花丹负一拜特很大，之前常去。超市有一款红皮小花生，产地山东，拌上适量胡姬花和白糖，空气炸锅180度，大火9分钟，放凉，特别好吃，我常去买。有一次去买，营业员自豪的说：“先生，您真识货，这款花生特别好吃，我们老板都吃这个”。超市东西很全，负一餐饮数量不多，零零星星就几家，数量很少，品牌也不多。确实，花丹拜特在规模体量、商品品质、商品齐全度等方面都是首屈一指，但对应的餐饮的确有点弱。以至于每次购物结束，我都得先把所购商品放到车上，然后出地面，过马路，去对面的国贸360吃饭、逛无印或者其他，然后再过马路返回花丹地下停车场。春秋天还好，冬夏就难受了，后来，去的次数就少了。【1】

手机壳膜铺子

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。每个人都有自己喜欢的消费品牌，但他们基本不太可能集中于一个商场。对于《楼八》来说，没有任何一个商场可以实现我的品牌消费需求，哪怕7成都没有。众口难调，很难兼顾。上个月，我在溢香苑瓦罐中原新城店吃饭，这个瓦罐连锁店很多，但中原新城店凉菜做得最好。吃完饭，时间尚早，恰好刚刚听说附近的探十里要被拍卖，我便决定去看看。开车进入地库，原本以为小品牌地库会很很脏很乱，结果还是出乎了我的意料。上图：探十里负一层地面整洁无破损，标志划线色彩鲜明，行车指引简洁清晰，当然，也有可能是新建缘故。单从负一车库来看，探十里在一众二线品牌商业体里面，算得上佼佼者了。地下车库的体验感，永威木色独一档，其他二档，新都会360三档，地面该修修了哥哥。随后，我便进入负一楼美食层。一圈逛下来，很惊喜！这是楼八所去过的商业综合体负一餐饮品牌最全的一个。整个负一，几乎涵盖了我能想象得到的所有美食、饮品和小吃品牌，无一漏网。我站那想了好久，确实没有。上图：探十里喜家德有我比较喜欢喜家德（国贸360）、阿平牛杂、DQ、茶百道，有菠萝最爱的太子浓心（正弘城），这米线我觉得一般，还有比较热门农小锅、霸王茶姬、老乡鸡、八戒肉夹馍、都可，和府捞面等。除了负一楼这些，楼上还有我最的最爱西贝（大卫城），有海底捞也有巴奴，有炉小哥，有大塘（建业凯旋），有白石深夜食堂（海汇），有半天妖（海尚），有麦当劳（海尚）……等等。备注：括弧里是我常去的店，对于我而言，但他们大都不在同一个商场。汉堡二大巨头，个人觉得麦当劳似乎比肯德基更好吃一些，虽然标准化一样，海尚店比区域内其他店更好吃。探十里负一堪称小吃品牌的一个小型博览会。加上楼上还有我比较喜欢逛无印良品、优衣库、星巴克等，这应该是迄今为止，普通老百姓吃饭休闲娱乐购物消费最为齐全的一个商业体。我很喜欢，但却不兴奋，因为探十里离我家实在太远，不属于我的配套。但，对于西区人民，很幸福，家门口一个商场能集中你所有立体消费需求，那就不是简单商业配套，而是“定制级商业配套”。不得不说，原新田集团商业公司总裁、现探十里商业运营公司董事长司小伟的招商能力实在太恐怖，他本人说过一句话：好商业不在多，在精他说的就是我希望的，他在探十里践行了他的商业理念，这里，的确比国贸360更精。上图：探十里地铁接驳快走到盒马超市门口的时候，我发现负一竟然还能直通地铁5号线，不要太方便。除了正弘城，这是我见到的第二个，当然，马上会越来越多。最后，我在一家手机贴膜店停了下来，准备给手机换个壳，上次在万象城转转换的壳太大了。上图：探十里手机壳膜铺店里有俩年轻小姑娘店员，三四十岁样子。我挑了一个手机壳，又看中了一款充电宝，但没有我想要的白色，为了成交这个单子，其中一个店员决定去锦艺城店给我去拿白色。我只好在店里等她。等待的40分钟里，除了我自己，还有1个顾客成交，那差不多一个小时就是3顾客，一天营业10个小时，就是30个顾客，我去的时候是工作日下午4点，属于人少时段，晚上和中午高峰期人肯定多，至少再加20个顾客，一天应该有50个顾客。我的手机壳69，充电宝218，合计消费287元，50个顾客就是14350元，一个月就是45万，一年应该有540万营业额。手机壳膜利润至少在60%以上，去掉人工，一年净利润应该有150万左右。我看了一下，这店铺面积大概也就十几个平方，计入总建面，加上公共区域的分摊，大概也就30平米！如果一平米售价按5600元计算，30平米应该是，总价17万，如果这么算，这铺子一年利润就够买9次铺子本身了。太吓人了！如果你觉得我按287元的人均消费有点高，那痛快点，直接除以10，按28.7元计算，不高了吧，即便如此，一年的利润也够直接买下铺子了。投资年化100%！你觉得我扯淡，商铺价格不可能4600元/㎡，价格太低？不低，现在就这价。【2】

