2019年中开始，全国一线城市房价上涨趋缓，除了中国特色社会主义先行示范区深圳楼市提振，其他一线城市基本保持稳步下行；省会郑州普遍降价三、两千，消化量比去年同期下降30%以上，洛阳楼市一枝独秀，两次勇摘全国房价上涨桂冠，仿佛冬天里的一把火，不知愁之滋味！

伊滨区奥体中心效果图

一、金科地王，吹响2019洛阳楼市高歌号角

2017年洛阳商住土地成交17宗、2018年34宗，2019年超过40 宗（还未到元旦），达到5000亩年初确定的目标，土拍市场有望完成150亿入账，加之楼市销售约400万方、350亿，房地产总体贡献500亿，GDP占比10%。去年跨进万亿俱乐部的“国际郑”，GDP房地产贡献接近40%。

碧桂园玖锦台地块以1401万/亩，楼面价7005元/㎡，刷新洛阳新地王价格！

年度主要拍地地块：

（1）金科地王：1月17日，位于洛龙区关林路与定鼎路交汇处，占地117亩，容积率3.5，总价13.19亿，成交单价1121万，成交楼面价4804元/㎡，成为近年来洛阳总价地王。该地块在2018年11月曾经拍卖过一次，成交价851万/亩，由于未能达政府预期，最终流拍。

（2）碧桂园地王：5月24日，位于洛龙区香山路与定鼎门街交叉口东南角，出让面积100亩，容积率3.0。华润、金茂、保利、旭辉、金地、碧桂园等，据说有16家房企之多，最终以总价14.01亿，单价1401万元/亩，楼面价7005元/㎡，被碧桂园摘得，土地单价再次刷新洛阳，成为洛阳总价单价楼面价“三料地王”！

（3）绿都地产：8月14日， 位于涧西区科技西路与创业路交叉口西北角，土地143.288亩，容积率3.0，成交价为707万元/亩，成交总价10.1亿元！

8月21日，洛龙区滨河南路和子美街交叉口东南角地块，总面积180.587亩两个地块，容积率3.5，以969万元/亩和981万元/亩，总价约17.5亿成交。

（4）格润小镇：8月21日，洛阳联袂置业有限公司以约7.29亿元总价成交，摘得高新区丰李片区洛宜快速路与元稹北街东南角两个地块，总面积177.017亩，容积率2.5，成交单价412万元/亩。洛阳联袂置业有限公司是洛阳银润控股公司，一个月后格力地产入股，占股51%，项目命名“格润小镇”。

（5）建业地产：6月24日，建业7.21亿收购“洛阳住总”60%股权，建设用地927亩，楼盘更名建业定鼎府。9月18日，摘瀍河区史家街与规划路交叉口西南角地块，总面积36.5亩，容积3.5，以单价750万元/亩、总价2.73亿元成交，备案名建业中州府。11月27日，瀍河区安居路与中州东路交叉口东北角。地块面积约为73.146亩，建业报起拍价377万元/亩，该地块在9月18日曾经进行过一次拍卖，当时的起拍价仅为340万元/亩，建业竞拍到680万元/亩，最终未达到低价，成交流拍。

另建业于2018年12月摘得瀍河区滨河北路74亩地块，开发新盘建业·滨河珑府；2019年12月30日即将开拍的建业·贰号城邦后续地块，都表明了建业重资产项目深耕瀍河的决心。

（6）四、五月间，伊滨区华耀城拿地950亩，开发大型专业市场，尽管这一产业已经落伍，不如当年“万人空巷”抢购一铺的场景，还曾记得十来年前瀍河区“百年家居”开盘的盛景吗？一辆辆大巴车从城区四面八方拉过来买铺客户，跟领导打招呼才能挤上一个名额。如今关林等区域城中市场外迁，多少给了这种大型专业市场一些喘息的机会，起码第一波被拆迁的“失铺”商户，还是能填满首期开盘销售。华耀城154万/亩低价配送的200亩住宅用地转给了一线地产佳兆业开发，土地差价收益几个亿没问题，因为与市场价每亩有200万的差额。

