江苏省省会南京市的房价跌回了7年前，最大跌幅65%。

这一轮楼市回调中，南京在几个二线城市中算是跌的比较惨烈的几个城市之一，甚至可能是跌幅最大的城市。很多楼盘相较于2021年最高点，都快腰斩了。

由于跌的太厉害，南京贝壳平台甚至把二手房的历史成交价给隐藏了。买家看不到历史成交价，就会导致买家更不敢买房，卖家加速脱手抛售手中的房产。

那么，经过这一轮回调，南京的楼市具体跌成什么样子了呢？

国家房地产决策系统发布的最新数据显示，目前南京房价已经跌破2017年的价格水平，回到了7年前。数据显示，在2024年上半年，南京二手房的成交均价为2.4万元/平，这个价格要比2017年的2.6万元/平还低。当然，这是南京全市的房屋均价。具体到某些个楼盘，跌幅可能更大。

我举几个楼盘的例子，大家可以看看。给大家看看。鼓楼区的世贸外滩新城，在2021年7月事的最高成交价6.1万元/平，目前成交价在3万元左右，跌幅超过50%。

浦口的保利西江月，2021年4月的最高成交价4.1万元/平，目前成交价2.1万元/平，跌幅49%。同样是位于浦口的雅居乐滨江国际，2021年5月最高成交价5.7万元/平，目前成交价已跌到2.8万元/平，跌幅51%。正荣润锦城，2021年4月最高成交价到了5.3万元/平，目前成交价2.1万元/平，跌幅达61%。

建邺的海峡城云珑湾，2021年4月最高成交价6.2万元/平，目前成交价跌到3万元/平，跌幅52%。

江宁的银城蓝溪郡，2020年10月最高成交价去到2.7万元/平，目前成交价已经跌到1.1万元/平，跌幅60%。

南京跌幅最大的楼盘，当属江宁的翠屏城，2019年最高成交价到了1.9万元/平，目前成交价则跌到了6700元/平，跌幅高达65%。这已经不是腰斩而是脚踝斩了。

这些楼盘里，有单价5万元以上的高端盘，也有单价3万元的改善盘，还有单价1万多的刚需盘；覆盖了高、中、低端各个档次；有核心区和近郊区，还有远郊区的楼盘，几乎遍布南京各个区域。所以，目前南京房价的下跌问题，不是个例，而是存在大面积、普遍性的特点。

很多炒房客不仅亏掉了首付，最惨的是，2021年高价买入的朋友已经让房子跌成了负资产。有些超高杠杆的房客甚至都有爆仓的可能性。目前，南京市的法拍房数量增长很明显。明眼人都能看出来，这里面的大部分法拍房都是高杠杆的炒房客因为现金流断裂而被迫断供，导致房子被银行收走法拍还债。

现在，南京房价跌成这样，我仍然认为不值得买。看起来，南京的房价这两年确实跌得比较多，跌幅在全国也能排的上号。但现在说房价触底，或许为时尚早。要知道，南京的房价当初是从1.7万元涨到3.6万元的，现在从3.6万跌到2.4万，中间每平还有7000元的差价。这每平7000元的差价，可不是个小数目，买个100平的房子，那就是70万。

所以，综合如收入预期、就业环境、经济增速等多方面因素看，南京的房价还存在继续下跌的可能性。要止跌，均价到2万元/平以内可能是一个比较好的入场价格。

伴随房价下跌，顶层设计也在想尽各种办法救市，不断推出的政策，让中介和急于入场的人看到了希望。但政策也有有效期，之前有媒体曾经报道2024年以来，全国各地在楼市方面已经出台了超过360条政策。出政策频率之快，亘古未见。

如此高的政策频率，也在一定程度上说明，现有出台的政策没办法带动楼市反弹，充其量不过是延缓了房价下跌的速度和烈度，没有从根本上扭转房价下跌的趋势。

身边很多朋友还对一些如全面取消限购等政策抱有希望，我也没法去劝。我想说的是，现在收入预期、就业环境和经济增速等都影响着老百姓的钱袋子，再说现在大家的杠杆加的也不低了。

居民杠杆的比率影响着居民的消费决策，杠杆率是居民负债总额和国民生产总值的比。阿基米德的名言说，“给我一个支点，我能撬动地球。”

任何资产想要暴涨，一定需要杠杆。过去20多年房地产的暴涨，就是杠杆的作用。适度的杠杆能让经济发展发挥出最大作用，但杠杆加满终究会对经济起到破坏的反作用。国际上有个惯例，是说一个国家整体居民杠杆率的警戒线是65%，超过这个警戒线，就很难再让居民加杠杆了。

1992年日本居民杠杆率达到70%的时候，东京楼市崩盘了。2008年美国居民杠杆率达到80%的时候，纽约楼市暴跌了。在2020年末，中国整体居民杠杆率已经达到72%，已经是一个非常高的位置了。

在这个位置上再往上加杠杆，无异于“自杀”。所以即便完全取消限购，房价也很难再出现2015年那样全国性大涨、普涨的行情了。当然北京和上海这两个城市比较特殊，可能算是例外。

北京和上海市中国经济、政治、文化、教育、医疗、交通等等各个领域的中心，如此多的能力附加，对全国14亿人来说都有非常强的吸引力，肯定都想去北京和上海买房。

也就是说，如果北京和上海全面放开限购，放开落户等政策落地，那全国有钱的人肯定会把当地贷款买的房子全部卖掉，然后去北京上海贷款去买房子，这时候北京上海的杠杆率就给拉高了，而自己当地的杠杆率则落下来了。但从全国整体来看，杠杆率仍然没有发生实质性的变化。

这也是北京和上海为何迟迟不全面放开限购的根本原因之一。因为只要北京和上海一放开限购，那么二三线、四五六七八线城市的房价可能直接就脚踝斩了。

最后我想说的是，即使当下诸位朋友有能力负债，我也不支持你去玩加杠杆的游戏（当然北京和上海特殊考虑）。2019年到时候，美团王兴说，“2019年可能是未来十年最好的一年，也可能是过去十年最差的一年。”一语成谶。现在很多朋友也模仿王兴的口气，“2024年也可能是未来十年最好的一年……”

所以，没有负债的情况下，即使经济环境再差点，稍微节省节俭，勒一下裤腰带，日子还能过下去。最怕就是身背上百万的房贷。现在看这几年房价下跌行情下，确确实实是将所谓的好几亿中产阶级给打回原型了。早先积累的财富交了首付跌没了，未来十几年二十多年的时间也被深套进去了。

房价跌去30%，六个钱包辛辛苦苦凑起来的首付没了。在此基础上如果价格再跌，那么他们未来的收入也要搭进去。想一想，不觉得可怕吗？