很久没写楼盘了。
打算搞个系列，专门测评新开的、在售的这些楼盘的优点缺点，特别要看看他们说的那些让你买的点，到底是不是真的值得买？
就比如，这段时间风声很大的“广州第四代住宅”：招商林屿境。
这个盘最大的卖点就是「产品」。
新规产品，得房率高得惊人，号称达到140%，并且是「广州首个得房率140%的第四代住宅」——
好像此前其他房企那些盘都是小打小闹，唯我招商林屿境才是划时代巨作，从我开始，广州的住宅才进入第四代……
这标签打得，是个狠人。
1产品：得房率高在哪儿？那么就来看看，所谓的高得房率高在哪儿？
首先，不是所有户型的得房率都有140%。
招商林屿境有三个户型：82方、110方、125方。
当我怀着传说中超高得房率的期待，走进82方的异地样板间时，说实话，略有点失望。
市内那么多得房率高的项目，室内空间和尺度有时候的确会让人眼前一亮，招商林屿境室内的空间感，并没有传说中的那么好。
当看到我表现出空间的质疑后，销售不屑的问，“这还小吗？你现在住多大的房子？”
我回答了他。他说，那你肯定觉得80多方的小啦。
明明是房子的设计问题，却能说成是我个人的体感问题。
真行。
我就来给你们算算，你们这得房率，到底是从哪儿高出来的。
我估算了一下82方的B1户型，也就是奇数层的户型，得房率大概有个124%左右。
是的，这个户型得房率没140%。
但即便是124%，除去新规力推的“大阳台”，82 方户型的套内大约是82.84m2（不含阳台），真正大大提升得房率的是阳台的面积：
18.48m2。
嗯，官方说的是18.5 m2。大差不差。
82方B1户型面积估算，具体以开发商报建测绘面积为准
去过现场的都知道，阳台是真挺大，室内就真一般般。
但阳台是不能封的。
展示出来的异地样板间的客厅，已经是打掉一间房的样子了。
客厅开间的真实数据是3.4米左右，因为阳台进深已经去到了3.3米，客厅的进深反而比阳台还小，整个客厅的真实尺度谈不上阔绰吧。
并且，阳台进深太大，很有可能影响客厅及餐厅的采光。
当然，如果是偶数层的户型，影响的就是两间卧室的采光了。
主卧也很神奇，明明可以做飘窗的位置，设计了很厚的剪力墙，损失了实际的得房率不说，主卧的套内也显得非常局促。
关键是，主卧的面积还没阳台大……
在新房普遍采用“主卧小家化”的设计趋势时，招商林屿境偏偏要让主卧跟其他房间“平权”，那可真是不管不顾是谁买单呢。
哦，当然也可能是全职儿女一家？钱还是要从爸妈口袋里掏？
大阳台满足退休父母的颐养生活，卧室嘛，能住就行。
不知你们去看82方的那个板房时有没这个感觉，可以评论区交流交流。
110方的板房整体好一些，毕竟面积大了这么多，室内空间感相对那些能把110方做到更大尺度感受的盘来说依然一般，面积还是偷在了阳台，至于适不适用，因人而异。
当然，我这份尺寸图可能会有点小误差，比如十几二十厘米的，不影响最后的结论，也欢迎官方放出准确的尺寸图，我们比对着再计算计算，更好。
2价格：超笋的楼面价，拉满的溢价横沥岛的盘分两种，一种是——
靠近地铁18号线横沥站的刚需盘，七八十方的面积，方便市区外溢的购房者低成本上车，就近地铁站通勤。比如，湾区金融城。
一种是一线临江的改善盘——
虽然不近地铁，但卖的就是横沥岛的投资潜力和一线江景，溢价比刚需盘多一些，卖给的是整个湾区有闲钱的改善客。
包括南沙及广州国企、事业单位的中年客户，想着投个以后退休的养老钱，或者退休了可以来住住的；