华耀城效果图

绿都、建业在年度拍地、并购中表现突出，绿都以27亿摘得年度“拍地王”。近年绿都开发品质有目共睹，大有超越河南“地产一哥”建业趋势；建业近两年洛阳发力，并购、代建十余个项目，几乎每月都有建业新项目合作成功喜报，大有超越其大本营郑州开发体量之趋势，郑州市场占有率在逐年下降，总部搬洛阳，或许更恰如其分，“洛阳欢迎你”！

二、一线房企扎堆进驻 本土企业下乡种地

中梁壹号院、蓝光钰珑府、佳兆业水岸新都、金科绿都天宸、融创河洛宸院，绿地、金茂……，一线上市房企大佬，相继赴洛，开疆拓土。

2017年开始，在郑州拼杀抢地的国内前20强房企，高地价竞争激烈，厮杀血淋，纷纷下地市开辟新战场。第一站绕过洛阳，下许昌、南阳等地，等一年后许昌“崩盘”回过神来探看洛阳，已无地可找，错过了当时洛阳楼市刚回暖、销售不畅，不少项目寻求“卖身抵债”的合作机会。

金科绿都天宸效果图

不差钱的融创进驻洛阳不参与土拍，与凯瑞置业土地合作“宸院系”城郊两个项目，一改原有核心区拿地的“顺驰”风，深耕郊县，目前形势下，并不看好。最新数据显示前十一个月，融创国内销售首次超越万科（据克而瑞最新发布的2019年1-11月房企销售TOP100），16年前孙宏斌被王石在某次大会上数落，扬言“中长期目标是超越万科，做中国地产一哥”，终于雪耻、成为现实。

蓝城进驻洛阳，热衷于合作开发，先与洛龙区秉宸实业合作开发蓝城·蘭园，后与瀍河区蓝湾印象合作开发蓝城·玉园，魏坡文旅地产开发项目也在前期规划设计中，一期计划推出500亩，预计会出驰名地产圈的“桃李春风”产品。蓝城、建业，两大代建品牌将在洛阳楼市上演“双簧”。

面对“强敌入侵”，本土强豪纷纷退避三舍。排名靠前的中弘、君河湾、开元壹号等同去宜阳拿地厮杀，市区动辄千万的地价，真是拿不起，百十亩就要十个亿，尽管这两年卖的不错，哪能积蓄十个亿呢？另一个“土豪”增凯还有道北兰溪最后一个地块可以继续开发，手握道北老310国道千亩“红瞰”的凯瑞，拿出远郊的两个地块“卖身”融创合作，专心开发红瞰产品。

红瞰效果图

据悉，洛阳自贸区对外经济投资公司（政企）控股了元阳隆城项目，后续1000亩建设用地将陆续推出，开启城北第一大盘。

本土一线房企之下的中小企业，更是无力竞争，只能随之下放县域，“开荒种地”。未来的城区市场，是外来一线上市房企的天下。“城头变换大王旗，山重水复已绝路”！

三、副中心框架拉大 大基建如火如荼

6月70城房价变动情况里，洛阳的新建商品住宅以2.5%的环比涨幅位列第一，风头盖过了北上广深等一线城市，以及武汉、成都等一干网红二线城市，显得分外扎眼，这成为洛阳网络吃瓜群众欢呼的日子，太久没有“刷屏”了！

曾几何时，洛阳还能跟郑州较真，平分秋色！

前些年洛阳有近十年发展停滞，郑州借助一个年出口2000多亿的富士康落地，满血复活！北突黄河开疆扩土、广纳天下豪杰，打通欧亚大陆通道、设立空港区，跨进万亿俱乐部。脚踢只会“火车站拉客”（抢人大战）的“睡狮”西安，拳打中部五省“文化之都”长沙，扼守三镇百年的“头哥”武汉也没放在眼里，“国际郑就是世界中心”!新晋来了两个江浙领导主政，国际郑膨胀的“野心”更强了：天地之大，哪里是我的腾龙之地……

