“备案价出来了，好家伙，2.5w谁去买个回迁房。”

“我就喜欢这个地段和圈层，你别说，它们可比房子要值钱。”

“没去看之前满心期待，看完之后有点emo，户型实在爱不起来。”

作为海口市区目前最大体量的项目，海府大院一直都是鲜花与争议并存的“热搜体”。

自2月底开盘以来，时间已过去了5个月，它到底卖的如何，市场反响又怎样，今日份踩盘日记，楼Sir继续带着大家探个究竟。

关于海府大院，屏幕前的各位有啥想问想说，或者是咱们不了解的八卦信息，欢迎评论区互动起来呀。

四探海府大院，我被拒之门外

再度探访海府大院，楼Sir早已轻车熟路，导航一定位，说走咱就走。

没想到，开到项目门口却犯了难，没有提前引导，没有警示标志，准备进入门闸口，却被蹲在地上的维修工人给拦住了。

大哥一边忙着手里的活，一边冷漠表示，今天修路，停车场不让进。

无奈之下喊来了保安大叔，得到的答复同样是，修路不通车，看房可以，车子，自己想方法解决。

隔壁，就是老省委大院的大门，同样有门卫值守，明明肉眼可见的和海府大院连为一片，可大哥又是无情发言：“我们这儿可是ZF机构，来办事找LD才能停，要看房，赶紧开走重新找地吧。”

这下敢情好，别的项目，恨不得一下车就把伞直接举到客户头顶迎接进销售中心，这种到了门口还不让进的情况，属实少见。

更奇葩的是，案场的置业顾问有些无奈地表示，好几拨客户都在反映停车场进不来的问题，但是领导也没告诉他们解决方案，只能辛苦客户自己周边开车多绕绕，自行解决车辆问题。

再看看门口这醒目的广告宣传语，院藏功与名的“派头”，还没买房，楼Sir就已经感受了一波震慑力。

所谓圈层，到底值几钱

售楼处内，洽谈区坐得满满当当，人气还是依旧很旺。

众所周知，海府大院面积段范围极大，横跨85—225㎡的2房至5房。

一进售楼处，置业顾问不急于介绍项目，而是直接了解起客户的购房需求。

仿佛海府大院早已自成招牌，不需要过多的区位解读和规划蓝图，只要选择这里，自然就已是对该项目有着清晰的认知。

卖的就是地段和圈层！

对此，接待的小姐姐倒是很直接。她表示，市场都知道海府大院是个回迁房项目，但是同为回迁，也是同人不同命。

未来的邻居，大有来头。

首先，质量问题必须要保障，回迁房业主将于今年内交房，比起商品房业主早了几个月，如果出现问题，他们第一个不同意。

其次，收房后最让人头疼的物业问题，回迁房的业主必定会早于商品房业主，去争取解决方案。

“能住进这儿的，多少有点背景，我们从来不敢怠慢。所以客户担心的房屋问题，在这儿都不是个事儿。”

字里行间，颇有一种背靠大树好乘凉的意思。

样板间一开，这该不会是敌军派来的卧底吧

又是这个熟悉的沙盘区，此次前来才得知，右边的这一区域，并不对外出售，密度更低。

日后也会与海府大院分割开来，成为两个独立的小区。

以看改善房为由，楼Sir请小姐姐带看了114-140㎡的三房。

一路上，不少工程车，施工人员正在热火朝天的工作中。

上回来还光秃秃的泥巴地上，也种上了绿植，小区环境正在逐步成型。

不少楼栋早已封顶，高楼林立的园区实景 ，看来海府大院的工程进度还是十分在线。

也许是楼栋、房型较多，加之回迁业主早已选房完成，海府大院依旧没有规划出独立的看房通道，也并未设置独立的样板间。

置业顾问带上钥匙，想看哪个户型都可以，咱们直接爬实体楼上看个清楚明白。

结果打开143㎡的房子，顿时让楼Sir惊掉下巴。

开门的，竟是一间被贴满验房问题小纸条的房子。

仔细一看，瓷砖空鼓、墙面开裂、柜门闭合不严、地漏安装不牢等问题都有存在。

要不怎么说海府大院够刚呢，别人家恨不得给客户展现一间光线靓丽的样板间，它倒好，坦坦荡荡做事。

房子该咋样就咋样，就是给你百万像素纯素颜直出。

至于户型嘛，之前有专门说过，感兴趣可以复习一波：有一说一，海府大院，就这卖2.5万/平…

连廊的设计，私密性欠佳，以及被许多人诟病的狭小卫生间和“瘦身厨房”，各位不妨看图自行感受。

就连满是海府大院准业主的群里，对于其落伍的户型设计也是吐槽声不断…

不降价，很难卖！我们也是很为难

回到售楼处后，楼Sir请小姐姐帮忙计算了价格。

不同于上回所谓的毫无折扣，此次终于等到了打折的好消息。

无论全款还是一次性，均有认筹98折和认购98折两次折扣。

以一套111㎡的房源为例，单价2.51万元，总价279.6万元，折后单价2.41万元，总价268.5万元，大约可省11万。

追问还能否再多些优惠时，小姐姐有些无奈的表示，目前这已是公司给到的最低折扣，他们也想多些优惠，不然，不好卖！

事实上，海府大院的销售情况究竟如何呢？

细心关注咱每周成交播报的各位，应该能发现，海府大院自开盘以来，并未经常现身榜单中。

翻开海口市住宅与房地产信息网，大多数楼栋还是清一色的绿色可售标识，数了数，竟然才备案不到50套房源。

也许是项目销售之后并没有第一时间进行备案，具体的销售数据咱们不得而知。

但根据五一期间的市场调研报告来看，海府大院在5月1-5日累计成交110套，去化率达到11.43%。

作为一个有着近千套房源的市区项目，这个数据想必远不能达到开发商的心理预期吧。

除了房价居高不下，究竟值不值得的市场争议不断，摆在海府大院面前的两大难题还有：

1、海府大院共计20栋，其中5栋未建设，剩余的15栋总计1924套，其中可市场化销售约占50%。

商品房客户想要买房，光拼手速可不行。

因为近一半的房源全被回迁客户选完，他们分散于各个楼栋，也就意味着，好的楼层，好的朝向早已名花有主。

交谈期间，隔壁一组客户则表示，自己看中了海府大院的大户型，剩余的房源中没挑到适合的楼层，前后已经来过项目好几回了，就等着看什么时候有清退的房源可选。

大部分好房源被挑走的情况下，成为第二梯队的商品房客户，只有50%的选择几率，需要花费上百万购入的房子，大家自然都希望挑到一个称心如意的。

如果没有好房源，估计会劝退不少人。

2、市面上，还有不少回迁房业主正在转卖海府大院的房源，就连接待的置业顾问也表示，更有业主想将他们手上的房源交由工作人员进行二次销售。

价格比起开发商的2.5万便宜不少，最低报价甚至跌破2.2万元，以一套100㎡的房源为例，能省下30万，是笔不小的数目。

现实中，的确有因为熟人转介绍，而选择回迁客户手中的房子，毕竟对于海府大院而言，除了产证，交由业主手中的房子并无不同。

最后的最后，问题来了，降价后，2.4万的海府大院，你会爱上它吗？