本月18号，我还在知乎刷到一个博主说：

当时心想，这是个好办法，如果直接讲某某税，推进难度只怕要大很多。

一是新增税种要人大立法，流程长，而且决策人群利益高度重合，万难推动。

二是我们城市化时间不长，契约社会的形成还需时间沉淀，仍有很多人缺乏“纳税人意识”，新增税种容易引发抵触，但若真培养出了他们的这项意识，也很头疼。

因为当他缺乏这个意识时，不会或者说懒得去干预你的公共决策，这样你就能拥有充分的集体资金支配权。

当他有这个意识了，就自然想到要去监督你，那你权力就受限了。

从这次房屋养老金事件的讨论中，大家也能看出，很多人极度缺乏公共参与的意识，公共资金的使用和去向，他可以做到完全不在乎，但涉及到个人要交的钱，哪怕是对他有直接好处，他也非常抗拒。

直接税是我们向高水平文明社会迈进的重要一步，原以为“房屋养老金”作为初步试探，会有不错效果，现在看上去似乎有点方。

网上人们讨论猜测了半天，结果出来几个“权威”跟大家解释——房屋养老金“不需要个人出钱，不会增加负担”。

明显是对那些缺乏纳税人意识之人的安抚。

有几个既定事实摆在这里：

1）有3成建筑年龄20年以上的老破小or老破大亟待旧改。

实话讲，这几年在高周转状态下建成的新房，质量也很差，挺不了多久，就得维修。

2）但之前老房业主没交过维修基金，没有个人账户，钱从哪来？公共账户来？

3）公共账户的资金来源听起来很复杂，但一言以蔽之，就是财政补贴，但财政缺钱已是不宣之秘。

刚刚公布的财政部数据，显示缺口已经来到了2万亿：

1—7月，全国一般公共预算收入达135663亿元，同比下降2.6%，全国一般公共预算支出达155463亿元，同比增长2.5%；

全国政府性基金预算收入23295亿元，同比降18.5%；

其中，国有土地使用权出让收入17763亿元，相对于2021年同期，下降了55%；

增值税、企业所得税、个人所得税，分别同比下降5.2%、5.4%、5.5%；

证券交易印花税收入576亿元 同比下降55%。

公共账户真正能形成资金来源的，恐怕也就是现有维修基金投资收益了，其他渠道不给你抽水就算好了，毕竟有的地方连孩子的营养午餐都抽。

但这事也要有个说法的，似乎很多人都忽略了——个人账户的投资收益，凭啥不属于个人账户，而要流进公共账户？

你的存款利息被充公，你开心？

不管怎么说，公共账户的钱都是不够的，请问老房保养维修的钱从哪来？

有的人说，是想打新房维修基金的主意，搞现收现付制。

不是没这个可能，要不也不会在8月23号的新闻离讲什么“维修基金已经形成1万亿规模的沉淀资金，但使用率非常低”这种话，暗含着一层想把这笔钱管起来、用起来的目的。

而且“养老金”这个概念本身就有现收现付的制度解释在。

结果舆论试探遭到了反弹，反弹的原因就在于现收现付制的公平性和可持续性都有明显bug，毕竟“个人养老金”珠玉在前，大家都有痛彻心扉的领悟。

如果对没交过维修基金的老房子采取“视同缴纳”的办法，拿新房维修基金去维修老房，以后等新房需要维修的时候，钱从哪来？

别说什么新购房人群会加入进来，骗鬼呢，住房结构恶化可比人口结构恶化快多了，因为购房意愿比生育意愿掉得更快，“发挥药效”时间也更早。

再说了，即便是新房，已经交的维修基金也不够用。

一是这个钱通常要10年、15年之后再发挥作用，你当初交的钱经通胀洗劫之后，完全不够看。

二是从日本、欧美等发达国家建筑的全生命周期来看，房屋的年维护成本大约是建筑成本的2-3%，也就是过个30年，房子相当于要重新建一遍，新房入住时所交的维修基金肯定不够，用完了之后怎么办？

