刚刚，全城的中介都在转发南二环的一个楼盘，理由是大幅度降价！

因为南二环的一个新盘中，高楼层的特价房单价只有15888元每平米（19-25层）。

必须知道的一件事，中介的地缘感很强，无论新房还是二手房，只会转发自己所精耕的板块。

如果很多中介都在转发一个楼盘，说明调整幅度还是比较大的。

但是真的有像中介所说的那么夸张吗？对这些所谓“特价房”的利弊又知道多少呢？

前言

这是今天福州中介都在转发的楼盘，关于这个楼盘，之前做过实地踩盘分析，但是今天这些特价房和之前所售房源有一定的区别。

中介的描述是2018年的时候，单价卖到2.8万，还要捆绑1-2个车位。

现在在售的楼层为19-25层，因为在那个年代，由于限高方面的原因，高楼层无法取得预售证。

而在2018年的时候，实际上正常楼层大约2.5万能买到，但是必须再买1-2个车位。

只不过，这几年楼市的沧海桑田，让很多开发商没了脾气。

但别只看单价，超出其他房源的大幅度降价，都是有原因的。

PART 1

图片为实地拍摄

2014年，在南二环花海片区，一个全新的楼盘在媒体端高调宣传：

别了，东街口，中发印象外滩为超越而来；恭迎，又一个外滩！

两句宣传标语，既挑战了福州市中心地段，还想“震慑”一下福州的富人区融侨外滩。

中发印象外滩何须楼盘？

在2010年11月的时候，在如今南二环花海片区，有一个房企以楼面价4897元每平米拿下一个约178多亩的地块。

几经思索之后，在2014年的时候，楼盘的推广名加上了外滩二字。

只不过那个时候，在花海片区，闽江世纪城接受度更高一点，楼盘的规模也比印象外滩更大，知名度更高。

当时两个楼盘的售价基本类似，都处于1.4万左右，只是后来随着楼市的变化而变化。

十年之前，我刚认识你，你仅仅是一个普通的楼盘。

十年之后，我们是朋友，还可以问候，价格还是如同十年前的温柔。

PART 2

图片为实地拍摄

十年前，或许你的枕边人因为你的魅力保持温柔，但是市场经济不会，尤其是楼市！

不管怎么说，对比十年前的物价，你当年1.4元能买到的东西，如今1.6元大概率买不到，或许1.8元还有可能。

中发印象外滩分为一期和二期开发，一期沿着龙舟河（濂江）开发，龙舟河外面就是闽江。

或许这就是敢把推广名定位外滩二字的原因吧！

但是这次15888元单价所对应的房源为12号楼，你们了解这个楼栋吗？

中发印象外滩的小区内部环境，绿化率，植被，水系的分布都比较合理，尽管已经交付多年了。

但是12号楼却无法直接享受到这个社区的绿植。

上面红圈部分为11,12,13号楼，肉眼看不出与其他楼栋有什么区别，顶多只是像一个沿街的楼栋。

实际上这三个楼栋是在小区之外的，没有自己独享的社区活动空间。

主要的不利因素就是直面复杂的人流，楼栋下面是底商，隐私性受到一定的干扰。

这三个楼栋离6号线潘墩站很近，到这次房源的楼栋大约在200米左右，但是从该楼栋到地铁4号线林浦站步行需要800米左右。

在福州，4号线的利用率远高于6号线，这三个楼栋关于地铁的分布，一定程度上说也是较为弱势。

PART 3

图片来源于中介

从户型上看，12号楼119平米的户型，是否有点尴尬呢？

在一个极为刚需的地段，119平米只有三房，两房朝南一房朝北，是否有点浪费了。

户型上，就能看出一个楼盘的年代感！

如今刚需地段的三房两卫主流户型一般为89平米，但是考虑到这是Long long ago的房源，只能倍感无奈了。

而如今印象外滩在售的二手房中，119平米就有三开间朝南的户型，两南两北的卧室，动静分区更为合理。

在前两个月左右，中发印象外滩有小区的楼栋里，同样是解除限高的房源，1.8万左右的单价。

看似15888万元买南二环的高楼层，似乎很实惠，但仔细推敲的话，结合楼栋分布好像又没那么划算。

如果能接受119平米左右的三房两卫的话，能找到不少1.7-1.8万单价区间段的房源，这些房子部分还是带装修的。

现在是一个买方市场，如果真想要的话，很可能在二手房中找到更为价格更为合适，楼栋分布更为理想的房源。

小结

图片为实地拍摄

客观评价，其实开发商会制定每平米15888元的单价，也是充分考虑到市场因为和楼栋，户型之类的差异，至少比较符合当下的行情。

只不过，现在这些房源被中介刷屏了，很容易让人产生一种错觉：现在入场就是捡漏。

因为绝大多数人在对比房源的时候，一般只考虑到楼层，因为大多数特价房也都是低楼层。

相信很多非地缘中介并不知道这些特价房之所以特价的原因，只是看到同行转发了，自己也顺手转发。

只不过这个小区略微特殊，部分楼栋分布与该小区其他房源对比，存在着一定的抗性。

回头想想，印象外滩一路走来，真的很坎坷，既想挑战东街口的地段，又想成为类似融侨外滩的富人区。

其实开发商还是蛮用心盖楼的，从干挂石材的外立面就能看出几分当初的“年少轻狂”！

只不过，东街口和融侨外滩在福州代表着两种文化的yyds，相较而言印象外滩注定只能成为刚需盘，地缘盘，仅此而已！

当印象外滩再次走入大家的视野时，福州的楼市已经有了翻天覆地的变化。

2018年，似乎是很遥远的事了，如今要想走量的话，只能卑微地降价，大幅度的降价！

当初要捆绑一个天价车位的印象外滩，如今早已没了当初的锐气。

回不去的是2018年，高调登场的印象外滩，或许只能在迷离中离场！

祝安好！