洛阳规划馆

洛阳副中心城市的口号吆喝了十几年，2019似乎才提上日程，黄河流域环保治理开发、省一把手落地调研确定、大型城建建设如火如荼、周边县域表示归心（义马、渑池、汝州等），双核驱动、快马加鞭，才能突出河南的实力，作为排名全国第五生产总值的河南省，给外界的感觉还是一个不富裕的地域，是从前太多的穷苦、口碑、印记造成的，为什么？我们没有陕西那样的文化自信，我们只有已经腐朽了数百年的千古名声。

打造“洛阳国际化旅游城市目的地”是河南双核的“洛阳特色”，去打造什么“国际化都市圈”不切合实际的定位，想想受尽万般宠爱、千亿钱砸的“国际郑”还没有形成“国际化都市圈”，前天拉洛阳、昨天拉开封、明天拉许昌、后天拉新乡......，“千年老二”凭啥形成“国际化都市圈”？洛阳的特色在灿烂的华夏文化，老外世界认你，不在于如何都市发达，而在于千年的文化璀璨展现！

2019洛阳打通了王城高架、洛吉快速路、瀍涧大道；地铁一、二号线全线隧洞贯通；巍峨的应天门复原展现让洛阳找回些许“大唐东都”的自信；二里头博物馆开放让洛阳千年帝都的时间证据又推向更前；伊滨区重新启动，伊滨医院、大剧院、奥体中心、科技馆将陆续开工，预计三年内建成，万众期待、千呼万唤的城市“五期规划”就要出台，美好画卷即将打开，但愿这不仅仅是“中国梦”！

四、董小姐 格力造房

盼望着、盼望着，等到花儿也谢了，洛阳人民翘首盼望的“洛阳产”格力新能源汽车、格力电器没等来，格力生产的房子，先行上市！

2017年8月董明珠携“300亿”在洛阳高新区丰李片区打造万亩银隆新能源汽车+格力智能制造产业基地两个产业园，建成后将实现年产1万辆纯电动商用车、5000辆纯电动特种专用车、5000辆新能源环卫车，以及新能源皮卡车、纯电动农机具等多个新能源车型，这是银隆第八个产业基地。

两年时间过去，位于丰李镇的格力产业园一期厂房已落成半年，董大妈期间来过几次督导进度，至今还没有消息从这生产出新能源汽车、格力电器。然而，洛阳第一个格力主导开发的楼盘“格润小镇”审批备案面世了！

洛阳联袂置业有限公司开发的格润小镇，占地250亩，容积率2.5，单价412万元/亩，其中格力电器占股51%，格力电器（洛阳）有限公司是珠海格力电器股份有限公司的全资子公司。

两年前拨给格力万亩产业园中有2000亩商住配套用地，当时地产圈内反应：格力是来做地产的，不管格力是否来圈地，能来洛阳这种三线城市，势必会带动洛阳的招商投资风向，谁让我们是三线城市呢！有客人垂顾已经是荣幸之至！还要什么电动车！

格力进入洛阳地产开发对市场的影响：

（1）“宜阳截杀”：地块位于洛河南岸滨河路与洛宜快速连接线上，东有区域明星“建业桂园”接近尾盘，西有大把宜阳区域沿线绿城桃花源等楼盘，宜阳明年将进入血拼，三、四十个楼盘摆开阵势，其中不乏洛阳本土一线企业如君河湾、中弘、开元壹号、建业壹号城邦等“赤膊上阵”，“格润小镇”如扼守宜阳通道入口的山大王，大有“此山是我开、此树是我栽、要打此路过、留下买路财”之势！市区想去宜阳购房的客户，大半会被截胡，销售市场不会差。

（2）摘地价低：东距同期摘地的绿都中梁·河风雅叙项目不过一公里，地价却比人家低四成，大有成本低的优势，不怕价格拼杀。

（3）品牌不差：格力联手洛阳当年号称第一品质的“银润中央广场”开发商银润置业，旗下克里斯汀（同名还有品牌物业公司）、华阳大酒店在洛阳酒店行业是两个翘楚，品牌不比建业、绿都掉份儿，再加上董大妈的格力助阵，谁怕谁？大不了拼杀的时候董大妈多送个手机、再送个中国人不用去国外买的电饭煲！

