滨湖缺不缺房子?对于这个问题，可以说“缺”也可以说“不缺”。

滨湖区前期楼盘具备两个显著特点，一是容积率高、大高层为主、户数多，一个小区三四千户很常见，如仅滨湖世纪城就有商品房约2.4万套。

二是受制于当年的70/90政策，90平左右及以下户型占比高。不管是启动区、环湖、金融还是省府板块，都存在大量这样的楼盘。

所以，滨湖区不缺刚需盘，想买个高层小三房选择很多，但想买改善盘，尤其是想置换洋房这样低密度的产品，就没那么简单了。

NO.1 滨湖潜在的置换需求

滨湖区2006年11月启动建设，经过近20年的发展，已经发展成为合肥核心区域之一。片区内路网发达、公园绿地密布，商业、学校、公共配套齐全，还有各类文化场馆，城市界面新、宜居程度高。

之前一直有这么一句话形容滨湖：“滨湖不是合肥的滨湖，而是安徽的滨湖”。

这些年，滨湖一直吸纳全省各地的人口，随着配套的完善，入住率还在不断上升。如师范附小四小一个小学的总人数就过万，很直观的体现了居住密度+入住率。

这也给住宅置换带来很大的需求空间；

因为对于早期滨湖居住的客户而言，目前的住宅暴露出很多痛点，亟待置换改善。

1、滨湖的小区主要以大高层、高密度社区为主，如启动、金融、环湖和省府西板块，很多小区基本都是30多层的大高层，一个小区动辄两三千户。

随之带来人多杂乱、居住氛围不佳、等电梯难、停车位紧张等一系列问题。

2、早期有70/90政策，产品以两房、90-100多小三房为主，部分户型设计也不合理，无法满足现在二胎/三胎居住需求。

3、产品开始落后，在外立面、绿化、公区等方面与现在小区存在较大差距，一些小区墙皮还存在脱落现象，现在优质新房的架空层、会所、精装车库等配置更是少有。

NO.2 滨湖置换的难度

但当下的市场，对于滨湖购房者而言，买到理想的改善住房难度很大！

一：新房

滨湖区近年新房比较少，特别是在进入竞品质时代，尤其是不限价阶段后，新房以高价盘为主，起步面积、价格双涨。

最新上市的楼盘更是动辄起步面积200多平、总价七八百万甚至上千万，对于普通购房者而言，难以企及。

二：二手房

滨湖不缺二手房！如果想在滨湖买小三房、高层这类产品，选择会非常多，比比皆是。

但如果想在滨湖置换个高品质改善住宅，特别是低密度洋房，其实选择很少。

也正因为稀缺，这类房子价格虽然有所下滑，但幅度相对较小，依然居高不下。

引用24年滨湖贝系成交数据，中和府、中尚府、信达公园里的洋房成交单价基本都在4万以上，总价更是高达600万以上。即便万科蓝山的小户型洋房，单价也在3万以上。

当前想在滨湖区置换一套品质好一点的洋房，门槛非常高。

NO.3 改善需求的外溢

在滨湖内改善很难，需求自然会外溢，对滨湖客户而言，省府北成为最好和最多的选择。

与省府板块一河之隔，与中央公园一路之隔的省府北板块，受到省府板块、中央公园的双重能级辐射，这两个核心板块，都会带来顶级配套资源。

如骆岗中央公园规划的省图书馆、音乐厅、冰雪世界、企业总部基地、省府东四块商业地块等等。

近年，省府北板块土地、新房市场都很活跃，二手房价格也相对健康稳定。尤其是十五里河沿岸的改善洋房，非常受欢迎，融创滨湖湾、琥珀晴川里、融创澜岸里均是如此。

不过在融创澜岸里之后，十五里河沿岸一直没有新房上市，直到置地在今年5月土拍中拿下包河202411号地块——案名：置地·雲台映月。

▲雲台映月效果图（过程稿）

置地这个项目以洋房和小高为主，仅一栋大高的平层（百米楼间距），还是新计容规则。起步面积120㎡，最大到170㎡。

我们都知道，今年5月份之后合肥市适用新的规划计容规则。新规则也是当前政府刺激市场，给到购房者的很大利好。

这是因为按照新计容规则，阳台可以做的更大，并且仅计一半销售面积，另一半纯赠送，得房率比之前高很多，等于实实在在的给买房人降房价。

所以5月份以后，适用新计容规则的项目市场客户关注度很高。而在新规后得房率已经提升到90%和95%的基础上，置地云台映月更是首度将户型最大的使用率提高到超100%。

