2019年12月的一天，前海的招商领玺开盘，开盘均价10.8万/平方米，购房者4小时抢完了456套房。从当时的热度看，购房者认为招商领玺开盘价是严重低于当时市场价的，当时市场主流声音也是这么认为的。

当时招商领玺那么高的价格开盘，我是极力反对的。当时那么多购房者义无反顾的买招商领玺，我也是极力反对的。当然我的反对无效，反对声音被淹没在成为招商领玺业主的喜悦中，反对声音被淹没在4小时秒光的氛围中，我的反对声音开盘后没有一点点立足之地。

我被招商领玺开盘后的现实无情的打击后，并且没有改变我的看法，于是，我很生气的写了一篇文章《疯狂的前海》。

5年时间过去了，目前前海招商领玺二手房成交价约9万多/平方米，当时最火的楼盘，成为南山开盘5年左右表现最差的楼盘，甚至不如光明的玖龙台。

前海是过去深圳打新热中，核心地段新房供应最多的片区，也是购房者追逐热度最大的片区，过去是一个完全由新房主导的片区。

前海核心地段从南往北，依次是桂湾片区，前湾片区和妈湾片区，我在多次写前海的时候讲过，前海的价值顺序也是按照从南到北排列的。但是在过去打新热中，前海的新房限价逻辑不是按照这个顺序来的。分别是：桂湾新房限价约9.9万/平方米（后调整到9.2万/平方米）。前湾新房限价约10.7万/平方米。妈湾新房限价约10.25/平方米。以上限价开盘再加4000-5000元/装修费。

在去年取消住宅限售后，前海片区的二手房也陆续入市了，前海房价在二手房市场中将得到二次检验，价值逻辑随着二手房成交会变的越来越真实。

从前海三湾中现有的二手房成交价看，也印证了当时的看法，即使桂湾天健悦桂府在产品不占优势的情况下，成交价也没有落后。

前海桂湾片区次新二手房天建悦桂府，小区占地面积比较小，容积率比较高，在前海新小区里面并不占优势，目前二手房成交价约10.7万/平方米。前海前湾片区次新二手房润峯府和前海天境，目前润峯府二手房成交价约11.6万/平方米，主要得益于大社区和产品优势，容积率相对比较低，同样位置的前海天境二手房成交价约10万/平方米，远远低于当时加装修费后的开盘价11.2万/平方米。前海妈湾片区次新二手房有招商领玺、颐湾府、臻湾悦和栖湾里，有成交数据的只有招商领玺和颐湾府，成交均价约10万/平方米。

前海妈湾的栖湾里要拿出来单独说一说，栖湾里目前还没有录得二手房成交价，栖湾里所处的位置是前海三湾里面最差的妈湾，不过栖湾里的产品是目前前海这一波次新房里面最好的，未来二手房成交价一定会把这一部分溢价加进去，至少在妈湾片区和其它楼盘会拉开很大差距。

前海核心片区，在产品接近的情况下，房产价值顺序依然是桂湾，前湾和妈湾，随着片区发展日趋成熟，目前极度接近的房价，未来也会越来越分化。