之后必然要按年征收。

现收现付制绝对搞不下去，就是个庞氏结构，现在让老房业主交钱有难度，为了逃避这个难度，就去拆东墙补西墙的话，那东墙拆完了之后呢，怎么办？

公共政策要注重公平性，否则后面再推进政策只会有更大的难度。

若非现在的“个人养老金”不公平得过于明显，大家对房屋养老金也不至于这么提防。

所以这波操作真的很迷，搞舆论试探能理解，但一碰到反弹就改口径，属实难绷。

难道不应该趁早培育起纳税人意识么？现在改口，后面肯定又要征收，因为没钱是最大的现实，届时舆论反弹只怕还带着回旋镖的效果。

所以即便权威人士现在说“不会增加负担”，我们都要做好增加负担的准备。

增量房屋的税征不动，一定会去征存量，这是势在必然，不管是纵向看历史，还是横向看国外，后续发展无一例外都是如此。

有人说土地出让金已经一次性交过70年的，房价这么高，里面就包含了各种税，再交，是不是重复征收？

当然是重复征收，但一次性交的70年的钱已经用完了，现在要考虑的是新的钱从哪来的问题。

短期的确可以靠发债支持，但发债也要以财税增长作为保障——必须确保债务利息≤财政增长，才能既不破坏债务信用，又不降低政府支出。

现在很明确的是，政府支出很难降得下来，居民支出和企业投资早就在减少了，政府支出再减，妥妥的通缩。

去年的新闻里，还能经常看到“旧城改造”之类的固投项目，但今年以来，连广州深圳的旧改很多都难产了，有些小区明确要求业主自筹改造资金。

这可是东南沿海，是转移支付的首善之地，旧改都搞不起，不收钱，老房的改造、维修、体检、保险怎么搞？

至于怎么收钱，从现有信息里大致可以捋出上中下三策。

上策——旧房业主补交住房养老金个人账户。

宁波的做法是业主交新房规则的60%，财政补贴40%。

即便这样也不交的话，就把房子卖了，不交也不卖的，征信异常，产权冻结，不可交易，不可继承，户主过世，收归国有。

对那些很早买房，吃到了涨价红利，本身就想改造更新，奈何小区意见不统一的人来说，这一政策绝对是利好。

但对近两年高价上车买老破小的人来讲，就吃了大亏。

还有一些人也会吃亏，即持有郊区老破大的人，尤其是高层小区。

这些房子入住率不高，随着人口负增长，将来住的人只会更少，政府肯定会优先保养市中心的房子，而郊区老破大，人丁稀疏，维修吧，不划算，不维修，你也是交了房屋养老金的……