（4）容积率低：2.5的容积率市场摘地项目中偏低，前期规划几栋市场疯抢的洋房产品少不了，东边的竞品楼盘“和风雅叙”出什么价，送格力全屋家电与之抗衡。

格力丰李板块还有2000亩商住开发用地蓄势待发，未来这个地块启动将影响整个城西楼市格局。

格力地产在珠海、广东一些地区有不少开发项目，美的地产、海尔地产（集成卫浴）在家电圈业内都有相当的影响力。通过导入产业低价拿地，已经替代原有品牌开发商优惠拿地模式，因此才有地产“头部企业”碧桂园之产业小镇、恒大之造车、融创之接盘万达文旅转型模式。未来的董大妈形象将不止于自家空调、手机、电饭煲……为格力卖房代言：“我看中！好房子，格力造！”

五、贝壳分销垄断市场 开发企业苦不堪言

12月10日上午，郑州南三环千亩“某创城”周边沿路拥堵、涌入上千“看房客”（据悉一半是中介人员），售房部被围得水泄不通。被原价13000元/平米，降价3000忽悠来的看房客折腾一上午未见到现场公布售价，导致周边楼盘当日无客，当地自媒体发文：“用套路价格扰乱市场，今天，多少地产从业者们，崩了心态！利用抄底心理，赤裸裸地戏弄郑州购房者，今天，又有多少郑州买房人，崩了心态”！这就是近期郑州地产圈人人喊打的“贝壳二手房”导演的专场看盘会。

11月中下旬，郑州楼市自媒体公号讨伐宇宙第一大分销公司--贝壳文章此起彼伏、声泪俱下……

不到三年时间，贝壳郑州，如星星之火燎原、烧尽“芸芸众生”！

郑州贝壳，一路收编、扩容，如今已达千家门店、数万之众，能让一个楼盘生，也可命其死，愣是捏住开发商七寸：不听招呼，捏死你！

据说郑州是出京第一站，初入之时，以0.5%佣金横扫二手房江湖，市场行情为1.5--2%，一时间郑州二手房市场大厦瞬倾，作鸟兽散、纷纷倒戈，更有甚者认贼作父，面北称爹！

一统江湖后，贝壳对郑州各大门派楼盘进行围猎：要么接受独家分销，要么围你个水泄不通，让客户进不来。短短数月间，各大掌门纷纷缴械，甘愿凌辱，于是乎贝壳分销佣金达到4%，坐场销售的代理公司只能拿到1--1.5%。月销售额与场外千军万马的贝壳相差千里，于是开发商纷纷解聘代理公司，拱手相让与贝壳。

开发商一句：管你吃喝、供你豪宅（售楼部）、圈养美女、享丝竹之乐……，人家贝壳风里雨里、拦街劫路，万般辛苦，万马军中取敌将首级如探囊取物一般，要尔等何用？于是乎代理公司、推广公司、渠道公司、各大媒体……清至帐外喝西北风，因此才出现近期千夫所指一贝壳的江湖景象！

近年，在一线上市房企高周转风潮引领下，整个行业不思进取、不求创新、阉割营销、废黜推广......才有贝壳的上位，在强大的资金实力重锤下，没有不缴械投降的（据悉贝壳有打一个多亿锁定独家包销的案例），在强大的资本市场面前，情怀就是个屁（大意孙宏斌说的）。独孤门派绿城掌门宋卫平那套品质、情怀大大的行不通，随着绿城排名一降再降，最终宋老板也被资本扫地出门，离开创业二十余载的绿城集团，地产一线江湖再无宋大侠！（默哀三分钟）

俗话说前有车、后有辙，螳螂扑蝉，黄雀在后。君不见一线房企在高周转模式下：狼烟四起、攻城略地、肆意屠城。每到一处烧杀抢掠、必成焦土！当地开发商纷纷退避乡里，无地立足，或接受整编，改嫁易姓。

