以案释法

及时交纳物业费

物业费拒交案例

#拒交案例一：

因房屋质量问题拒交物业费

案例解读：

某物业因业主张某一家自入住后就拒绝交纳物业费，并经数次催讨未果后，将张某诉诸法院，要求判决张某一家支付拖欠的物业费及公共能耗费。张某在法庭上辩称，该套房屋自入住后便存在房屋漏水、发霉等现象。物业一直未能从根本上解决问题，故其要求物业公司承担一定的责任对物业费进行扣减。

法院经审理认为，根据张某与物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，张某提出要求对房屋渗漏水、发霉等自用部位维修、维护的项目，不在合同约定的物业服务范围内。即使该房屋存在质量问题，亦应由张某另行向责任人主张权利。故对张某辩称因物业公司未履行房屋维修义务，要求在物业费用中予以扣减的意见，依据不足，不予采纳。法院一审判决张某应向物业公司支付物业服务费1万余元及公共能耗费500余元。

法官说法

物业公司与开发商是两个独立的民事主体，房屋质量问题对应的是业主和开发商之间商品房买卖合同，而物业费对应业主和物业公司之间的物业服务合同，是两个不同的合同关系，二者不能混淆。

物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主应按照合同约定按时履行交纳物业费的义务。而房屋质量问题属于商品房买卖合同的范畴，并非物业公司的责任范围。业主对于房屋质量问题可依据商品房买卖合同的约定，另行与开发商协商或诉讼解决，但无权以此而拒交物业费。

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#拒交案例二：

对小区环境不满拒交物业费

案例解读：

张某起初是按时交物业费的。但后来小区里的阳光房越建越多，他多次向物业公司反映此类问题，但一直未得到解决。此后就再也不交物业费了。物业公司数次上门催收物业费，业主依然拒交，物业公司将张某起诉至法院。

法院经审理认为，物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政管理部门，但物业公司并无任何行政执法权，物业公司自己无法对违建进行强制拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求，并及时上报行政部门，就已经尽到义务，业主不得以此拒缴物业费。最终，法院判决业主依法支付相应物业费。

法官说法

根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，

#拒交案例三：

以未入住为由拒交物业费

案例解读：

2014年被告杨某出于投资目的，在昌吉市购买了一套住宅，并于同年办理收房手续。此后由于杨某一直未交纳物业费，物业多次致电催缴，但杨某以未真正入住为由拒不交纳物业费。为此物业公司将杨某起诉至法院，要求杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。庭审中杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住使用，根本未享受过物业提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。

法院经审理认为，物业公司服务的对象是业主房屋，而非业主。业主的房屋是否使用，并不影响物业公司对整个小区提供服务。杨某购买房屋的目的是投资，而物业服务也为杨某的房屋起到了保值的作用，杨某亦是物业服务的受益者。最终，经法庭调解，双方最终达成协议，杨某当庭支付了拖欠近两年的物业费，物业公司也放弃追究违约金的主张。

法官说法

房屋交房后，业主对房屋就实际占有并享有权利。《民法典》亦规定，“物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

#拒交案例四：

以物业收费标准过高为由拒交

案例解读：

刘某是乌鲁木齐市某小区业主，其房屋建筑面积194.17平方米，小区物业费收取标准为每平方米2.8元每月。自2011年入住后刘某按照上述标准缴纳了2011年至2013年以及2016年的物业费，拒绝交纳2014年和2015年的物业费。物业公司多次索要无果后，将刘某诉至法院，请求法院判令刘某支付物业费及利息合计1.3万余元。庭审中，刘某认为屋顶漏水，物业公司未行维修义务，服务不到位，收费标准过高因而拒交物业费。

法院经审理认为，刘某拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务，刘某已经交纳的物业费，应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。故判决刘青支付物业公司物业费1.2万余元。

法官说法

业主即使有合理的理由，也不应该通过拒交物业费来表达不满，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的义务，服务没有达到标准，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务主张违约责任。在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失等，但不能以此作为拒交物业费的理由。

#拒交案例五：

因车辆被盗拒交物业服务费

案例解读：

某小区业主张某将其电动车停放在小区楼下，次日早晨张某发现该车被盗，遂打110报警，此案至今未侦破。张某故以B物业服务公司平日对小区的治安等方面疏于管理，未尽到维护小区公共秩序及安全保卫义务为由，提出B物业服务公司赔偿其车辆损失的抗辩并拒交物业服务费。

法院经审理判决，张某向B物业服务公司交纳物业服务费，并承担相应违约责任。

法官说法

业主是自身财产安全的第一责任人，按照合同约定交纳物业费是每个业主的义务。依据《物业服务合同》成立的是物业服务合同关系，非保管合同关系。物品被盗系因第三人侵权造成，待公安机关破案后，业主依法可向第三人追偿。如果物业公司在提供物业服务过程中已经尽到了安全保障义务，不存在明显过错，则不用承担法律责任。在双方未就车辆看管作特别约定且物业服务公司仅向张某收取低额物业服务费的情况下，若使物业服务公司担负看管或防护众多业主私人物品的责任，显然权利义务明显不对等，有违民法的公平原则。

#拒交案例六：

因房屋出租等问题拒交物业服务费

案例解读：

某小区业主吕某将房屋进行出租后与承租人约定物业服务费由承租人进行交纳，并将《房屋租赁协议》向D物业服务公司进行了备案。后承租人一直未交纳物业服务费，D物业服务公司进行催交，吕某以房屋已经租给了第三人，应当由承租人交纳物业服务费为由拒绝交纳物业服务费。物业服务公司遂将吕某和承租人诉至法院。

法院经审理判决，吕某和承租人承担连带向D物业服务公司交纳物业服务费责任，并承担相应违约责任。

法官说法

《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

小编有话说

物业服务费不仅是物业公司提高服务的基础和各项服务开支的来源，更加是小区治安秩序、环境绿化及卫生、房屋公共设施配套管理、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。

不按时支付物业费，将导致物业的服务管理品质下降，影响到物业服务工作的正常开展。不按时支付物业费，不仅侵害了已交费业主的权益，更是违反了法律法规。

为了维护按时交纳物业费业主的合法权益，构建舒适宜居的社区环境。在此，小编温馨提醒仍未按时足额交纳物业费的业主朋友，请您尽早交纳物业费，依法缴纳物业费是每位业主应尽的义务，让我们一起做懂法、知法、守法的好公民、好邻居。