最终很可能是给你一张房票，让你搬去别的地方。

中策——逐年梯次提高住房养老金，越老的房子收得越高。

下策——先挪用新房的维修基金，老房则视同缴纳，再在之后新房批量变老房时，宣布房屋养老金账户亏空，要求额外征收。

这个路径之所以是下策，因为它不光增加居民负担，还破坏了政策公平。

现在是3成老房业主抵触，未来可就是那7成交过维修基金的业主追问资金去向了，孰轻孰重？

至于具体会走上哪个路径，不妨先看看上海等试点城市如何试运营这个政策，让子弹飞一会儿。

8月23号政策刚出的时候，虽然大部分都是抱怨又要交钱，但也有人称赞其效率——2022年5月开始吹风，2023年6月提案，2024年8月落地试点。

都要有这个效率的话，那房地产税岂不是说来就来？还用得着考虑什么五方博弈么，只要财z有需要，很快就能落地，但现在从各方反馈来看，决策者似乎对它噤若寒蝉。

权威人士反复强调房屋养老金不是房地产shui，就好像后者是洪水猛兽似得……

从专款专用的角度讲，房屋养老金确实不同于房地产税，因为房地产税有更大的使用范围，但从增加持有成本和强制征收的效果上讲，又的确是一种税。

长远看，这些房产的持有税费都会征收，比如日本，房产在持有期内，需要缴纳的费用就包括：固定资产税、都市计划税、物业管理费和修缮基金。

持有成本大约是每年2.5%-3.5%，即便日本租售比高，租金收益率达到6%，但扣掉持有成本就低下来了，再加上管理成本，房产投资的收益其实并不高。

我之前提到过一种判断房价触底的信号，就是租金收益率大于10年期国债收益，再量化装修、折旧、管理等成本。

但这套办法用在两类房子上需要斟酌。

一个是公寓，还有一个就是老破小。

成都有些公寓的租金收益率达到了3%，但那些专业收公寓的人，都是按7%的租金收益率出价的。

为什么要这么高？因为我们在这里考虑的其实是资金的回报效率，即你花一笔钱出去，多久能回收本金和预期收益。

公寓这玩意，税费高，出售难，流动性低，租金要覆盖掉各种成本，还要弥补资金被占用的机会成本以及房价下跌的风险，所以必须要有更高的租售比才划算。

老破小也一样，很多城市老破小的租金收益率已经跟国债收益差不多了，但买了铁亏。

因为持有成本和流动性风险会拉低房子的投资收益。

专家之所以说房屋养老金不会增加居民负担，肯定有一部分原因是担心增加持有成本会让当前的房地产市场雪上加爽。

虽然以后肯定要打脸，但留到以后再说，先做好眼前的预期管理，房价还得稳，土财还要整。

但我们买房的，是时候把持有成本考虑进来了，以前只琢磨房价涨跌、预售制、公摊等直接产生损益的地方，现在那些会带来现金流损失的风险，都要多想想。

有人说，如果增加持有成本，三四线城市的老破小可能药丸，但一二线可以向租客转嫁。

维修改造后的老破小，租金的确有可能上涨，然而整体的城市租金却不会涨，因为它是跟着收入水平走的，但居住环境会提升，我认为整体上讲对租客是利大于弊的。

给大家整点来自上海老破小的震撼：

一个个的，说起来，都是住在大几百万的房子里，可实际生活质量跟住在贫民窟似的。

有时候真的很迷，不知道这些年轻人的青春价值消耗在这样的地方到底值不值，图啥？

你说这样的房子要不要改？

这种房子一般在市中心，改造好了，城市界面好看，房子本身也会有更好的流动性和商业价值，同时给居民提供更高的生活质量，上利国家，下利业主。

业主是直接受益者，在财政吃紧的情况下，维修资金让业主出，阻力最小。

至于租客负担会不会重？不会，因为一座城市的租金水平只跟其收入水平强相关。

上面那个租4300的破房子，如果在你老家，就是让你免费去住，你估计看都懒得看一眼，为什么在上海就可以租出这个价呢？

不是因为上海豪华，而因为上海能提供高收入的工作。

假如那房子周边的工作机会消失，你看它还能租到4300吗？

它能租到多少钱，完全由其周边的工作机会决定！

如果这个房子改造好，租金涨到了5300/月，原本的租客负担不起，搬出，负担得起的搬入，搬入者原来的房子不就空出了？它就势必要降价，延揽租客。

总之，一座城市的房租是和收入水平相挂钩的，房租上涨，收入不涨，肯定会有一部分人口被挤出，7普数据显示北京、上海市中心人口净流出的，而且越是市中心，生育率越低，这都跟高居住成本有关。

因为越来越多的人发现，北京上海的居住成本是新一线的2-3倍，但工资只有1.2-1.3倍，性价比贼低。

居住成本上涨→人口挤出→需求下降→租金下降……这是一个动态平衡的过程。

再一个，房屋养老金也好，房地产税也罢，都是直接税。

直接税之所以公平，是文明社会的标志，就是因为它无法向下转嫁，因为不是他要涨价别人就得买单的，他必须要先赢得市场竞争。

都市场竞争了，价格肯定是受市场调节的，而不是按房东意愿，想涨就涨。

又有人说，又不是所有老房子都有租金收入，有些是老年人自己住在里面的，这些人缺乏现金收入，咋交钱？

每次都有人搬出这种极端例子唱反调？你去上海普陀杨浦等地区的老小区看看，的确有很多退休老人住在里面，他们又不上班，上班的打工人却大多住在泗泾、南翔那些比较远的地方，忍受着高昂的通勤成本，这难道不是一种资源错配吗？

低收入老人卖掉房子，发给房票，搬出cbd，去到山清水秀的地方，之前不是说要推动城市医疗资源向县乡下沉么？

让市区退休老年人搬到宜居养老小区，给年轻打工人腾出生存空间，这难道不是国家优化资源配置必须要做的事？

以上，鉴于当前的财政形式和房屋质量，房屋养老金也好，维修基金也罢，不管它叫什么，也不管他们说什么，最终势必要业主掏钱；

业主掏钱的方式，要么是老房业主补交个人账户，财政再补贴一部分，要么是按房屋建筑年限增收，再不然就是先挪用新房维修基金，再统收统支。

后者是绝对的下策之选，因为严重破坏政策公平，还制造庞氏结构，危及公共信用，现在是可以偷懒，但增加的是之后的政策难度。