洛阳贝壳也联手本地“二手房一哥”懿皇中介，抵制“拒不缴枪”的本土拥有近百家门店的后起之秀房联行，威胁开发商，“有他没我”，迫使房联行与58同城合作，提气壮胆。渠道营销在洛阳的影响力没有郑州大，洛阳是三线城市，城市规模小，楼盘数量少，购房者还不习惯找中介看房，但对于城郊盘导客，具有不可忽视的力量。

六、 2020 明年会更好？

中原地产的数据显示，11月全国房地产市场调控政策发布高达72次，而去年同期只有20次，这其中主要就是限购放松和人才引进。中山、东莞、成都有限度放开限购，珠海规定本地户籍外本科学历即可购买首套房。

近两年所谓人才大战，出发点都是为了卖房，抢人成了劫道，到了无底线程度，让下一级城市人才难留、发展受阻。网络流行的西安抢人段子：火车站民警查身份证，发现不是本地的带派出所立马办理西安入户。

2019《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》显示：银行2/3的房贷资源是被投资客占用的，1/2的房贷浪费在了空置房中，85%的购房者都不是刚需，投资客是刚需客的4倍。刚需们是在用15％的微弱力量与庞大的85％在竞争。房地产不是被刚需推动的，而是被投资驱动的，这才是楼市的真相！大城市的房子即将进入内部循环，变成有房人之间的封闭的圈内置换游戏。

就洛阳市场来看，今年土地拍卖市场释放继续加大（5000亩），一线房企城郊开发升温，城市快速交通设施大大改善，郑州房价一降再降，吸引大量洛阳投资客，综上因素，2020洛阳房价将进入平稳盘整期，不会有明显的涨价，城市主城区之外的楼盘，房价、销量都有可能回落。作为刚需不用着急上车，随着城中村开发告一段落，老厂区改造才刚刚开始（13#、14#、23#街坊明年进入实质性开发），城郊开发四面开火，伊滨区几大场馆开工建设，明日新城将释放大量土地提供开发，选择买房的余地众多。

沿洛宜快速通道向西，绿城桃花源、湖滨美院、建业世悦府等低密度楼盘一路开花，加之宜阳2019年出让近60宗土地，中骏、碧桂园、建业等轮番登场，明年宜阳市场将上演“百舸争流”、进入血腥拼杀！。

十年来，洛阳市场宝龙、泉舜、升龙、盛唐、天城“你方唱罢我登场”的闽系地产又有新兵，全国15强旭辉首次入洛，道北史家湾232亩协议地块已经启动，将是明年城中村拆迁改造重点楼盘；香榭里兰溪最后的134亩地，建业定鼎府后续开发等，再次将该片区的人口密度提升到一个新高度。

元月，碧桂园山河城、港龙雍河尚院西侧，将有5宗地竞拍。元阳隆城千亩地块由自贸区控股的投资公司入股，明年也会推出上市。

随着瀍涧大道、王城大道快速路、洛吉快速通道的建成通车，洛阳最大的规模的营庄立交、玻璃厂路高架的建成，道北区域将提速“融城”，15分钟即可深入到新区市政府商圈、高铁站等区域。

偃师首阳新区是最新“萌动”的版块。近日偃师市政府与万达商业管理集团签约，万达广场将落户于此。310国道东延线、中州东路、九都路、滨河北路、古城路等一路向东，缩短“融城”时间距离。区域目前有建业森林半岛、联信隆庭、偃师君悦蓝庭、云星地产、报社九鼎等项目开发，值得期待。

洛阳作为副中心城市首次被省领导作为实施的战略目标提出，加快豫西地区（渑池、义马）、济源、汝州等融入副中心都市圈，会带动当地与洛阳城区的连接段开发建设，同样会释放大量建设用地，繁荣房地产开发，无论对于购房者还是开发商，选择的余地都很大。

2020 洛阳楼市更美好！（文/小居）