内容提要：

1.宏观：宏观层面由紧到松

2.微观：深圳房价底部已现

3.基本面：深圳基本面良好，但面临挑战

4.政策：深圳楼市调控政策预计将会放松

5.一线：近期笋盘减少，“业主返价”出现

之前我们从多个角度分析过，楼市底部已现。先是提示，自2008年以来，深圳再次出现楼盘腰斩，房价已触底，详见：暴跌50%！福田超级学位房，还能翻身吗？

接着从全国楼市的上一轮行情走势，分析得出，全国角度的买房时机已现，详见：现在就是买房的最佳时机！

并在上述文章中准确预判，连续降息降准已经开始，央行突发“降息”！附最新解读

接着从供求角度也分析了，全国房价将会回暖，供求逆转！影响房价的重要因素将改变？

事实上，以上预判，都在去年12月的“渔村共富圈线下私享会”分享过了。近期的各项数据也验证了当初的判断。现在，本号要继续预判：从现在开始，未来10年内，深圳的最佳买房时机——就是现在！

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宏观层面由紧到松

宏观层面，对楼市的态度已经由负面转为正面。首先，定性上，房地产的支柱产业地位再次被官方提及。在2021年4季度中国GDP增速不达预期的背景下，在中国人口出生率面临拐点的环境下，在失业率上升、连吃铁饭碗的人都要降薪的情况下，能稳住大局的——目前只有房地产。

其次，金融上，金融放水为楼市解渴。央行近期连续降准、降息，房贷利率也开始下降。仅2月份，在贝壳研究院监测的103个城市中，就有超8成（87个）城市的主流首套房贷利率在下调。

最后，政策上，近期多个城市出现“降首付”运动。重庆、佛山、菏泽、赣州、等城市的全部或部分区域，最低首付比例，从30%降到20%。此外，福州、南宁、北海、自贡等城市降低公积金贷款首付比例。

可以预见，还会有更多城市出现降低首付比例，甚至更为明显的楼市刺激政策。

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深圳房价底部已现

深圳房价底部已现。首先，成交价角度，深圳楼市经过1年实打实的下跌，目前已经触底。从高峰期下跌30%以上的楼盘，屡见不鲜。甚至在福田八卦岭片区出现腰斩楼盘，详见：暴跌50%！福田超级学位房，还能翻身吗？这一惨状仅次于2008年，而2008年大跌之后，2009年的深圳楼市走势，可谓酸爽，具体感受见下图:

其次，成交量角度，成交量本月触底。1月份，深圳二手房成交量竟然和江门这类小城市的成交量差不多，楼市失去流动性是一件很可怕的事，深圳二手房市场近乎断流！然而，这还不是最低点，2月的成交量估计更可怜。预计2月将会是深圳楼市的成交量大底，3月开始真正回暖。

最后，金融上，深圳金融市场宽松。房贷利率下降，首套低至4.9%！深圳房贷利率下降，能省多少钱？银行额度充足，放款速度加快。经营类贷款也有所放松，总体市场层面较为宽松。

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深圳基本面良好

深圳基本面良好，但面临挑战。首先，经济数据上，深圳2021年GDP总量跻身全球城市前10名。然而增长率却在四大一线城市中垫底。

其次，人口上，深圳实际管理人口超过2000万。如果把深圳看作一个“国家”，那么这一人口数量，在全球国家中可以排到第58名，超过荷兰、智利、柬埔寨等国家人口数量。

最后，人口竞争力上，深圳人平均年龄30出头。出生率高，学生在校人数连年攀升。

关于深圳2021年各项数据，之前分享过：年度汇报！“深圳”2021年年终总结

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深圳调控政策预计会放松

中国楼市是政策市，楼市受政策影响较大，深圳尤其如此。上一轮深圳行情，引爆点是2019年“双11政策”，豪宅线大幅放宽。转折点是2次调控，令楼市刹车。先是2020年“715新政”：深户3年社保，增值税2改5，豪宅线750万。接着2021年“208政策”：二手房指导价，重新追溯离异。

那么，如果期望深圳楼市出现根本性变化，目前的调控政策进行调整将不可避免。目前对深圳楼市影响最大最直接的政策，就是二手房指导价。如果预测深圳调控政策将会放松，那么首先最可能发生的，就是二手房指导价的调整（上调）。

此外，也有深圳本地房产领域的意见领袖在呼吁，希望在一定程度上放松深圳限购政策，官方会如何回应，目前不得而已。

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近期笋盘减少，“业主返价”出现

市场一线消息，近期深圳二手房市场笋盘减少，“业主返价”开始出现。例如前海片区的华府苑，之前出现一套48平2房挂320万，结果咨询的人过多，导致业主返价到370万。

再比如出现一套西城雅筑69平3房，挂盘680万，竟然出现久违的“中介打架”场面，业主看到这个阵势，直接不卖了。

一线市场，不管是咨询量、带看量，还是成交量，都开始慢慢有起色。见微知著，风起于青萍之末！

通过以上分析，相信大家对目前的深圳市场会有更加清晰的认识。从现在开始，未来10年内，深圳的最佳买房时机——就是现在！