只用一个指标定义豪宅，应该是什么？会所算不上，豪宅有会所，但有会所的不一定是豪宅。天悦江湾大门奢靡华贵，会所富丽堂皇，恒温泳池强势加持，但其却未言豪宅，102-143㎡面积段锁死品质改善。铝板更算不上，大正水晶森林虽然大成本增加立面铝板投入，超大楼间距辅以配合，也获得市场高度认可，但其也只是自称刚改。豪宅必须有面积段，这是原始基因。项目的“定位报告”最核心指标就是面积段，没有之一，是项目“灵魂”，它的大小基本上决定了项目所有的其他指标和配置。今天，郑州大平层市场再添浓重一笔：

主力226-286㎡大平层

【1】

超级大平层

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。看下郑州三个典型大平层面积段情况：康桥美庐湾：175㎡-210㎡-230㎡。各占33%。未来天奕：170㎡-202㎡-230㎡-270㎡-285㎡。主力是202㎡和270㎡，占比60%。华润幸福里：110㎡-150㎡-180㎡-228㎡-270㎡。主力是170㎡和228㎡。从这三个楼盘户型配比可以看出，郑州市面上大平层主力户型区间十分明确，就是：170㎡-230㎡。如果要补充，往上，就是270-290㎡；往下，往往是因为规划设计所产生的特殊户型，比如幸福的二房，这些可以忽略不计。所以，我们可以得出结论，郑州合格顶级大平层的面积段就是：170㎡-230㎡（280㎡补充）现在，来看今天这个新楼盘。三个面积段：170㎡-226㎡-285㎡，主力户型226㎡，占比61%。单从面积段上看，这个楼盘已经超过了幸福里和美庐湾，站在了未来天奕的级别。《楼八》为什么又称它“超级大平层”，因为它285㎡的户型实在是太震撼了。其“三大创新”真的让美庐、天奕和幸福里望尘莫及，不信一起来看。如下图：

上图：新上大平层户型图第1，13.8米客餐厅开间这是客餐一体设计，客厅部分是8米，餐厅部分是3.4米，阳台部分是2.4米，合计13.8米，而整体南向开间达到惊人的30.6米。第2，全山墙阳台西侧露台的进深2.4米，开间11米，整个楼栋的“全部山墙”均划入阳台之列，场景极其壮观，十分罕见。第3，主保电梯阳光房A：二个电梯是可以分区，主人一部，保姆一部，中间可隔离可合区。B：电梯厅开阔且全明设计，还有电梯厅露台花园。AB二点创新是包括未来天奕、美庐湾、幸福里等郑州一众豪宅楼盘都没有的，它们都是采用中心电梯厅布局：空间狭小且光线暗淡！中国的户型过去特别注重“室内”的舒适性设计，而不注重“公区”的舒适度设计，以至于很多户型，室内很舒服，室外很局促。《楼八》认为，这是自欺欺人的做法，甚至是设计师在骨子里挖掘人性的自私，难道公区你不用？该户型还有大量赠送（黄色全送，蓝色半送），最终基本实现得房率100%，如果以常规85%得房率计，该户型感知建面约在350㎡以上。这个285㎡是我在郑州见过的最喜欢的户型，布局、采光、公区、户外等实现完美，无懈可击，太震撼。这就是：二次调规后的蝶湖书院它位于伟大的郑州东南，伟大的滨河新城，伟大的蝶湖旁，它以全新的形象，扑面而来了。等等，让我静一静，想一想，郑州有多少年没有出过这个面积段的大平层楼盘了…………好多年了，所以，它的出现，将震动楼市。想了解项目详情的可扫描二维码添加主编微信索要相关资料，并可提供咨询服务。【2】

南蝶湖的序幕

蝶湖书院原来做过一版规划，我记得面积段大概是140㎡、160㎡和180㎡，说实话，如果是这么面积段，那就很平庸了。来看它调整后的详细指标：占地面积：约59亩建筑面积：约11.1万㎡绿地率：约35% 容积率：约1.99总户数：368户车位配比：1.78建筑规划：8栋16层小高层

