鼓楼新盘即将入市,中心地块混战,可否值得期待?

张宝评房产 2024-10-31 10:24:51

2024年7月1日下午,福州2024年第二轮土拍中,住宅地块都是底价竞得。

受关注度比较高的是位于鼓楼区省机械研究院地块位,理论上说,这是鼓楼为数不多的市中心地块,往期的鼓楼区的土地出让主要以西区地块为主。

因为地块大约只有15.27亩,可塑性太小,再加上福州改善型住宅当时库存和未来库存都处于一个相对的高点,只有保利参与竞拍。

最终以底价7.87亿成交,楼面价约为25764元每平米,容积率为3.0。

保利在该地块的楼盘备案名为潮起公馆,推广名为保利天瓒。

现在还没开盘,就开始预热了,经常从第三方平台看到该楼盘的广告。

PART 1

图片来源于网络

从地段上说,位于六一中路和海潮东路的东北面,开发商的宣传上提到了:鼓楼正席。

理论上这么说也没错,对比现在在售的保利屏西天悦,这个天字系产品地段确实有一定的优势。

在保利屏西天悦的楼盘测评中,有位网友曾留言:

图片为网友留言

对于过二环外的保利屏西天悦,保利天瓒这个地段来说,应该可以进入到鼓楼正席的排名中。

有看到说是双地铁的楼盘,其实该楼盘所处的地段,到2号线的水部站或者紫阳站,步行距离大约在1公里左右,利用率不算高。

至于F1滨海快线闽都站,位于该楼盘的西北处,步行距离大约在500米左右;

但滨海快线和其他地铁不同,在主城区中站点相对较少,主要是能有效缩短福州主城区到机场的通勤时间。

这个地段中,商业配套相对比较齐全,三公里直线距离内有东街口商圈和东二环综合体,而世欧王庄商圈就在其西南面,直线距离在500米以内。

教育配套,在这边能想到的就是鼓五小,闽江学院附中,但是商品房在销售的时候一般不会承诺未来划片,除了个别地块在土地出让时就有提及。

医疗配套其实对于福州主城区多数楼盘来说并不重要,但这个楼盘周边太多优质三甲医院了,有一定的优势。

景观资源,其实在核心地段基本没有,但东面就是晋安河,商家也可能会吹一下。

因为晋安河的由来有多种说法,也有很深的历史韵味。

PART 2

图片来源于业内人士

地块只有15亩左右,限高100米,该楼盘目前规划为三栋,每栋为32层,共计186套房源。

三栋高层的设计,在保证采光的同时,也会增加社区内的活动空间。

因为现在户型还是处于过程稿阶段,后期是不是按照这个设计还不能完全肯定,所以不方便把户型图发出来。

目前看到的户型:

143平的四房两卫,分为横厅和端厅(横厅为朝南采光,端厅为两面采光),卧室均为两南两北朝向。

175平的户型为四房三卫,三房朝南厅朝南,一房朝北,次主卧的卫生间为暗卫。

215平的户型为两房朝南,三房朝北,厅朝南,次主卧的卫生间也是暗卫。

其中143平米的户型为124套,175和215平米的户型各为31套。

175和215平米的户型,朝东无遮挡,应该是为了能有更好的看晋安河的视野。

但毕竟这只是一个小地块的楼盘,无论产品如何优化,社区内的活动空间都会受到限制。

PART 3

图片为过程稿

从户型能看出,虽然有175和215平米的大平层,但三分之二的户型为143平米,主要定位应该为二改产品。

虽然地段不错,但周边的竞品也不容小觑。

以天瓒为中心,大约在1.3公里的半径内,有绿城的芝兰月华,建发瑞云,建发灏云等产品。

其他三个产品均为超过144(高宅线)为主,天瓒143户型占比高可以在一定程度上错开与其竞品的竞争,还是比较理智的。

目前竞品中,瑞云除了新中式园林景观外,对比早期的云系有比较多的增配,灏云为第四代住宅,芝兰月华的地下会所也是很有特色的。

对比竞品来说,产品力才是关键,因为其地段略好一点,产品力到位的话,竞争力能更强。

目前从销售情况来看,瑞云和灏云价格在4万+,芝兰月华从产品发布会的打折上看,价格应该也差不多。

或许,天瓒因为地块原因,可能要在社区景观上无法做到太好,但毕竟顶着鼓楼二字也有一定的加分项。

目前来看,福州楼市中改善型产品总价位段在600万左右接受度比较高。

所以,综合来看,未来的销售状况,143平米的户型,竞品会相对少一点,如果价格相对合理,就能缩短去化周期。

175和215平米的户型,周边竞品较多,各有各的优势,合理的定价能让自己快销,过高的定价可能是助攻竞品。

小结

图片为实地拍摄

你可以怀疑保利天字系的产品,毕竟从保利天悦一期到保利天悦二期都发生维权事件:

比如一期价外加价每平米四千的装修让业主不满,二期的商业别墅入口曾设在小区内部。

但不要怀疑保利的营销能力,至少在福州地产界是难逢对手。

10月的某一天,在建发瑞云的售楼部门口,看到有小姐姐拿着一个带电话号码的广告牌,写着:买房选鼓楼,鼓楼选保利。

二环外的保利屏西天悦居然跑到二环内的台江地块来竞争了。

所以,综上所述,未来保利天瓒在营销方面可能会有一定的投入,说是全球第四座天瓒,听起来好像保利在全球都有布局似的。

但是,未来第七次土拍会有更多优质小地块出让:

2024-51地块,原社科院宿舍地块,占地4.15亩,容积率2.7;

2024-52地块,省林业厅宿舍地块,占地13.3亩,容积率为1.4;

2024-53地块,原物购所宿舍地块,占地2.71亩,容积率1.8。

2024-57地块,晋安王庄地块,占地11.87亩,容积率为2.4;

其中52和57地块与保利天瓒相似度极高,前者地段更好一点,后者略逊一筹,但也会在一定程度上影响到保利天瓒的销售。

对于改善型购房群体来说,未来可选择空间比较多,无论是现在在售的鼓台和二内晋新房,还是未来要土拍的地块,都会形成混战的局势。

至于保利天瓒,是目前鼓楼二环内少有的新盘,如果定价适中,前期营销到位的话,可能会走一波销量。

当然,未来楼市的走向也会影响到该楼盘的销售,如果楼市能尽早回暖的话,有助于销售,如果改善型群体还处于观望状态的话,可能会期待其他地块的新盘。

优点是地段好,缺点是社区太小了,活动空间少,容积率高,未来有类似竞品,就看如何取舍吧!

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