01

如果说去年9月份政治局会议“止跌回稳”的定调，

让持续几年的行业深度调控的坚冰，有了冰雪消融的裂痕，

那么今年的政府工作报告，

通过对2025年地产的定调，通过形成"1+3+N"的政策体系，

对应"稳住楼市"的总体要求，体系化的完成了“稳住楼市”的顶层设计。

其中的1个核心目标，是持续用力推动房地产市场止跌回稳。

至于3大实施路径，则是通过消化存量（专项债收购）、优化增量（好房子标准）、防范风险（融资协调机制）。

在近年来成为房企滞重的库存去化、行业亟待改善人居条件的好房子供给，

以及从融资和债务重组模块进一步化解和重整房企债务，通过释放房企流动性恢复生产，通过发展转动进一步进行债务偿还和经营回归。

还有作为辅助的N项创新工具，则是鼓励相关部位和地方政府，进行灵活的政策和举措的创新，

通过城市更新、闲置土地收储、深化以旧换新以及更新的房票制度、共有产权住房REITs、租购同权立法等举措，进一步释放市场的活力，推动行业向上健康发展。

02

在两会期间，

国家发改委、财政部、商务部、央行、证监会以及住建部等六位部长先后发声，

其中发改委主任郑栅洁强调"实现5%增长目标有基础、有支撑"，财政部部长蓝佛安明确"更加积极的财政政策将加力扩围"；商务部部长王文涛明确以旧换新带动消费超1.3万亿，其中房地产的以旧换新也是重要的组成部分；央行行长潘功胜宣布"择机降准降息"；证监会主席吴清则聚焦"资本市场与科技创新联动"。

六大协同部委，从大的经济背景、财政政策以及以旧换新的消费和择机的降准降息等方面进行协同发声，

这标志着房地产行业政策的外部工具箱更加多元的打开，行业止跌回稳和发展路径，得到了更加清晰且坚定的支持。

在记者招待会上，

住建部部长倪虹释放出4.4万亿元专项债投入房地产市场的重磅信号，

这意味着不仅有基于大的政策落地的动作，更有真金白银的潮水涌向房地产。

无论是专项债对闲置土地的收储，还是针对以旧换新和城市更新的行业新发展维度的支持，

地产行业都在“去库存、减压力、增赛道、稳债务”层面，迎来系统性政策托底与转型机遇。

首先，是政策效应的巩固。

2024年以来，通过"降息、增贷、减税"三箭齐发，购房者获得了真实的购房优惠。

不仅首套房利率降至3.25%历史低位，首付比例普遍下调至15%-20%，税费减免范围扩大至二手房交易。

对于购房者来说，2025年无论是存量房还是新房的交易，都将会迎来政策的延续和进一步的降准降息，以及税费的减免带来的持续的购房动机的回升。

其次，是城市更新的扩容。

在2024年通过城市更新新增的100万套改造基础上，2025年将城中村改造范围扩大至全国地级及以上城市，

并以上海、深圳和北京的城市更新模式基础上，进一步推行"拆除重建+整治提升+拆整结合"的多元化城市更新模式。

在开发模式上，推行"全过程开发"向"全周期服务"转型，

并在北京、上海试点"开发+运营+金融"联合体模式，房企利润结构从销售为主转向"开发利润+管理费+资产增值"多元组合。

这样的开发模式配合城市更新的扩容，让以中海、保利、华润、招商蛇口为代表的城市运营型房企，分别在深耕的城市通过携手政府平台，进一步通过“城市更新”模式，复合化、多元化构建全新的城市发展和生活图景。

第三，是存量消化机制的推进。

除了新的土地和房源供应，通过4.4万亿元专项债的活水流入，将更有效的用于土地收储和存量房收购。

通过有效的土地收储和进入良性开发通路，4.4万亿就能够成为启动新的行业发展和流转的最有效的水源，成就江河。

闲置土地被用于进行新的交易，转化为“好房子”进入市场并成为新的行业和企业的活水。

至于以旧换新的房源，通过政府平台的“租售并举”，一方面通过发行reits导入长效的“投资+运营”机制，一方面作为保障型住房进一步扩容城市人口的置业。

对于房企来说，只有企业的从土地到房源的库存进一步得到释放，才有了企业压力的减轻和经营的回归。

活水带走淤泥，河道归于顺畅，也才有了从房企到行业的：

问渠那得清如许，为有源头活水来。

最后，是产品力的创新和提升。

从2024年首次推动“好房子”的试点，到2025年即将推动“好房子”的全面发展，

修订《住宅项目规范》，把住宅层高标准提升至3米，同时规定绿色建筑二星标准为交付底线，强制要求配置光伏屋面、雨水回收系统。

在“好房子”的产品发展背景下，原有的规划建筑条件向更大居住空间和视野的“第四代住宅”进行调整和转变，

不仅涌现出以西安、重庆为代表的“第四代住宅之城”，

房企中越来越多的以招商蛇口、龙湖、保利为代表的房企，成为“第四代住宅”的专业和品质的标杆和领跑者。

03

房企的库存和负债得到减轻，

行业的专业创新和韧性发展才能够迎来曙光。

在体系化的政策引领和改革举措的作用下，行业的复苏也迎来了更加确定的明天。

第一，是交付信用的重建。

从2022年以来，通过三年的持续交付，让保交付的工作逐渐进入尾声。

后续针对尚未交付的项目，将收获更加多元且高效的政策支持，兑现对"白名单"项目的贷款发放，针对通过"白名单"项目应进尽进、应贷尽贷原则，确保重点房企融资渠道畅通。

确保接下来的保交付圆满完成，重建交付信用，更持续缓解市场的观望情绪，从根本上消除购房者"烂尾焦虑"，为行业信心筑底。

第二，是价格体系的市场化回归。

通过专项债的收储机制，建立市场托底的预期。比如率先推出“房屋超市”的河南郑州，在城市层面试点按评估价八折收储闲置房产，既防止价格踩踏又稳定资产估值。

同时，高能级城市的改善产品，通过产品升级实现价值回归。

尤其是以北京、上海、杭州等城市通过“土地限价”和“销售限价”的政策放开，好的土地开发的好的产品回归市场定价，也让这些改善型产品出现量价齐升的双线上行，带动了城市的价格体系，也提升了城市的人居品质。

第三，是需求释放的激活。

针对城市的安置，通过“房票”机制作为货币化安置的有效补充，赋予购房者更多的自主选择权，比如广州试点允许被征收人在房票、现金、产权调换间自由组合。

在传统的的地产开发之外，

通过多元化的住房模式进一步完善和满足购房者的消费需求，无论对于安居乐业的保障，还是对于地产行业长效运行的推进，都提供了更多的发展通路和空间。

开发商，可以成为城市新的运营商、服务商和建筑商，

购房者，可以通过商品房、保障性住房和租赁满足居住和生活的需求。

从供到需，就在新的行业发展模式中，避免了空转，也实现了闭环。

04

春潮涌动，

六位部长的先后重磅发言，

带给了地产止跌回稳的多元保障和举措，

高达4.4万亿专项债的投入犹如及时雨，

为行业和房企注入了流动性活水，也推动了发展模式的深层变革。

穿越寒冬，

不仅是行业迎来发展春天，更是行业在分化中涅槃重生。

未来，已来。

全文完！