金山发展了十多年，相对来说配套已经接近成熟，但之前金山给人的印象是板块成熟，但是老旧小区比较多，新房次新房较少。

因为发展得早，在二十多年前，金山就开始建设商品房了，相当核心的区域都比较饱和，所以大家的观点是很难再有商品房了。

这几年，在金山大道以北的城市之光，取得不错的战绩，但是以后还能不能卖得动呢？

曾经划片金闽小对口金山中的次新房，如榕心映月二手房也能卖到3.2万左右的单价。

现在金山新拍的地块直接划片金山小，未来还有邻近金闽小的地块，对于金山的新房和次新房，可能形成降维打击。

如果你对福州的板块分布不太了解，又想在金山购房的刚需，建议看完本文。

前言

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城市之光位于金山大道以北，南区与金山大道直线距离约400多米，北区最远处距离超过1公里了，对金山板块比较熟悉的人会知道，这个地段相对会偏一点。

外地人在福州购房，基本只知道金山是一个发展比较成熟的板块，但不会对板块分别做详细了解。

之前就听到有人吹嘘说是市中心楼盘，其实真正懂行的人都知道，别说市中心，就算在金山都不算核心区。

但是超强的营销能力，总能让这个楼盘占据福州楼市销售量的前几名，高点的时候也曾卖过2.9万左右的单价。

根据克而瑞的数据，在8月份的时候，这个楼盘还卖了36套，均价为25074元每平米。

虽然对比之前，每平米也下调了4千左右，但根据现在的情况来看，未来的销售可能会遇到不小的阻力。

PART 1

图片来源于克而瑞

在8月30日的土拍上，左海以12.4亿竞得宗地2024-30号地块：

占地面积：26764㎡（合40.15亩）容积率：＞1，＜2.74，折后楼面价16909元。

这个地块对比金山目前在售的新房，地段上略胜一筹，最关键的一点是提前告知划片金山小学。

金山有三所教育尚可的学校（三附小，金闽小，金山小），都需要提前三年落户，而该地块在出让的时候就指定划片金山小。

和金山的新房成熟之光比，除了地段好之外（周边配套相对比较齐全），教育配套也有重大区别。

城市之光之前说自己划片仓六小，这都能当做卖点吗？这只是一所很普通的学校，显然和第一梯队的金山小有很大的差距。

按照市属国企的调性，一般会参考市场来定价，当然这个地块土拍时有23%的溢价也说明地块有一定的竞争力，可能定价相对会高一点。

如果按1.69万的楼面价来说，如果想当快销盘的话，卖到2.7万都有利润，但要想利润最大化，可能定价会更高一点。

在二手市场上，金山有好的教育加持的房源，一般价值会高于周边同类房源两三千元。

这样对比下来，只要左海的定价相对理性，由于地段和教育配套的优势对于金山其他楼盘来说就是降维打击。

当然，有人不需要教育配套，那么同日左海拿下的宗地2024-29地块（划片金山实验小学），楼面价为13272元每平米，这个可以细品。

PART 2

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福州市资规局公示仓山区350104-JR-G管理单元G-13、G-14、G-15地块控规草案，现征求利害关系人意见，公示时间自9月4日至10月3日。

可以留意一下G13地块，用地面积5公顷（合75亩），用途为居住商业综合用地，容积率不超过2.8，建筑限高100米。

75亩，2.8的容积率也可以算是一个较大的楼盘了，位于金榕南路和凤岗路交界处的北面。

在凤岗路南面的小区划片仓七小，在凤岗路以北的小区划片金闽小（如金域豪庭，武夷国际城等）。

以前的土拍，一般不会告知未来学校划片，但是根据之前的土拍，以及周边的学校分布，还是可以对金闽小存有一定的想象空间。

其实，根据上次土拍的时候2024-30的成功经验，也有可能在土拍前告知划片，这样也会增强参拍者的信心。

当然，教育事关重大，一切还是以相关部门的具体通知为准。

不过，对于那些在售，划片金闽小的业主来说，信心上肯定会受到影响。

以榕心映月这样的次新房举例，刚和那边的地缘中介沟通，他们在得知消息后，维护房源的业务员也在想办法说服房东降价。

现在有的房东还在和市场博弈，只不过在当前行情下，真想成交的话，估计就要成为小区最具性价比的房源。

PART 3

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金山的核心区域，其实还是在浦上大道和金山大道之间，越往外成熟度就越低，尤其是金山大道北侧，毕竟浦上大道南侧还有一个奥体板块。

很多人说金山板块不会再有地块供应了，其实就是一个伪命题，只要有需要，办法总比困难多。

虽然已经没有了大片的城中村可改造，但一些地块的性质，可以做一下改变，那不是就可以从新进行开发吗？

比如在凤岗路北侧的地块，G14变为文化体验商务综合用地，G15地块调整为商业商业综合用地，G13为商业居住用地。

这属于金山的核心地段，周边有仓山万达，爱琴海，临近2号线凤岗里站等配套，显然会更宜居。

如果真的要在金山购房的话，肯定优先选择核心区域，当然有优质教育配套的优先考虑。

对于在金山边缘板块的新盘来说，如果没有在价格上做大幅度让步的话，连售楼部都不要去了。

而金山现在有的小区划片金闽小的，想要变现的业主，也要多多考虑一下市场环境，做出合理的让步。

小结

对于不熟悉福州，又想在福州安家的人说几句：

现在买房不要只看开发商的区位图，人家三江口的楼盘都能整到二环边上去。

对于板块的认知，也不要停留在普通人的认知里，比如住在金山的人，告诉你金山配套很成熟，但人家想表达的是是金山核心区域，而不是边缘板块。

真想在哪里买房的话，不要开车去售楼部，也不要让中介接送，因为那样你根本不知道华丽的售楼部外面有什么真实的配套。

传统上说，楼市会在9月份提高成交量，但这些都是建立在以价换量的基础上。

学会衡量一个板块的真实价值，只有在价格和价值对等的时候，再考虑是否值得入手。

切记，别被一些浮夸的广告给带偏了！