文丨西部菌

房地产行业“年内最大并购案”，在日前正式浮出水面。

8月31日，中天金融发布公告：

拟出售中天城投100%股权，并于2021年8月30日与佳源创盛签署了《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》，股权转让价款暂定为180亿元。

这笔总价180亿元的收购，定金就高达20亿元。而交易双方的来头也不小。

其中佳源创盛为佳源集团旗下，而中天金融，正是贵州省第一家上市公司，掌门人罗玉平为贵州首富，人称“罗半城”，中天城投是旗下地产业务平台。

那么，贵州首富和他的中天金融告别地产背后，有何隐情？这笔重大交易，佳源吃得下吗？

01

在分析中天金融为何出售地产平台时，我们先来简单回顾下其发家史。

官网资料显示，中天金融成立于1978年，1994年上市，是贵州省第一家上市公司，“是贵州省内成长最快、规模最大、综合实力最强的民营企业之一”。2014年，营收破百亿。

来源：中天金融公告

在贵阳以及贵州当地，中天金融还是相当有影响力的，算得上是地产龙头，代表项目包括中天·未来方舟等等。

不过2014年开始，中天金融开始顺应贵州“引金入黔”的战略，全面强化金融业务，并提出了“金融、康养、精品地产”的产业格局。中天金融的名字，也是2017年改的。

在此后的发展过程中，为了聚焦主业，中天金融一度有过几次去房产化的尝试。

比如在2018年，中天金融以246亿元对价，将中天城投100%股权，转让给贵阳金世旗产业投资有限公司，最终目的是收购华夏人寿股份，强化金融业务版图。

因为收购失败，这笔交易最终也一拍两散。

至于此次再度抛售，除了集中资源聚焦主业外，和房地产市场的环境，也不无关系。

西南地区的一些本土房企，哪怕做到地方龙头的位置，随着行业下行，在外来竞争面前依然是缺少足够竞争力的。这一点可以参照云南王俊发、广西一哥彰泰。

更何况中天城投的现有规模，以及未来的增长空间，都是相当有限的。

根据财报数据，中天城投上半年的总资产为583.03亿元，净资产为158.7亿元，营收为47.26亿元，净利润只有6.6亿元。

来源：中天金融公告

中天城投体量小，47.26亿元的半年营收，在中天金融197.12亿元的大盘子里，只占据24%左右。

接下来，中小房企的日子更不好过，加上中天金融近几年的资产负债率基本都在80%以上，存在着资金链吃紧的情况，业绩压力大，断臂求生，全面告别房产业务，自然也不会太心疼。

02

再来看看佳源集团的情况。

这次收购的佳源创盛，是佳源集团的平台之一，除此以外，佳源集团还有个上市平台——佳源国际控股。

根据官网，佳源集团1995年创始于浙江嘉兴，目前已经成长为一家集房地产开发、化工、市政园林、健康养老、服务、商业管理、文化旅游等产业为一体的控股集团型企业。

2017年，佳源集团提出了冲刺千亿销售阵营的目标。

来源：佳源国际半年报

2020年，佳源国际控股的销售额只有308亿元左右，没有完成360亿元的目标。

而据克而瑞榜单，2018年，算上其他平台的整个佳源集团，公布的销售额为875.5亿元，2019年为721.6亿元，不增反降。

西部菌发现，2020年，克而瑞房企榜单上统计口径，又换成了佳源国际控股。所以佳源集团是否实现了千亿目标，目前看有很大的悬念。

另外，佳源国际控股2021半年报显示，上半年合约销售额191.27亿元，完成率只有47%。

可见，冲刺千亿规模的佳源集团，现有的业务版图，似乎并不能支撑其增长目标。所以，近几年来，它也走出长三角，向全国各地扩张。

在佳源集团全国化拓展的过程中，有两个细节值得留意。

其一，2018年，佳源国际成立了贵阳合资公司，进军贵阳已经有提前准备。

其二，今年6月初，佳源国际控股30.98亿元在贵阳市南明区拿地，成交楼面价为8155元/平方米，创下了楼面价的纪录。

佳源集团自身对规模的诉求，加上在贵阳等地已经有涉足，所以此次高价收购，曲线方式拓展贵阳代表的西南市场，也就在逻辑之中了。

03

一边是断臂求生、聚焦主业，一边是谋求快速做大，这笔180亿元的重磅交易，到底会如何走向呢？

首先要指出的是，目前双方只是提出了意向，交易还处在筹划阶段，交易的最终方案、交易价格等，还需要根据尽职调查、审计等最终确定，存在着不确定性。

但即便交易最终落地，如此大体量的买卖，也是一场危险的豪赌，对佳源集团而言，尤其如此。

关于这点，我们可以观察佳源集团的一些财务数据。

先看作为收购主体的佳源创盛。今年上半年，其总资产为794.3亿元，净资产为238.81亿元，营收为86.22亿元，净利润为5.05亿元。

来源：中天金融公告

而去年全年，其营收为258.73亿元，净利润为18.34亿元。对比可以发现，佳源创盛的业绩明显有下滑的趋势。

再看佳源国际控股。前面提到，其上半年合约销售额191.27亿元，同比增长64%，但完成率不到一半。年底即便突破400亿元，这个规模依然难言安全。

佳源国际控股的三道红线指标，都是难得的绿档，其中上半年的净负债率，更是只有41%。毛利率32%，净利润增长24%，各项指标都不错。

但佳源集团，真的能轻易吃下吗？要知道，上市地产平台佳源国际控股，今年上半年的累计土储，一共才1867万平方米。

而中天城投方面，项目集中在贵阳、遵义、泸州三个城市，土储总建面1664万平方米，剩余可开发面积1601.5万平方米。

来源：网络

收购中天城投后，佳源集团相当于再吃下一个佳源国际控股的土储体量，这种规模成倍的扩张，无疑会带来不小的资金压力。

佳源方面表示，在强省会战略的带动下，充分看好贵阳市场的发展潜力。过去十年来，贵阳的GDP增幅，也是位列重点城市的首位。

不过，如今房地产市场整体收紧，中天系在贵阳的本土资源，能给佳源集团带来多大的利益，要打上一个问号。

而且，就整个贵州来看，强省会带动下的贵阳的周边城市，因为区域能级因素，未来的房地产市场，同样面临着巨大的下行压力。

这就意味了，佳源集团180亿元的收购，注定会是一场危险的游戏。

当然，不管是中天金融去房产化，还是佳源集团意欲快速做大规模，这些大刀阔斧的业务加减法说明，整个行业确实感受到了前所未有的压力，到了必须改变应对的时刻。