继续二手贬值话题,今天主要聊几个案例,其实之前也写过,只是当时的标题,已经是降价几十万,最终的成交数据,比当时还夸张。
这里面的项目都是前几年东二环、金山比较有代表的项目,下面聊聊。
榕发观湖郡观湖郡:成交一套,89平米,高层3.05W,总价273W。
分析:这是目前,贝壳+幸福里,唯一看到的一套成交,虽然两个平台无法做到数据的完整性,但是交房一年多,这个当初东二环的网红盘,在二手的成交还是略显乏力。
从挂牌来看,均价3.7W,基本毛坯中高层,挂牌都在3.5-4W之间。
如今这套成交的出现,至少已经把这个集体虚高的挂牌直接打破。
按这个挂牌对比成交,基本存在6-7K的砍价空间,可以说二手次新的溢价有多离谱。
回到项目,2020年下旬开盘,楼面价2.3W,虽然限价3.5W,不过备案均价3.37W。
楼栋一次性开盘,采取线上选房,给出小额优惠:开盘:1%,按揭:1%,全款:2%。
部分楼栋的部分房源,也给出优惠6W左右的优惠。
由于定位看湖盘,项目对楼栋也做出差异化定价,景观楼栋均价3.48W,无景观3.25W。
当时开盘做到较好去化,剩余大部分房源集中在连廊中户89平。
后来优惠收回,基本备案价销售,也做到清盘表现。
来到这次的成交房源,即便非景观楼栋,按当时的价格,高层89平,也要在3.2W左右,如果开盘买入,优惠后3.1W。
持有3年时间,加上办证等支出,保本最少要3.5W左右。
按目前成交来看,已经低于原价,不止没保本,甚至亏本成交。
回到项目本身,东二环的纯商湖景盘,地块方正,容积率尚可,除了化工路噪音外,可以说是较为优质的地块。
最终,榕发给出的产品定位偏刚需,大部分户型集中在89、99平米,除此之外,还有73、109、115、128。
除了面积段一般外,整个得房率以及户型设计也稍显一般,比如89平的连廊常规三房,观湖郡套内比其他楼盘偏小不少,最终主卧的衣柜可能都做不了。
从整体的面积段,产品交付来看,连刚改盘都无法触及。当时除了湖景这点外,最大的特性就是纯商,整个板块当时安商扎堆,加上定价比周边安商也没有差异过多,所以去化较为理想。
可能也是因为当初的高去化,也给业主的二手挂牌带来溢价信心。
只不过目前整个板块,纯商不少:君樾府、和樾风华、叁号院、大东海玺悦、天琴湖、揽湖郡、誉湖郡等。
当初这些项目定价也不低,最典型就是君樾府,开盘精装3.55W,目前跌破3W。
新盘没有溢价承托后,板块户型更加内卷,纯商不再稀缺,最具特色的湖景,在刚需盘上溢价空间也不大。
可能这些因素互相加持下,也造就了二手成交偏低,最终成交单价远低于挂牌的现状。
保利和光尘樾今年6月写过一次,当时有一套急售,保利和光尘樾,高层一梯一户,125平,382W,原值430W。
写完群友反馈的价格变成365W。
目前看到的成交数据:2023年8月,125平高层毛坯,单价2.66W,总价335W。
无法保障是否是同一套,不过按和光的挂牌来看,90%是同一套。
分析:这个东二环的分栋安商房,2020年上市,毛坯均价3.15W。
通过小高层住宅设计,搭配部分一梯一户,较好的户型设计,在市场也受到一定认可。
对于成交这套房源,最简单的计算,原值430W,单价3.44W。
成交335W,相当于亏损95W,这里面还不包括利息以及办证等支出。
此时只能说观湖郡成交那套,就亏了办证和利息,对比之下,算是非常不错了。
对于项目不做过多分析了,当时最大的吸引力就是独梯+优质的户型设计,加上安商房遍地,抗性也少一点。
目前的现状,板块125平的独梯产品不少,面积设计差异不大,同时基本都是纯商。(和樾风华、揽湖郡、锦上等)
优点不再明显,缺点无限放大,加上业主急售,二手的高额税费,板块新盘的库存厮杀,真正能接盘的购房者,并没有想象的多。
只能说这套成交价,个人感受低于市场均价,造成这个现象,还是二手急售真的很急。
回顾项目挂牌,部分商品房也已经低于当初购入价,除此之外,安商房挂牌也不低,部分都来到2.5W左右。
对比常规安商房项目,二手较大的价差,这个项目有时候,甚至还分辨不出到底哪个是安商房还是商品房。
建议:有意向的一定看清楚,别最后商品房的价格买了安商二手。
盘点总结目前东区的新盘数量依然不少,近期部分楼盘甚至还发出涨价的海报,不过从后续的供应来看,可以说压力巨大。
近期榕发底价拿下南湖的旧改纯商,未来可以供应2000多套房源。
除此之外,外围的三远片区,榕发也拿下3幅纯商,按套均100平计算,可以供应5000套左右。
可以发现,仅仅榕发的地块,就可以供应7000多套房源。
除此之外,目前在售项目:三号院、天琴湖、揽湖郡、星悦颂、桂语映月、玺樾等,这些项目的库存同样不少。
按照目前这些项目的售价来看,基本都在3W以上,未来交房后,二手空间基本也是一眼到头。
近期部分项目,即便还未交房,对比当初高位也已经下滑不少。
比如喊出2.9W起的桂语映月,当初加价高达4W+,目前直接备案价打折。
当然即便如此,可能去化也不会太理想。
最近关于板块最大的热点,可能就是规划的前横快速路,预计年底进场施工。
这条快速路,周边正好存在部分在售新盘,后续是否会影响房价涨跌,预计概率也不低。
对于一个板块,一旦出现去化不理想,部分负面因素就会被市场无限放大,但愿不会重蹈覆辙。
回顾板块,东二环从泰禾商圈核心区起步,供应了涨幅领跑全福州的次新房,逐步来到鹤林公园以东,开发最具代表的改善盘建发养云,以及湖景纯商观湖郡。
后来东2.5外部分地块也以高位推出,如今围绕晋安湖,开启了新一轮的楼市营销。
目前回头看,除了核心区,依靠上一轮楼市行情做到二手溢价外。
剩余的外围新盘,在二手的表现,只能说都差强人意,目前来看,越外围保值难度越大。
如今大部分次新的挂牌看上去依然坚挺,只不过真正的二手成交价格和数量,可能并没有看上去那样轻松。
参考,今年高新区的中海寰宇等,一旦板块头部缺口打开,后续的情况可能不容乐观。