原创 UCANMAX 宜凯门 2023-03-29 17:45 发表于河南

近日，局外·太格茂的电梯口有人用小喇叭循环播放：“太格茂，二楼至六楼暂停营业！太格茂，二楼至六楼暂停营业！”

走近了看，有人堵在上下楼的电梯口，询问得知是太格茂商铺业主。

在各商场消费逐步回暖的境况下，业主堵自家门，让顾客啧啧称奇！经了解，原来是业主因返租问题维权...

龙子湖上的美丽莲花

局外·太格茂（tag mall)位于龙子湖，定位为：郑州龙子湖年轻业态生活集合体。

共6层，3万方，湖心岛上的一个颇具辨识度的购物中心，外形酷似一朵含苞欲放的莲花，2018年底营业，因环湖有15座高校，规模近30万人，加之定位准确，开业之初就成为龙子湖片区最重要的商业，客流也不错，特别是周末，几乎每家店都有排队现象..

但随后，因学校封校，两年来商户没有坚持住，剩下的苦苦支持，疫情放开之后，大学生可以出校了，商场也都在逐步回暖...可为何这个时候业主却堵电梯口，进行维权呢？

业主自堵家门

现场看了一圈发现：太格茂一层和地下一层正常营业，业主围堵了一楼电梯的上下入口，二楼至六楼暂停营业。

每个步梯口都有业主把守，小喇叭里循环播放着：太格茂二楼至六楼暂停营业！

小编逛的时间为3月27日下午14点，一楼及负一楼有人逛街及用餐，但整体人不多。

商铺返租埋下隐患

局外项目，由河南融创置业开发，总占地约15亩，总建面9万方，2015年对外销售。地下4层地上15层，负4到负2层为停车场，负1层到6层为商业，7-15层为写字楼，商铺和写字楼同时对外销售，商铺价格：2-6万/㎡，写字楼价格：2.2-2.4万元/㎡。

据了解销售采用的是“返租模式”，返租5年，前3年租金冲抵房款，租金从第4、5年开始按照约定返给商户。于是2018年，业主们与郑州梧之桐商业管理有限公司（以下简称“梧之桐”）签订了5年的托管协议，全权委托梧之桐负责对外招商租赁。

但据商铺业主称：“到第4年返钱的时候，商场运营方却未支付任何费用，直到现在几乎每户业主都被拖欠了十几万元，总金额达4000余万元。”

业主表示：“目前，托管合同即将到期，想把商铺收回来，但梧之桐和商户的租赁合同还没到期，不仅钱要不到，商铺也没办法收回，商场给出的续约合同收益，也不能令人满意。”

多次维权、协商无实质性进展，业主无奈只能选择堵电梯口。

郑州梧之桐商业管理有限公司承认商场经营亏损，确实出现拖欠情况，表示三年疫情，太格茂商场平均15%以上的空铺，目前仍空置近4000平方米，并给出了《太格茂（局外店）托管事宜解决方案》，如下：

但业主表示：梧之桐单方面出了这个文件，并未询问过业主想法，第一次该返利时，一些业主就是通过司法仲裁才拿到了欠款....

2023年“返租问题”隐隐欲发

2016-2018年期间，郑州返租出售的项目很多，随着项目的逐步交付、这两年来陆续到了该真正支付租金的时候了..

有业主向我们反馈：新田360泰康路店早就已经不返租金了，国贸店最近也开始了。

除此之外，小编简单的搜索了一下，华商汇、星光汇、京广路的童鞋城、瀚海北金、宝龙城市广场、易元国际、正大世纪城市广场等都曾因为返租维权过。

事实上好的商业中心，大部分都是需要自持的，通过统一的招商运营，而产权全出售或者大部分出售的商场，后期基本上都会走上凋零的命运。

消费回暖的背景下，希望托管方能尽力履约、承担合同责任义务，与业主、商户好好协商，共同冲过去这道坎。

业主堵电梯，被迫让太格茂二至六楼停业，是商家、业主和运营团队都不想看到的结果，希望运营团队能先把业主的欠款解决，然后在三方友好协商的情况下，使龙子湖边上这朵绽放的“大莲花”越做越好。

案例小结

购买返租商铺应该避开哪些风险？

1、返租模式，后期租金无法保证，租金承诺不能作为购买时的条件。

2、可能存在马甲公司签订返租协议的风险。

3、无法获取完整物权，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。

4、应税复杂容易出错，“返租”涉及两种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方业主的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。

5、缺少风险保障机制，如由银行担保，或由保险公司保险等。

南宫丨文

宜凯门图库丨图

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