被拍卖的探十里

探十里目前在处于被挂牌拍卖状态。它的标价是456430464元。上图：探十里拍卖信息拍卖主体来自福建省福州市中级人民法院，项目总建筑面积81953㎡，依据拍卖价格，按建筑面积计算，折合单价5564元/㎡，截止时间是2024年11月26日。目前物业的持有者是升龙旗下公司。就是曾经在郑州叱咤风云的升龙集团，这是其战略转移珠三角后在郑州留下的最优质资产之一，同样，也因为其战略转移失败造成的债务问题被法院挂牌拍卖。战略转移的原因我记得是因为企业品牌口碑的崩塌。上半年，它已经被挂牌过一次。当时第一次被拍卖时的起拍价为8.09亿元，折合单价9871元/㎡。在这样的大环境下，这个价格不可能有人买，但，贵吗？不算贵。除了负一楼餐饮，楼上几层招商都十分良好，至于运营和人流量，楼八不清楚。我想试着了解一下经营情况，便给服务小哥要了招商电话，服务小哥很热情帮了忙，但拨通后却被反复追问号码来源。但招商这个工作，电话其实并不是保密的，甚至会印在海报上，不必在意。我大概感受了一下，在实体经济衰落的大环境下，我个人一圈下来的感受还可以。上图：探十里商业综合项目业态布局和经营情况，8个亿首拍价格不贵，如果再加上司小伟和杜中兵的个人品牌加持，至少不是一个亏买卖。但这经济形势，意料之中，流拍。如今，好东西卖不上好价格，好买卖也碰不到天使人。兜里有钱的人在胡思乱想，想买的人兜里又没钱。就像即将要出让的北龙湖7号地，价格很低，但不一定有人拿，甚至包括呼声最高的保利，因为总价太高。目前，项目再次被挂牌，进行二次拍卖，二次起始价是4.56亿元，折合单价5564㎡，相比首次，直接打了5折！这个价格，楼八沉默了。楼八认为，这个价格90%可能性会成交，不会再流拍了，因为这是真真实实“贱卖”！假如，按各楼层权重，把这个价格分摊到各个店铺，会怎么样？喜家德饺子，50平米，现在25万价格把铺子卖给他，手机贴膜，30平米，现在17万卖给他，他们老板买吗？但凡老板犹豫徘徊一分钟，店员们都会一起拎起板凳砸醒他。当然，大盒子集中商业不可能零售。郑州综合体负一的租金大概在100-300/元·月之间，正弘城大卫城应该在500-1000/元·月之间。探十里负一我们取个150/元·月计算，一年的租金就是1800元/㎡，5500元只要3年就够了。年化33%。一楼二楼负一都是高收益，即便三楼四楼打血折，按这个4.65亿的价格，整体年化也必定：高于20%如今，线上经济是一种封闭性经济，楼八认为其已过巅峰期，线下体验交流运动才是经济活动本质。【3】

