商业配套，至少对于过来看房的刚需族来说，会觉得生活有一定的便利性。

接下来，未来楼市真的有回暖迹象的话，同时在折扣上给购房者更多一点，可能现在大家对于这个楼盘的期待值应该是低于4.7折了。

所以，假如楼市真的开始复苏了，完全可以趁热打铁，推出一些更有诚意的特价房，等待合适的有缘人吧。

当然，如果楼市没有复苏的迹象，那或许只能无奈地接受市场对该楼盘的定价了！