克而瑞2024年前8个月的住宅销售数据出来了，我们再来看一下郑州和西安的数据对比。金额方面：

郑州房企30强销售总额370亿，西安房企30强销售总额903亿。

郑州为西安的40%。房企方面：

郑州第1名万科地产是32亿，西安第1名绿城中国是95亿，郑州万科在西安排11位。

郑州为西安的30%。我们再看去年的数据。

上图：西安郑州数据2023对比去年，我们统计了20强：西安20强销售1550亿，郑州20强销售804亿，占比为52%。今年前8个月这个数字由52%再跌12%，达到40%，如果统计范围扩大到全房企范围，这个40%还要再降，预计1/3。同时，郑州今年的榜首万科跌出前10，列11位，而去年，榜首保利还在第8位。

【1】

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。如果我们以西安成交量为合理参照标准，我们看郑州成交差距，这个差距本文姑且叫亏空。去年20强，郑州亏空746亿，今年8个月是533亿，全年预计850亿，2022年之前我们整体按750亿计算。

2346亿

2346亿的亏空，基本是目前郑州市住宅物业的近3年去化量。说到西安的优势，教育资源、历史文化、政治地位等等是老生常谈的几个点，难道这几个点就能拉出这么大的鸿沟吗？河南人口二倍陕西，不灵了？郑州GDP比西安高，不灵了？那人均呢？郑州的人均可支配收入也是高于西安的，也不灵了？尽管这二年经济不好，郑州老百姓的口袋没钱了？难道西安这二年经济好得很？钱包都鼓起来了？绝不可能啊，是吧！关中城市群很强吗？中原城市群8万亿和1.7亿的人口，不是关中城市群2.5万亿和0.5亿人口所能比的，二者并不在一个能量级。西安是大西北交通门户？说实话，西安所谓西北门户交通枢纽在郑州看来不算什么眼，中国铁路心脏明显强于西安，而航空业更是能把打得西安满地找牙。……等等，似乎，似乎，除了西安交大、秦始皇、袁家村、029……之外，也没什么了，真的就是因为这些，楼市的成交量可以3倍于郑州？不太可能。但，西安人就是可以一脸不屑地看着郑州，就这，咋地？不服？

【2】

当然不服。事出反常必有妖，郑州和西安必有一个不正常，到底是谁不正常，我又翻了一下2023年成都和武汉的数据。

2023成都住宅成交金额3670亿

2023武汉住宅成交金额1829亿看到这里我有点沉默了，成都的数据已经恐怖到直逼一线城市北上广深了，武汉和西安一个价格。真相大白了。武汉西安成都都是正常的，西安也无所谓交大029的，只是，郑州不正常了。郑州是咋不正常了？是和东北三省一样的性质落寞了吗？显然不是。东北的没落，人口是一方面，地理是一方面，气候是一方面。而在这三个核心因素里，郑州和东北完全不同，而和武成西相同，属于中国中部城市，人口规模类似，气候也类似。如果郑州楼市属于东北式的低迷，那就不单单是郑州了，而是全部郑西武成了。从周边城市对比和郑州自身外部因素分析，《楼八》认为，大概率是自身的内部问题。

【3】

《楼八》归纳起来，大概有6个。第1，买房赔钱被过度宣传其实，这几年全国房价都在跌，郑州也跌，但是，因为一些特殊原因，郑州被优先过度宣传，被过度宣传的部分成了郑州跌幅高于平均值的那部分。第2，“烂尾楼”的问题这个问题我们回避不了，楼八不想过度讨论，但每个人都明白这个问题对郑州楼市的深度毒害有多大。其实，第一个原因里面还有很多原因来着这个因素。第3，客户信心问题信心一方面来着实力，但老百姓的实力是全国都在降，真正想买，自己会自己给自己信心，自己凑信心；但是，当没有了信心，有钱也说没钱。其实，没信心的很大一部分原因还是来自上面二点。第4，经济结构问题相比成武西这些解放前传统的大城市，郑州太年轻了，以中小型民营经济为主，受经济下行冲击力大，而抵抗能力强的大中型国央企郑州又偏少。第5，支柱行业危机楼市高光时刻，房地产是郑州当之无愧的支柱行业，经济对其的依赖度远远高于成武西等城市，成也萧何，败也萧何，房地产一旦出问题，经济受到的影响就比较大，经济受影响，再反过来影响地产，就这样……有点恶性循环。第6，周边吸纳能力下降西安可以吸引所谓整个大西北客户，但那才多少人，郑州原本可以吸纳1.7亿人。但也是因为上述原因，这几年郑州的吸纳能力下降了。

【4】

看明白了，看明白就好说了。总结起来，郑州基础面非常好，不论是人口、地理、交通，还是文化、旅游、气候……都丝毫不亚于成武西，而问题，就出在各种软性层面上的问题。正是这些问题，郑州每年积压了700多亿的改善需求，而不是刚性需求。一二线城市近几年新上市的楼盘几乎都是绝对性改善楼盘，每一个都涉及品质改善，改善需求不是刚性需求，有需要但非必须。同样，郑州近几年改善需求的下跌并非意味着郑州人没有居住好房子的理想和愿望，只是因为因为种种原因这些需求被暂时积压了。刚需等不及，改善可以等等，所以，大家都在等，等着等着，就搁置了。但，这些被积压的改善是正经的，也是正义的，所以，那句老话说的好，他们可能会迟到，但绝不会缺席。会有爆发期的，相信楼八。《楼八》认为，这些积压的改善需求释放只是时间问题，你现在每个人给他们发2000万，看他们换房子不。结尾

楼八的话

每个人都说，房子饱和了，但每个人都觉得自己的房子不如别人的好。这就像，每个人都说，彩礼太贵，不结婚了，但等几年试试……最后还是得根据自己的情况，做最大的努力去结婚。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。