并且，置地云台映月是目前新规后新房项目中，第一个以低密度洋房为主的项目。

高得房率+洋房产品，让置地·雲台映月给了滨湖广大改善业主一个很大的期待。

▲雲台映月效果图（过程稿）

NO.4 雲台映月的高性价比

这里我们要分三个角度来看：位置、产品、价格！

一、位置

雲台映月的位置在黄河路以南、天津路以西，这个小片区紧临十五里河，具备自然环境的优势，所以南侧楼盘都是以低密、洋房为主，如融创澜岸里。

目前随着楼盘的陆续交付，片区内的配套在逐渐完善，项目南侧的锦绣大道在修建中、东侧的天津路也打通在即。

通车后，从雲台映月所在的位置到滨湖省府只需要一个红绿灯，可以快速到达滨湖各个商圈。

雲台映月算是“出则繁华、入则宁静”。

▲正在修建的锦绣大道东延项目&天津路

2、产品

雲台映月5月拿地，是第一个新计容规则的地块。虽然是第一个新规楼盘，置地还是做的很稳，并没有快速抢开，据说在产品打磨上花了很多时间。

项目属于低密改善楼盘， 以洋房产品为主，仅600多户，规划6栋洋房、4栋小高、和1栋超百米楼间距的平层，主力140-170平。

洋房产品在新房和二手房都是稀缺品，洋房楼栋居多的楼盘居住感受会更亲近自然、更通透舒适。这也恰恰好好满足了滨湖众多在大高层高密度小区居住客户希望置换低密度产品的需求。

而且洋房起步面积做到了120㎡起，对滨湖的改善客户还是很友好的，给了更多有置换需求的客群进阶新房项目一个机会。

▲雲台映月效果图（过程稿）

前面说了置地是第一个新计容规则的地块，在这个项目上置地把新计容规则研究到了极致，首个做到了新规后使用率超100%的户型。

下面这两个洋房的户型图，关注楼市的朋友基本都见过了。

147m²平实际使用面积约145m²左右，168m²实际使用面积超170m²，比前期同建面户型使用面积多了约20-30个m²左右，优势很明显。

而且这次户型也是不少好评，南向开间足够大，除了客厅尺度大，主次卧的尺度也是比市场上同面积段的产品更加开阔。

▲雲台映月147 m²&168m²户型图（过程稿

在户型之外，置地在这个项目上品质投入也很高，外立面依然全系产品采用石材到顶+落地窗！

干挂石材到顶，在当下市场即便是3万以上楼盘都很少，2万+楼盘有这个配置就更罕见了。前期主要是置地中心，以2万的均价做到了这点。

石材的优势还是显而易见的，对于楼盘的长期价值很有助益，更具有品质感，也能历久弥新。像置地12年前的栢悦公馆，石材到顶的立面现在看起来，跟涂料和真石漆的楼盘有明显的差距。

▲雲台映月效果图（过程稿）

另外，在合肥高端盘标配的会所也没有缺席，会客厅、书吧、健身房、瑜伽房等一应俱全，甚至还有户外泳池。

▲雲台映月效果图（过程稿）

▲雲台映月效果图（过程稿）

三、价格

这块地楼面价是1.2万，结合目前的市场行情，即便雲台映月的产品品质和配套做的可以对标3万+的项目，但入市价格应该会有很高的性价比。

更何况，以雲台映月的得房率，147m²洋房实际使用面积接近前期170m²洋房，168m²洋房实际使用面积接近前期200m²洋房，折算后与滨湖洋房二手房相比，更显超高性价比。

如前文所说，市场下行和楼市内卷，带来的是新房价格下降、得房率提升、品质迭代，对于买房人确实是一件好事。

▲雲台映月效果图（过程稿）

目前项目展厅已经开放，很可能会在11月初开盘，首开主推稀缺的洋房产品，新计容+新产品+高性价比的价格，给了滨湖区置换业主一个全新的选择。

即就近享受滨湖的成熟生活圈，又可以用滨湖刚改的总价，实现终极改善，还是最新一代的高品质低密楼盘，很难不让人心动吧？

展厅地址：黄河路与云台山路交口！