谢逸枫:70城房价9月创下3年最大跌幅,房价拐点即将到来?

谢逸枫 2024-10-22 11:37:50

文/谢逸枫

9月70城房价指数显示,新建商品住宅房价环比下跌0.71%,跌幅比8月收窄0.02%。前1月-8月房价环比分别为1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%,7月下跌0.65%、8月下跌0.73%。意味着房价跌幅收窄,持续下跌,边际改善的筑底走势。

9月70城房价指数显示,新建商品住宅房价同比下跌6.1%,跌幅比8月扩大0.4%。前1月-8月房价同比分别为1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%,7月下跌5.28%,8月下跌5.70%。说明房价跌幅扩大,持续下跌,继续探底的调整形势。

笔者认为,9月房价环比跌幅收窄,一是市场结构性的因素,市场大户型供应、高价楼盘大量集中上市成交,拉高9月平均价格指数。二是高价楼盘的限价、限签政策的取消,带来价格的总体上涨。三是楼市政策的边际效应带来的短期市场效果。四是不排除网签数据的滞后性因素。

9月房价同比跌幅扩大,一是楼市新政’效应衰减、持续性弱有关系。二是新房市场需求萎缩大,二手房缺乏有效的接盘人。三是‘以价换量’已经形成市场主流。四是与居民收入下降有关。五是房价下跌基数大。六是二手房价降价幅度加大,对新房形成竞争态势,影响房价的上涨预期。

总体看,2024年9月70城房价未触底(未见底部),正在处于筑底阶段深度调整期,房价没有止跌,没有企稳。按照房价发展趋势来看,目前房价下跌空间正在缩小,已经在低谷部位。购房者(自住、改善、家庭理财)买房最好的时间节点、窗口期已经来临,现在买房就是抄底。

本轮全国房地产市场已经全面超跌、超调,投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、成交量、房价、土地购置面积和购置金额、地价、房企到位资金、国房景气指数的下降幅度、市场下行周期已经刷新历史记录,房地产库存面积、待交房面积、房企债务规模创历史性最大。

9月70城一手商品住宅房价环比下跌0.71%,跌幅收窄0.02%。

按照9月70城房价数据显示,新建商品住宅房价环比下跌0.71%,跌幅收窄0.02%。8月下跌0.73%,7月下跌0.65%、6月下跌0.67%、5月下跌0.71%、4月下跌0.58%、3月下跌0.34%、2月下跌0.36%、1月下跌0.37%,意味着房价指标收窄,呈现持续探底向筑底的调整信号。

9月房价环比下跌0.71%,是2014年12月以来第二大跌幅,2014年12月以来单月第二大环比降幅。6月下跌0.71%、6月下跌0.67%、7月下跌0.65%、8月下跌0.73%,9月下跌0.71%,说明房价开始出现筑底信号。自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下跌,到2024年9月,已经连续下跌37个月。

根据国家统计局的数据显示,自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%,上涨76个月后首次下降,到2023年12月连续下跌28个月,一直到2024年9月连续下跌37个月,超过上轮房价下跌周期,创3年以来第二大跌幅,房价的超跌,说明市场已经超调,基本上已经调整到位。

目前看70城房价环比已经连续下跌37个月,是否短期内出现见底、反弹待观察,因为房地产一系列的大招政策和新的房地产大招有待落地、出台,政策传导、政策效应、政策效果不佳,以价换量作为市场主流、商品房库存巨大、购房者收入下降、债务违约与逾期交房影响入市信心。

从9月70城房价环比上涨城市数量来看,上涨的城市3座,比上月增加1座。持平的城市1座,比上月持平,下降的城市66座,较上月减少1座。其中房价上涨的3座城市,分别为上海上涨0.6%(8月0.6%、7月0.2%)领涨全国,太原上涨0.3%,徐州上涨0.1%、南京0.0%(8月0.3%)。

上海最抗跌,呈现一枝独秀的行情,新房价环比格连续28个月上涨,同比房价连续上涨71个月,堪称中国房地产市场的风向标城市。主要原因是高端新房的集中供应,持续性的成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房,“打新热”持续。最后是限价等政策取消,住房限购等政策调整。

上海作为国际金融中心城市,每年新企业的增长数量众多,就业的岗位相比其他城市更多,而且上海的经济一直比较稳定地增长,足以吸引外来的人口到上海工作生活,房地产市场的供求相对平衡。上海大部分楼盘都是比较优质的,所以让新房价格保持在稳定区间。

