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房地产下行后，很多人怕自己的房子会不会也朝着“鹤岗化”的方向发展。
什么是鹤岗化？
看下面这张图就知道了。
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鹤岗市因煤炭资源枯竭和产业衰落的问题，出现了房价加剧下跌。
"鹤岗化"现象其实不仅仅限于资源枯竭型城市，近年来，还开始出现在大型城市群、都市圈周边的城市，还有一些三四线城市，这样的城市往往经济总量和人口规模不大，但人口流失和产业衰败问题往往比较突出。
其实说得再明白一点，鹤岗化就是，你在一个城市买房，你月供的钱，就可以付首付。
房价下行的速度惊人房价的下行速度远超乎想象。
你看这才过了3年多，房价自2021年高点下来后，就没有止跌过。至今为止就没有企稳的迹象出现。
从1998年商品房的开始以来，房价上涨的速度惊人，居民的财产积累也是以眼见式的指数级方式上涨的。
在2021年以前，你要是在超一线城市中拥有多套房，那就是有钱人，也是众多人眼中羡慕的对象。都觉得，这人的身价大概率是上千万的。
确实如此，在北上广深这样的城市，一套房平均下来值个500万，那多套房的话，其实算起来也差不多千万级别了。
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为什么房地产的神话不能再续？1、人均居住面积的增长与市场需求对不上
其实这个很好理解，也就是供需不匹配的问题。
分税制改革后，土地出让金和建筑税等都留在了地方，让地方有很大的动力去推动房地产的发展。
所以，建房子就成了一个热门。
特别是2016年棚改货币化后，三四线城市建了更多的房子了，房子越建越多。
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房地产行业遵循这个原则：短期看政策，中期看金融，长期看人口。
2016年以后，人口出生率出现开始下降。特别是2021年以后，下降的趋势越来越快。
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自2008年以来，中国的人均居住面积从15.4平方米增长至2024年的41.7平方米，反映出居民住房条件的极大改善。但从侧面也说明，房子已经建的够多了，平均居住面积都达到了41.7平方米。
但随着2021年房价的下跌，房地产行业产生的危机开始显现。资产价格快速下降的话，居民的负债表将受损严重。
最好的例子就是，房价下跌30%，那你的首付就已经没有了，这套房子的净值也就随之消失。
剩下的就是资不抵债。
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2、居民杠杆率的上升与金融风险
居民杠杆率上不去了也是房地产行业走弱的另外一个重要因素。你看现在已经差不多冲上70%了。
国际上发达国家的水平也差不多70%多，我们还是发展中国家，这就已经快到天花板了。
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来看看其他国家的情况：
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反正，不管从哪方面来说，都已经是高点了。
难，很难。
3、房地产总市值
房地产总市值现在是500万亿，2023年全年国内生产总值为1260582亿元。
从住房市值与GDP的比例看，房地产市值都是GDP的几倍。
源于国家统计局
目前来看，下跌速度按20%来算，已经少了100万亿。再往下，都不敢想。
“鹤岗化”现象的影响，普通人应该关注什么？“鹤岗化”现象的出现，导致一些城市的房价下跌，人口流出，经济增长放缓。
作为普通人，应该更加关注租售比和租金回报率，选择性价比高的房产，并采取多元化投资策略。
应该要关注租售比和租金回报率。
1、租售比
租售比率=年租金收入/房屋售价
房屋售价：指购买房产的总价格。年租金收入：指该房产一年内预期的租金总收入。你就记住差不多达到3%左右，就是最合理的，因为贷款利率降到3%是最为合理的。
2、租金回报率
租金回报率就是用来衡量房产投资的收益水平，也就是房子内在价值是多少。
租金回报率=(年租金收入/房屋售价)×100%
其实大家可以自己的房子价值是多少。
