没有最低,只有更低,5999楼层任选,奥体南,真的难!

张宝评房产 2024-11-14 10:26:37

福州楼市近期成交量还可以,大多数楼盘选择了以价换量的模式,对比往期成交价,能找到众多七八折的房源。

可能这是一个买卖双方都愿意看到的结果,购房者能节约购房成本,房企能实现资金回流。

请注意一个细节,在福州相对核心的板块,一般降价幅度在八折左右,甚至还会更少一点;

而在边缘板块,在价格上的降幅,已经让人大跌眼镜了,相对比峰值时的价格,甚至能看到四折左右的房源。

前言

福州的边缘板块,只是趁楼市火热的时候,还能浑水摸鱼,比如在2017年,很多边缘板块趁主城区捂盘惜售的时机出货。

到了2019年以后,楼市的热度逐渐退去,但是边缘板块以一个相对的低价还能保持几分余温。

因为当时福州楼市并没有大量的供地,不过在接下来的几年里,福州出让的土地都是较为核心的地段。

当福州楼市库存量增大,楼市又处于下行周期时,边缘板块的行情受到致命性的打击。

这对于边缘板块的超级大盘来说,要想去库存,只能一降再降,降幅之大,让老业主哭晕在厕所!

PART 1

图片为实地拍摄

福州南通板块,对于相对理性的刚需群体而言,一般不会轻易下手。

对于南通板块,开发商的宣传是奥体南,曾经也想蹭一下奥体的热度。

因为奥体的几个楼盘在2018年的时候,开盘价大约在3.1万,还要外加4千的精装费用,而本身就是带装修交付的阳光城檀府,则要求带上车位。

南通的楼盘,理论上说,与奥体板块之间就隔着一条乌龙江,这么说似乎也符合开发商的调性。

南通板块大概可以分为两个片区,一个是桥头堡片区,代表楼盘如龙湖春江天玺,三盛璞悦湾等;

另外一个片区在通灵路附近,2019年以后主要代表楼盘为江督府,江湾悦城(江督府二期)。

在2019年的时候,这个楼盘大概的售价为1.5万左右,最奇葩的是还有不少中介买入这个楼盘。

因为地理位置的原因,这个楼盘有不少房源是中介帮忙成交的,成交多了,中介在心理上也会得到一种暗示——未来可能不错。

从心理学角度分析,这种潜意识的暗示是会左右人的思维,而改变原有的理性。

当时,一个中介朋友就是在这个节点入手了江督府,关键是,她不是以自住角度入手,以为未来还有较大的升值空间。

在那个年代,中介收入还算不错,有首付资金,觉得未来的收入足够偿还月供,于是就入手了。

殊不知,悲剧已经开始倒计时了。

PART 2

图片来源于中介

闽侯板块在福州楼市中处于一种刚需外溢的存在,优质地段有一定的价值,边缘板块只能吸引一些对价格非常敏感的极限刚需。

从去年下半年开始,由于福州主城区限购放开,也降低了首付,闽侯原本低首付,不限购的优势荡然无存。

闽侯的优质板块到边缘板块,都在大幅度地调整价格,国贸学原,保利阅江台,金地自在城走上了以价换量的模式。

去年第四季度的时候,江督府二期(江湾悦城)也曾霸屏中介的朋友圈,当时的单价是7777元,楼层任选(实际均价大约为8千元)。

在初期,也是取得一定的效果,然而,这个板块库存实在太大了,看一下这边新房次新房的总户数:

江督府一期2442户,二期2186户,福晟钱隆樽品1681户,世茂璀璨滨江645户……

从期房卖到现房,如今还有大量的库存!

江督府(含江湾悦城)每一次降价,对于周边想卖房的业主,似乎都是降维打击,当二手房想出货的时候,只能含泪割肉。

一个超级大盘,对于整个板块来说,影响力太大了。

PART 3

图片来源于中介

在今年6月份的时候,在江湾悦城踩盘后,曾写过一篇关于该楼盘的文章,建议5555元,楼层任选。

好像现在的江湾悦城离这个建议已经不远了:

中介朋友圈看到5999元,楼层任选,而21号楼拥有较好的视野,单价为6699元。

如果从视野上说,江湾悦城对比一期的江督府可能会更好一点,部分楼栋能看到大樟溪,二者的主要区别仅此而已。

现在去看看那些高位入手的业主,悲伤逆流成河了!

2019年1.5万左右的单价买入,按照20%的首付计算,一套84平米的房源,总价约126万,贷款金额约为100万。

以等额本息计算,即使还了5年,其剩余的贷款额足以全款拿下一套房子,还能剩下几十个W。

不知道早期以投资方式买入的那个中介朋友,现在会怎么想。

梳理一下这个大盘的降价:

2019年巅峰期高点在1.5万左右的单价,2021年的时候,单价降到了1.2万,到了2023年7777元刷屏中介朋友圈;

如今,这个楼盘已经来到了5999元,视野好的楼栋也只要6千多的单价,再次创下了新低。

小结

图片为实地拍摄

如今,奥体早已失去原本就不属于它的光环,板块中的新房,二手房都已大幅度降价。

至于奥体南的南通,那真的是太难了,即使在边缘板块中,也没什么热度,能想到的去库存最好的方式,就是以价换量了。

当然,江督府和江湾悦城也不是一无是处。

我们去江督府踩盘的时候,销售主打的一个说辞是:房子买了就是用来住的。

说明他们也知道,和专业人士去谈什么远景规划,也是太扯了,毕竟曾经说的地铁3号线和8号线如今很难兑现了。

那么,如果以纯自住的角度来看,或许也适合少量的刚需群体。

在通灵路附近,还是有一定的生活气息的,周边有基本的商业配套,能满足日常所需。

只是在通勤方面,可能存在X因素:

如果是在仓山万达附近的上班族,江督府(含江湾悦城)到这个区域实际通勤距离约为15公里,在路况好的情况下,大约需要25分钟的时间;

这种距离和通勤时间,对于极限刚需外溢的群体来说,还是能接受的。

但是从南通到仓山,需要经过两座大桥,当早晚高峰的时候,湾边大桥要是堵车的话,可能会让你丢掉满勤奖。

还有一点,需要提及的就是装修与房价比,如果6千左右的单价入手,想住的舒服,在装修和家具家电上,每平米大约要花2千左右。

如果未来想流通的话,这也成为一个难点,因为你的装修和家具家电很难遇到一个眼光和你一样的人。

如果非要给这个楼盘,或者说这个板块找一个未来的话,最多也就期待一下文山洲大桥:

这样能分散湾边大桥的车流,也能让南通与主城区之间只隔着一座大桥。

给这个奥体南的神奇楼盘做一个总结:

如果是打算长时间自住,能接受这种地段的话,或许可以考虑,但注定未来的流通效果不好。

低价,高库存,边缘板块是江督府(含江湾悦城)的重要标签,对于极限刚需来说,就看怎么取舍了!

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