上图：蝶湖书院新规划项目八栋楼，四个角落各一栋楼，项目称之为四平八稳。这个楼盘，也可以称之为美庐湾的姊妹盘，因为，除了地块形状，它和美庐湾真的太像了，恍惚之间，仿佛看到了美庐湾。看一下项目立面效果图。

上图：项目外立面上图是项目的效果图，从颜色、结构、错层阳台等各个方面看上去，完全就是另一个美庐湾。再来看下阳台对比。

上图：项目阳台效果图上图是项目的阳台效果图，一把椅子，一把桌子，落地全景玻璃幕，铝板短长檐搭配，玻璃栏杆，意境十足。以此来看下美庐湾。

上图：美庐湾实景阳台上图是美庐湾的实景阳台图，二把椅子，落地全景玻璃幕，铝板檐，玻璃栏杆，同样的意境。如果说项目设计没有参考美庐湾，我是不信的。蝶湖书院，独居蝶湖南片区，与蝶湖北片区的美庐湾隔河相望，未来，这2个楼盘的“对视”，或成为滨河的一道“靓丽”风景。上图：滨河铁西片区刹那间，貌似美庐湾多了个结拜姊妹。这个妹妹，气势略低，毕竟16层的大平层很难有27层大平层的恢弘，但项目从户型、布局、配套等情况来看，又多了一些烟火气。超级大平层蝶湖书院的上市，第一意义是什么？答案不言而喻：还得是滨河这个时代，这个市场，还敢搞超级大平层的区域，除了核心主城区，还有谁敢？出来走二圈。你大爷还是你大爷，滨河还是滨河。那第二意义呢？答案同样不言而喻：拉开南蝶湖开发大幕滨河分为铁东区和铁西区，其中铁西区又以水系为界，分为北蝶湖区和南蝶湖区，目前的滨水家园、观湖国际二期、景园、美庐湾都属于北蝶湖区，而蝶湖书院属于南蝶湖区。未来的南蝶湖片区，去掉高铁的噪音影响外，真的是一片室外桃源，往来无大车，僻静优雅，一到晚上，就是蛙声一片。【3】

东南格局的变化

滨河国际新城近二年市场声音渐弱。有大经济环境的影响，有房地产低迷的影响，当然，也有区域标杆楼盘出问题及地标取消的影响，以至于米村拌饭和姐弟俩都能登上区域新闻的头版头条，开玩笑呢。格局崩塌，一盘散沙而随着这个项目的入市，滨河国际新城的热度或将再次升温，特别是这样的一个超级大平层项目。它给区域带来的影响显而易见。首先，它将夯实铁西的高端居住片区的属性。目前，滨河四大高品质住宅铁西片区占其三，面积段170㎡+的户型也基本被铁西囊括，滨水家园的大户型在二手市场更是居高不下。其次，它将提升滨河改善价值并拉高总体价格。海棠美庐后时代，滨河已经很少有15000元+的在售楼盘了，以至于狠心的中介都在以不足万元来刺激卖房者了。最后，就是整体提升滨河片区的市场热度。目前，经历过高速发展的十年，相比白沙绿博，实际上，滨河新城已经基本成型，后续就是优化填充阶段了。当然，项目也是生得逢时，不仅仅区域内缺少这样的产品，而且近期滨河也迎来了重大外部利好消息。众所周知，近几年，在政府财政持续吃紧的情况下，基建速度大大放缓，呼声很高的陇海高架东移也迟迟不见动静，就在此时，东三环南延高架却率先启动了。上图：东三环高架南延《楼八》认为，东三环高架南延的目标非常明确，就是为已经开工建设的郑州南站构建立体交通，要通过这条高架和东区以及航空港区实现快速连接。如果说，过去滨河是主城区经开区航空港区“发展线”上的黄金分割点，那未来滨河就是东区港区郑州南站“发展三角”的中心。结尾

楼八的话

估计，此时此刻，和谐山和府营销负责人应该在看这篇文章，内心一惊，目标对手出现了。山和府有三个主力面积段，其中的192㎡和176㎡的户型总价段已经和蝶湖书院的226㎡总价段开始交叉了，所以打架已不可避免。二个项目《楼八》都很喜欢，如果是我，也很纠结该买哪一个……发愁。

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。