中指研究数据显示,2024年百城新建住宅平均价格为16484元/平方米,环比上涨0.14%,同比上涨1.85%。受部分城市优质改善项目入市影响,环比上涨。新房市场成交持续走弱,环同比均下降。9月环比下跌城市数量为63个,较8月增加17个。

2024年前三季度,一线城市新建住宅价格累计上涨3.56%,上海新房价格累计上涨6.18%,位列百城首位。上海高端改善市场表现较好,对城市均价造成了结构性拉动。二线城市新建住宅价格累计上涨1.12%,三四线代表城市累计下跌0.05%。

9月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比下跌,一二线城市跌幅扩大。

9月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看,一二三线城市房价没有触底,处于探底、筑底的深度调整走势。其中一线城市房价跌幅扩大、二线城市跌幅扩大、三线城市房价跌幅收窄,市场形成一二三线城市房价集体下跌格局。

9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.2%。其中,北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%,上海上涨0.6%(8月北京、广州和深圳分别下跌0.5%、0.5%和0.8%,上海上涨0.6%),北京、广州、深圳跌幅扩大。

9月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价环比数据显示,区域城市分化明显,其中一线城市环比下跌0.50%,降幅比上月扩大0.20%。二线城市环比下跌0.72%,跌幅扩大0.05%。三线城市环比下跌0.72%,跌幅比上月收窄0.11%,说明二三线城市房价呈现边际改善的趋势。

9月一手商品住宅房价同比下跌6.1%(6.09%),跌幅扩大0.40%。

9月70城房价指数显示,新建商品住宅房价同比下跌6.1%(6.09%),比上月跌幅扩大0.10%。1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%、7月下跌5.28%、8月下跌5.70%,说明房价探底、筑底的形势不变,政策效果未传导到销售、价格端。

因为供求关系短期无法抚平,房价保持下跌走势。9月70城新建商品住房价格同比下跌6.1%,比8月下跌5.70%,跌幅扩大0.40%,创本轮房价最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%,这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势,到2024年9月,已经连续下跌30个月,超过上轮下跌周期。

根据国家统计局的数据显示,自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%,房价上涨84个月后首次下降,到2022年12月连续下跌9个月,到2023年12月连续下跌21个月,一直到2024年9月连续下跌30个月,房价下跌周期超过上轮,房价已经超跌,市场已经超调。

从9月70城房价同比上涨城市数量来看,上涨城市2座,与上月持平。持平0座。下降的城市68座,与上月持平。其中上海同比上涨4.9%(8月上涨4.9%、7月上涨4.4%)、西安同比上涨1.9%(8月上涨2.9%、7月上涨3.4%),分别与上月持、涨幅收窄,意味着存在房价下降压力。

目前看70城房价同比已经连续下跌30个月,非常罕见。目前房价短期内出现见底、反弹的可能性非常低。一方面是过去2年多房价同比下跌基数大,另一方面是房价短期的下行调整期未完成。因此,房地产出清周期还没有结束,市场修复未结束,房价是否见底有待观察。

9月70城一手商品住宅一线城市房价跌幅扩大,二三线城市房价跌幅扩大。

9月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看,区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌,跌幅扩大,二线城市、三线城市房价下跌,跌幅扩大。基本形成一二三线城市集体下跌、跌幅扩大的市场格局。

9月9月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.65%,降幅比上月扩大0.4%。其中,北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%,上海上涨4.9%。北京、广州、深圳跌幅扩大,上海房价持平,并且上涨幅度扩大。

9月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价同比数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.65%,降幅比上月扩大0.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.7%和6.59%,降幅比上月分别扩大0.43%和0.36%,说明三四线城市的房价下降压力大。

9月70城二手住宅房价环比下跌0.93%,跌幅收窄0.02%。

按照9月70城二手住宅房价数据显示,二手商品住宅价格环比下跌0.93%,跌幅比上月收窄0.02%。1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%,7月下跌0.80%、8月下跌0.95%,总体表现为处于探底转向筑底调整状态,未见底。