或者喜欢湾区后花园的气候，想着冬天候鸟式的住一段，顺便给孩子买个预备居所的中部地区和北方大妈们；
以及深圳、东莞的投资客，等等。
招商林屿境呢，深知自己的地段位置，不具备纯改善盘的特质，于是跟隔壁的湾区金融城一样，做做刚改，82方的刚需户型起步，改善可以做到125方。
虽然没有稀缺的江景资源，靠着「新规产品的故事」，在市场对南沙普遍缺乏信心的时刻，招商林屿境首开还不错，为啥？
我想了下，可能有这几个方面的原因：
第一，从利润空间看。
这块地是在南沙卖地最艰难的时候放出来的，当时都没人报名，招商以底价成交，楼面价1.3万。
但2021年，建发拿的横沥的那块地王，当时有14家房企报价，竞价了67轮，最后以45%的溢价率才拿下，楼面价将近2.4万。
招商有大把空间背刺同行。
何况，还有新规的高得房率加持。
如果已经打算在横沥选个房，对板块没什么抗性，招商林屿境跟周边楼盘相比，目前的竞争优势还是明显的。
第二，从市场行情看。
这块地8月上架，9月20号竞拍，招商刚拿下，谁又能想到几天之后，全国楼市突然就大松绑了呢？
购房者常说买房抄底，招商这一次，绝对算买地抄了个底。
好在，招商拿这块地蓄谋已久，才能赶在全国行情调转之后，马上接住这“泼天的富贵”尽快出货。
按销售的话说，这块地我们拿下2个多月，就开卖了。
必须去赶上这好时候。
时机对了，房子就好卖，流速好，清货也快；
时机对了，就能卖得起价，不然谁给的自信敢吹风3万起，最后2.6万的开盘价也是赚得盆满钵满，主打一个溢价拉满。
再用舆论去讲好新规产品的故事，宣发做到位，整个横沥的盘都要感谢招商带来的这一波或多或少的外溢看房流量。
首开的效果，自然也就不错。
3拿地：走过场的土拍？说了产品和价格，说回拿地，也就是前面提到的，我为什么说招商拿这块地是蓄谋已久？
大家注意，这块地的上架时间是8月16日。
那么，在此之前，甚至是9月20日竞拍结束前，理论上，没人知道这块地最后能不能成交，被谁拿走。
但是啊！
招商就是有这个自信。
在招商局集团的官方招采平台上，8月19日，这块地才刚开始报名不久，广州招盛房地产有限责任公司，就已经开始在招工程施工单位了！
广州招盛房地产有限责任公司，也就是这块地最后的拿地主体。
咦？他们是怎么知道一定会中的？
还有更奇怪的。
关于这块地的建设单位，7月31日，也就是地块还没挂出来的时候，就已经确定为是招商了。
你说神不神奇？
按这个备案的投资总额，我们浅浅的粗算下，拿地是10个多亿，建设成本包括公建配套等大概可能有8个多亿，总投资预计18.12亿。
按7.8万方的计容面积算，招商林屿境的成本价大概也就是2.32万/方。
也就是说，只要卖到这个价格往上，招商都是赚的。
还有一点。
如果7月31日或者再之前，相关方都已经对这块地怎么卖谁来买沟通得比较充分了的话，那我们是不是可以合理的猜测一下——
出让公告里提出的规划条件，关于“在本项目试点立体园林住宅”，也就是现在被炒得沸沸扬扬的“广州首个第四代住宅”，以及“鼓励采用大阳台设计”等条件，其实就是为招商拿这块地卖这个盘「量身定制」的卖点和增值项？
毕竟，临江的稀缺资源不够，可以靠助攻的规划条件来凑？
但话说回来，立体园林住宅，广州其实早就有了，你去看看珠江新城的金碧华府，是不是也是错层阳台+垂直绿化？
但为什么，金碧华府的价格，却跑输旁边的凯旋新世界呢？
