楼市未来面临的最大挑战是什么？

我认为是人口发展特征的变化。国内人口发展特征出现两大发展特征和趋势：

一、人口总量减少；

二、人口老龄化。

这个人口发展特征的变化，对楼市的影响将是长期的，而且是不利的。我们来看看国内人口目前的发展情况。

如下图一，国内人口出生人数与死亡人数（以下简称“二者”）的交叉点发生在2022年。2022年国内人口出现了首次负增长，当年二者的差额为85万人。从图一也可以看出，2022年后二者的剪刀差在扩大，也就是人口的负增长在扩大，2023年总人口减少了208万人，减少一个中型城市的人口。

图一、国内人口出生人数及死亡人数，单位：万人

说明：蓝线为出生人数，橙线为死亡人数

从国际上其他国家的经验来看，一旦人口进入负增长后，在短期内是很难改变的。

另一个重要的问题，就是人口老龄化将是未来不可避免的问题。国内目前其实已经是进入老龄化，只是情况还没有那么严峻。但随着时间的推移，预计在2035年60岁及以上老年人数量将会超过4亿人，约3.5个人里就有一个老年人，将进入一个深度的老龄化社会。

为何说这些人口发展特征的变化对未来楼市发展带来非常大的挑战？

楼市发展到今天，已经是一个非常典型的需求驱动的市场了。也就说，在可预期内，房子的供应已经不成为了，国内房子的建设能力已经非常强大了。但如果没有需求，市场很有可能会熄火。

而楼市最底层的需求还是居住属性，虽然市场把住房需求划分为了刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。但这些需求的基石都是要有人来住才行。

而这个最底层的需求就是要靠有人口来支撑。过去楼市为何能走得这么好，最重要的原因之一就是享受到巨大的人口红利。

而如今这个人口总量在减少，尤其是年轻人的减少，将会导致未来需要的住房数量减少，也就是最底层的需求会减少，那么由此衍生出来的其他需求也会随之萎缩。

同时人口老龄化将会影响未来住房的需求结构。如果更多的老人同年轻人住在一起，那么对大户型的需求就可能会增多，这样会客观上导致对房子数量的需求减少。更重要的是，有了父母辈甚至祖父母辈留下的房子，年轻人自己再次购房的需求就会减弱，住房的增量需求就更会减少。

试问一下，一个需求驱动的市场，如果预计需求会萎缩，那将会发生什么？