拍卖前景

目前，这个商业由司小伟的探十里商业公司承租，租赁期限为20年，支付方式为半年付。而根据有关消息透漏，商场被拍卖，新业主再拍下之后将会与探十里重新签合同，租金再谈。这个再谈就有点玄乎了。根据《楼八》的了解，物业在产权人变化时，原租赁协议是需要继续履行的，不知道这里为什么强调租金再谈。

上图：探十里拍卖条件在拍卖条件上，对于占有情况，标注了“带租拍卖”，但在瑕疵情况说明里，同样标注了“整体带租拍卖，买受后需与承租人重新签订租赁合同，租金尚需各方确认”。曾经帮朋友打过一场官司，我们合同里签订的条款中牵涉到了一个短语“房产证下发后”，这个“下发后”就牵涉到一个时间问题，当时我们说的就是发到手里的时间，但最后对方却以房管局盖章时间为准，并不计算“盖章后给开发商，开发商再给客户”的这段时间。当然，最后，对方的无理诉求在调节过程中被驳回了。而在这里，“确认”这个词很关键，是走走形式呢，还是“需要认可后确认，如果不认可，是不是可以不确认”呢？还有，“租金尚需经过各方确认”，这里为什么用各方呢？不就“双方”吗？还有第三方、第四方吗？不得而知。中国汉字虽然美妙，但打起官司来，空间好大，哎呦喂啊呜嗷嗷……崩溃，空间大到甚至让法律的部分条款失去了意义，沦为人定。如果需要“认可后才确认”，那就增加了不确定性的因素，个人觉得，这个最终解释权归“福州方”所有，一旦有人愿意买而不愿意买了再租给探十里，那么福州方会支持谁就很难说了。如果我是福州方，我肯定以自己的利益为重，这是必然的。如果购买方认可商场运营，那司小伟保持原租金水平的筹码就低了，毕竟资本是贪婪且嗜血的。一旦新业主和司小伟出现谈判分歧，承担这个风险的自己就是司小伟了。坐等不确定还是主动出击？商管天才面临新的考验，无言提杯独上西楼。海底捞有1000家店，张勇身家500亿，杜中兵100多家店，如果上市应该会有50多亿，没上市应该可能也十几个亿，但他大概率不会因为一棵树而买下整个森林。但司小伟肯定想买，问题的关键就在于他有没有4个亿了，大概率没有。大概率不代表全部，或许他砸锅卖铁能凑够4个亿，毕竟作为曾经的新田商业总裁，他几乎是一己之力把新田商业打造成为商业巨头，几个亿的积累不是没可能。其实，最好的结果还是他能引入志同道合的天使投资方，甚至包括新田商业，则是皆大欢喜。距离11月26日的二拍时间尚早，留给大家思考清醒的时间也后多。如果最终没有参与者，第二次流拍的可能性依然很大，如果二拍再流拍，项目将被变卖。不管如何，项目贱卖已成定局。今年1月，锦艺城的部分商业被反复挂牌拍卖流拍，最终贱卖，但它和探十里性质不同，它是部分出让而非整体出让，价值不高。今年4月，美景的欢乐广场被挂牌出让，折合单价1.1万/㎡。很显然，这个价格相比二拍的探十里5560元/㎡来说，完全没有性价比。结尾

楼八的话

《楼八》认为，依据探十里的物业现状和招商运营情况，二次拍卖的价格是相当诱人的，也绝对是一个稳赚不赔的买卖。虽然存在因为“确认”而产生的不确定性，但极大概率最终应该是好结果，因为不论谁来买这栋物业，能遇到这么专业的商管人才和运营现状，着实幸运，而且大家的目标相对来说是一致的。意见可能会分歧，但对于利润的追求绝对不会有分歧。不管结果如何，希望产权转让不影响商场的正常营业。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。