以往，听到城投、城建、城发，那股基建、地产的味道特浓。
放在之前，更多承担了拿地融资+基建的功能。
而现在，不少城投都在参与当地园区建设。角色则是城市产业投资、城市产业发展、城市投资运营等。
从城投转型到产投，乍一看没什么招商职能，实际上有千丝万缕的联系。
但是，“卖地”只是城投招商的低配版本。真正走上正轨的“产投”，本质是以项目为“引”，促产业之“进”。
超500家城投集体更名今年据不完全统计，近半年以来更名的城投公司，有超过500家。
十年前，各地就有城投公司，彼时从名字就能看出属性。我们看到，现在改名后，基本带有“产业投资/运营”等字眼。
这一轮改名，也是迫于形势。按照现行政策要求，满足“335指标”后，会被认定为产业类国企。
从深层考量看，是为了应对土地财政的不可持续，找到新增长点。简单说，城投换挡产投，更是业务战略转型升级的信号。
当城投开始承担招商任务，绝不是将原来纯粹的土地和基建内容，包装一下换成有内涵的产业那么简单。
所以说，城投换挡产投，一定会招商引资。但是，不一定懂招商引资。
城投想实现转型，需要战略重组和提升经营性业务比重。
我们看到，有些地方做法是，将原本的城投资产和平台升级为产投集团。比如，南部某市则直接将经营性资产划转，打造新的产投平台。
今年4月底，中央政治局会议提到了，进入高质量、精细化的城市运营和产业深耕阶段，必须以正向经营性财政现金流覆盖债务支出，城投平台公司未来一定要靠产业才能立足。
放在区域发展上，城投“换挡”产投，标志着以深耕产业为主，不再是单一的融资机构。
这是一种务实的市场化转型，能够优化债务结构，减轻财政压力，同时促进地方多元化发展。
最终目的，若想实现产业升级，关键在于是否能在市场竞争中站稳脚跟，提供有竞争力的产品和服务。
读懂招商引资换挡产投今年以来，看到不少城投平台做了三件事：
一是，资产变现，找外援进行去化合作或者代建园区。
二是，深耕本地，成立研究小组，结合资源禀赋，搞产业链延展。
三是，对标借鉴，以全新的模式往产业化和资本化方向逐步转型。
众所周知，土地是城投平台最优质的资产。最开始，简单粗暴的招商方式就是“卖地”，一般称为地块招商，或者片区开发合作。
甚至，为了配合重点产业项目落地，城投必须“造城”来“促产”。比如，修管道、铺大路等。
参与基础设施和配套设施建设，这是城投平台运营第二个阶段。
随着招商竞争激烈，项目落地门槛越来越高，各地纷纷创新招商模式，推动城投平台开展市场化招商工作。
这可看作，第二个阶段的迭代版，进入了下一个入口。从企业属性上看，当时城投核心功能并非冲到一线做招商。
现在转型产投，开展建设产业园区，并不简单。
首先，企业对载体需求更倾向于定制化，想拎包入住。
不少城投，按照“先设计后定位、先建设后招商”的传统模式建设产业园区，结果企业需求与物业空间不匹配。
这正是各地都有存量厂房的原因之一，导致招商困难，逐渐成为了“沉睡资产”。
只有做好产业和企业的精准画像，才能真正以运营思维引领设计、施工、招商、服务的一体化。
其次，闲置载体的盘活，是对招商硬实力的考验。
一方面，关注落户项目数量和真实性。另一方面，也要衡量含金量与发展潜力。
其中，项目含金量，更倾向于当地产业定位的匹配度。
这意味着，城投平台需要对产业深入研究、上下游产业链剖析、规上企业调研，以及产业招商竞争力的探究。只有这样，才能为招商引资积蓄足够的力量，让这支箭射得更远、更准、更好。
转型前置投入合作伙伴过去，以土地为杠杆，地方政府不仅可以修路、架桥建设基础设施，还能招商引资，推动城市化和工业化相互促进螺旋上升。
现阶段，传统产业面临着结构调整和升级的压力，而新兴产业则迅速发展。
跟过去劳动密集性产业不同，高精尖的新兴产业，并不需要大量的土地建厂房，以土地为杠杆招商模式越来越难。
同时，新兴产业在发展期收益高，但风险也高，前期需要巨大投入。那么，谁来当耐心资本？
对于城投转型产投，让专业的人做专业的事，无疑是最直接的降本增效。更直白地说，找“外援”的合作过程中，基本上能够跑通招商引资的各个环节。
站在“资源+竞合”的角度，真正以市场化方式放大资源价值，盘活土地、厂房等“硬资源”和特许经营权、政策等“软资源”。
以产业园区为例，施工前的载体设计、建成后的招商运营和企业服务，都需要产业研究工作贯穿始终，从产业专家的角度给予专业建议。
从这个角度看，需要与企业家在同一个频道对话。产业研究，是否充分和深入，看的是对招商引资落地有多少指导意义。
招商引资如同打造一座建筑，而产业研究则是这座建筑的地基，地基的稳固与否直接关系到建筑的安全与稳定。
同样，产业研究的扎实与否，也直接影响到招商引资的落地性。
谷川联行是一个“懂产业、懂经济、会招商、能服务”的合作伙伴，协助城投平台在转型中平稳有序地运转，让科学的运行和精准的定位贯穿产业园区全生命周期。
当然，城投公司的转型还任重道远，毕竟市场化的步子才迈开，要做的事情还很多，找到合适的“外援”对提升专业化的能力也有帮助。
无论怎么转型，基于区域实际情况和资源禀赋，探索出适合本地平台的产业化转型之路，才是城投“换挡”产投的关键。
过去不动产走得太远，产业走得不够远。现在要转过来，让产业走起来，城投才能转向产投。
所以说，做好产业和不动产之间的平衡，让“两条腿”真正平衡走路，招商引资之路会越走越宽。
