展望未来数年，济南房地产市场上，东站片区将是供应的重头区域，也将是市场的热点区。

最近，该片区的规划出现重大调整——备受争议的小街区制，在济南东站部分区域取消，改为了较大的街区。这应该是对此前市场争议的修正。

1、这两个区域规划调整，住宅地块大幅增大

最近，济南东站片区有两个区域规划调整，它们的共同特点是：取消小街区制度！

它们的大致位置如下：

（规划调整的两个区域）

其中，一个区域在张马片区东北侧，具体在宏昌路以西、奥体中路北延线以东、望华北街以北、王舍人街以南。其调整的主要特点就是，住宅地块由小组团变成了大组团！

（区域一调整情况）

我们可以看到，在原来的规划中，各个地块被道路、绿化带分割，区域内差不多有约28个住宅、商业地块。

在规划调整后，区域内的住宅、商业地块在总面积变化不大的情况下，地块数量缩减为12个左右。其中，住宅地块由23个缩减为9个。

另一个区域新城香溢紫郡的北侧，具体在宏昌路以东、望华北街以北、舜城大街以南。其调整的主要特点是，商业商务用地大幅减少，小地块变为较大地块。

（区域二调整情况）

我们可以看到，在望华北街以北、冷水路两侧，原来有5块商业商务用地。现如今，其中的4块调整为住宅用地，只留下1块商业商务用地。

同时，片区内住宅地块也变大了，王舍人街以北原来有8块住宅用地，在总量变化不大的情况下，现在变成了4块住宅用地。

（区域二调整情况）

2、出让地块众多，未来开发热点区

小街区制是前几年比较流行的规划理念，在济南东站、CBD区域都广泛采用了这样的规划。

它的优点和缺点都很明显：优点是路网密，缺点是地块太小，社区的各栋楼都临近马路，居住环境嘈杂。

本次调整可以说是对小街区制的修正。

但是，对于已经出让的地块，甚至是已经开发的地块，小街区制已经定型，无法再做修改了。

特别值得强调的是，在未来数年，东站区域将是济南楼市的重点开发区。因为，这里是济南东绕城高速以内剩余可开发土地最多的区域，而且已经有众多土地出让。

（新东站片区，有大量土地待开发）

而且就在最近，济南东站区域有较多住宅地块挂牌、成交，总面积合计达到约491亩。

（济南东站近期成交、挂牌土地）

其中，住宅用地主要在张马片区，有5宗土地成交，分别被济南建工、山东海通、广厦三维、瑞马摘走。还有4宗土地正在挂牌。

它们的大致位置如下：

（蓝圈内是已成交土地、红圈内是待成交土地）

另外还有1宗宅地已经成交，它位置比较偏，在济南东站以东、济钢片区以北区域，紧邻济南东站梁王安置区。

（篮圈内位已成交土地）

大量住宅用地的挂牌、成交，对新房价格将带来压力——目前，济南普通住宅市场需求严重萎缩，众多楼盘销量大幅下降。新增土地势必会进一步增加楼市供应，从而对房价形成压力。

但对买房人来说这将是利好——供应增加意味着房价可能会更合适些，而且大量供地意味着大量开发，城市建设速度更快，城市成长更快，大家可享受更多城市成长的红利。

只是，对未来的房价走势，大家要心怀警惕。我们可能会经历一个漫长的寒冬，我们甚至不敢揣测这个寒冬持续的时间会有多长。