9月70城二手住宅房价环比下跌0.95%,跌幅比上月收窄0.02%(8月下跌0.95%、7月下跌0.85%,5月下跌1.0%),创下自2014年10月以来单第二大环比降幅。自2021年8月二手房房价开始下跌,到2021年12月下降5个月,到2024年9月,二手商品住宅房价已经连续下跌38个月,房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示,自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%,上涨75个月后首地次下降,到2021年12月连续下跌5个月,到2023年12月,连续下跌29个月,一直到2024年9月连续下跌38个月。毫无疑问,政策端传导到市场端的效果不明显,政策效应差。

从9月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看,上涨城市0座,下降的城市70座,较上月增加1座,应该说是70城二手住宅房价全面下跌。当前二手房价格与新房一致,均处于探底转向筑底阶段。说明房价总体弱复苏的趋势,市场以价换量依然是城市的主流趋势,存在下跌压力。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌38个月,释放出二手住宅房价上涨预期和企稳的基础不牢固,延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看,要实现见底反弹,需要市场观察。因为房价连续下降已经快达到3年,跌幅的基数大,与新房背后的原因一样。

中指研究数据显示,9月百城二手住宅平均价格为14447元/平方米,环比下跌0.70%,已连跌29个月,同比下跌7.13%。三季度百城二手住宅价格累计下跌5.67%,跌幅较2023年同期扩大3.65%。其中一、二、三季度分别下跌1.48%、2.16%、2.13%。百城二手住宅价格环比下跌城市数量为连续6个月城集体下跌。

具体来看一线城市二手住宅价格累计下跌5.78%,跌幅较2023年同期扩大5.72%。自二季度开始,北京、上海二手房价格月度环比均超百城平均水平。二线城市二手住宅价格累计下跌5.77%,跌幅较2023年同期扩大3.50%。三四线代表城市价格累计下跌5.51%,跌幅较2023年同期扩大3.01%。

9月70城二手住宅一线城市房价环比下跌,跌幅扩大,二线城市跌幅收窄。

9月70城二手住宅房价环比的城市能级来看,一二三线城市房价没有触底,处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅扩大,二线城市房价跌幅收窄,三线城市房价跌幅持平,市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的格局。

9月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌,环比下降1.2%,降幅比上月扩大0.3%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%(8月分别下降1%、0.6%、0.7%和1.3%),呈现城市房价内部分化的现象,其中深圳房价跌幅收窄。

9月70城二手住宅房价环比数据显示,区域城市分化严重,跌幅收窄。其中一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%,降幅比上月扩大0.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅比上月收窄0.1%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅与上月相同。

9月70城二手住宅房价同比下跌9.02%,跌幅扩大0.42%。

按照9月70城二手住宅房价数据显示,二手住宅价格同比平均下跌9.02%,跌幅较上月扩大0.42%。8月下跌8.60%,7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%,意味着房价未触底、见底。

9月70城二手住宅房价同比下跌9.02%,房价比上月跌幅扩大0.42%,创房价历史上最大跌幅。自2022年3月房价同比下跌0.3%,这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势,到2024年9月房价下跌9.0%,已经连续下跌32个月,房价下跌的周期超过上轮。

按照国家统计局的数据显示,2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%,上涨81个月后首地次下降,到2022年12月连续下跌11个月,到2023年12月,连续下跌23个月,一直到2024年9月连续下跌32个月,下跌周期超长。

从9月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看,为0个,全面下跌,已经连续8个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌压力形势,处于探底、筑底、调整的形势不变。毫无疑问,与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

9月70城二手住宅一二三线城市房价同比下跌,一二线城市房价跌幅扩大。

9月70城二住宅房价同比的城市能级来看,一、二、三线城市房价没有触底,其中一线城市房价跌幅扩大1.3%,二线城市房价、三线城市房价跌幅扩大0.3%、0.5%,市场基本形成一线城市房价跌幅扩大、二三线城市房价跌幅扩大的格局。

9月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌,同比下降10.7%,降幅比上月扩大1.3%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%(8月北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%),北上广深房价跌幅扩大。

9月70城二手住宅房价同比数据显示,一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%,降幅比上月扩大1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%,降幅比上月分别扩大0.3%和0.5%,意味着一二三线城市房价处于探底、筑底不变的趋势。

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评论列表
  • 2024-10-23 18:09

    二三线城市九月降幅扩大,哪来见底?一线城市还要跌30%.

  • 2024-10-22 20:04

    目前房价处于下跌趋势中,短期不会触底更不可能筑底,去库存没有几年时间消化不了。

谢逸枫

简介:著名经济学家 中国城市房地产研究院院长