一则小故事：这世界上最贵的药就是后悔药。“唉，早知这样，我当初就把房子给卖了”。
“为什么没卖”。
“我以为房价还会涨”。
一位在2022年初因为想卖房，但后面没舍得卖的朋友过来咨询我，问我现在到底应该怎么做。
我问他，现在房子跌了多少。
他有点不好意思的说，房价已经跌去了50%左右。
“还是先挂上去再说吧，其他的说再多也没有太大的作用了”。
房价最新现状。现在来看，整个市场都是下跌的，而且是没有任何企稳的迹象。
目前，全国二手房市场价格还是继续往下跌。
成交数据来看，环比和同比都有所上升，说明还是按照以价换量的方式进行成交的。说得再直白一点就是：
要想卖房，挂牌价必须是一个小区的最低价！
中指研究院公布了全国10城（北上广深杭，天津、南京、武汉、重庆、成都）的二手房房价数据，葡萄君细看了一下，整体呈现这么一个特点：
二手房房价继续下跌，但下跌的深度有所放缓。
来源于中指研究院
具体价格来看，无论是环比还是同比，8月份的二手价格都是下跌的。
同比去年的数据来看，更加差。
仔细看了一下，十大重点城市的房价从2021的6月份下跌，那时候的均价是在40000元/m²以上，而今的价格跌至35000元/m²。
从环比来看：
1、武汉和重庆（主城区）二手住宅价格环比跌幅较大，分别为1.19%、1.15%；
2、南京、杭州、北京、上海和天津环比跌幅均在0.7%（含）-1.0%之间；
3、成都、深圳和广州二手住宅价格跌幅则均在0.5%-0.7%之间。
同比来看：
1、武汉同比跌幅最大，为11.04%；
2、南京、重庆（主城区）紧随其后，二手住宅价格同比分别下跌9.87%和9.33%；
3、北京、杭州、上海、成都、天津和广州同比跌幅均在5%-8%之间；
4、深圳跌幅最小，为4.64%。
来源于中指研究院
以北上广深为例具体的情况来分析一下：
1.北京的二手房情况：
8月，北京二手房均价还是70000+元/m²。环比跌幅0.87%，同比跌幅7.6%
房价还是很高呀。
环比和同比的情况上来看，虽然都有在下跌，但跌幅不是很大。
即使这个跌幅下，想要在北京买房的依然还是买不起的居多，尤其是在核心区域。
源于中指研究院
2.上海二手房情况
8月，上海二手房均价为60000+元/m²。环比下跌0.75%，同比下跌7.41%。
其实至今为止，也还是在下跌通道中。
源于中指研究院
3.广州二手房情况：
8月，广州的二手房均价为37370元/m²。环比0.59%，同比5.71%。
呈现的就是二手住宅量价环比均下降，低基数下成交量同比增长约2成。
广州这个城市，其实在
源于中指研究院
4.深圳二手房情况：
8月，深圳二手房价格均价为68194元/m²，环比下跌0.61%，同比下跌4.64%。
源于中指研究院
综合北上广深的情况来看，二手房价格相较于2021年高点来说，下跌的幅度还是比较高的。
从现有的价格来看，想要这些大城市买套房，如果你的月收入是1万+，那可能得用至少40年左右的时间才能买得起房。
总之，这些超一线城市的二手房价格还是高。
而从8月份的数据来看，房地产的金九银十彻底凉了。
涨起来原因是什么呢？
先来说说涨起来的问题：
一是，人口持续流入，促使房子需求增大。
有人才有市场，房地产说白了还是一个商品，既然是商品，那肯定就有金融属性和消费属性之分。
从数据披露上来看，
1️⃣一线城市人口年均增速从2000-2010年的3.42%放缓至2010-2020年的2.37%，总体上来看，这些超一线城市的人口依然在增长，比如说，北上广深等这些城市。
2️⃣二线城市则表现出人口持续流入且增速小幅上升的趋势，从1.53%增至1.91%，比如说武汉、杭州、天津等这些城市。
3️⃣三、四线城市的人口年均增速分别为0.43%和-0.49%，表明这些城市人口持续流出，尤其是四线以上城市人口减少更为显著，比如说惠州、鹤岗等。
二是，核心城市优质公共资源高度集中，使得核心区域的房子更加稀缺。
最明显就是户籍制度。
户籍制度与房产紧密相连，进一步吸引高收入人群。
比如说北京和上海的顶尖大学和医院数量在全国领先，这些资源不仅提升了城市的吸引力，也与户口和房产挂钩。
户口不仅是居住证明，还关联着教育、医疗等福利。
虽然现在有一些城市已经放开了户口限制，但拥有本地户口和房产的家庭还是享有优先权，积分上与没买房的人还是有大的区别。
三是，城镇化率不断扩大。
目前来看，已经达到了顶峰，但离70%的还有一点点距离。
四是，货币超F是推动一线城市房价飙升的幕后推手。
放眼全球，无论是英国、美国还是日本，房价的增长速度往往小于广义货币供应量（M2）的增速。比如，英国房价年均增长6%，而广义货币增速高达7.1%。
而在我们这，过去四十年M2的年均增速为15%，远超1998年以来全国新建住房销售均价的7.72%年均增速。
一线城市的房价增长更是与M2增速几乎同步，显示出货币供应量对房价的直接影响。
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跌下去的原因是什么呢？一是，居民杠杆率太高，老百姓贷款已经到了天花板。也就是贷款再也贷不动了。
居民杠杆率通常是指居民部门的债务与国内生产总值（GDP）的比率。
居民杠杆率=居民负债/GDP。
1️⃣2022年，全国居民杠杆率为62.2%。
2️⃣2023年，全国居民杠杆率略有上升至63.5%。
3️⃣2024年一季度，居民杠杆率数据显示为64%。
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现在的核心是：
居民杠杆率接近65%，2015年不到40%，这个房价还能涨？
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二是，人口出生率下降。
2024年上半年全国出生人口数为427万。
创下历史新低。
就这样的人口出生率，未来高房价如何维持呢？
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