在当下的房地产市场中，各种信息纷繁复杂，让人眼花缭乱。一会儿听闻这个城市房价暴涨，抢购新房的热潮不断；一会儿又看到那个城市库存积压，市场一片冷清。
不少朋友都在问：如今全国看起来一片繁荣，上海、杭州、成都、深圳等地似乎活力满满。然而，事实真的如此吗？今天，就让我们拨开层层迷雾，深入探究当下经济楼市的真实状况。
数据背后：楼市真的回暖了吗？最近，中指研究院发布的一则数据引发了广泛关注。今年1-2月份，百强房企的销售总额为4479.9亿元，同比下降了5.9%。
表面上看，似乎有些城市的新房市场热闹非凡，人们纷纷抢购新房。但这一数据却无情地揭示了真相：真正的百强房企新房销售量实际上仍在下滑。
尽管降幅有所收窄，相较于2023年、2024年、2022年百强房企单月30%的降幅，这次5.9%的下降幅度确实像是“砍到下巴颏上”，看似好一些。
但不要忽略，这是在连年下降、去年基数已经极低的基础上的又一次下滑。与2021年中国房地产的巅峰时期相比，如今的销售规模已然腰斩。
更为关键的是，这些销量主要集中在几个头部城市，众多城市面临着巨大的库存压力，新房市场的分化极为显著。
这也就意味着，对于绝大多数城市而言，今年新房市场的首要任务依旧是去库存，因为只有解决了库存问题，楼市才能真正企稳。
传统观念已过时：别再刻舟求剑过去，人们普遍存在一种观念，认为只要政策放开，房价必然会暴涨。曾经限购时期，房价蹭蹭上涨，仿佛只要有政策的“围堰”拦住，里面就是一座金山银山。
而如今，限购政策逐步放开，大家都能自由进入市场，可房价却没有如预期般持续攀升。
原因很简单，房地产市场的基本面已经发生了深刻变化。楼市的稳定与发展，与人们的收入、就业息息相关。如果收入没有大幅增长的预期，就业缺乏稳定的保障，每年创造的财富中只有一小部分能揣进自己兜里，在这种情况下，房价想要持续飙升，无疑是天方夜谭。
同时，新房市场看似一片向好，得房率高、房屋质量好等优势明显。但别忘了，百强房企在2025年面临着比2024年更大的偿债压力。
据克而瑞数据显示，25年全年房企债务到期规模高达5257亿元，远超去年的4828亿元。
这对于众多房企，尤其是非百强的民营房企来说，无疑是巨大的挑战。在这种压力下，房企还能一直傲娇地撑着不降价吗？答案显然是否定的。
库存与去化周期：复杂的市场现状再看看库存情况，根据克而瑞数据，2025年1月末，50个头部城市仅住宅的狭义库存为31093万平方米，同比下降了11%。
乍一听，似乎是个好消息。但深入分析会发现，这主要是一二线城市的库存比例下降了10%，而三四线城市的库存情况远没有这么乐观。
而且，这里所说的只是狭义库存，即房子盖好且拿到预售证但尚未网签的部分。那些烂尾的、挖了坑还未建设的、盖好了没拿预售证的广义库存，规模要大得多。
尽管2024年消化库存的措施取得了一定成效，许多城市库存出现下降，媒体也不断报道北京等城市市场的变化。但同时，我们也要看到，按照12个月测算，重点50城2024年12月末的去化周期达到了21.53个月，同比增长了12%。
这意味着库存虽然有所下降，但销量下降得更快。原本100套房子一个月能卖10套，10个月卖完；现在房子剩90套了，一个月却只能卖3套，去化周期延长到了30个月。
另外，近期各地为营造繁荣景象，纷纷推出优质地块，导致地价上涨，看似楼市一片繁荣。但优质是相对的，当二环全是优质楼盘时，三环的优势就会大打折扣。
未来展望：理性看待楼市分化对于未来楼市的走向，答案是分化。
北京、上海、杭州、成都、深圳等城市，确实有着较强的经济实力和人口吸引力，可能会企稳回升甚至出现一定程度的上涨。但如果你身处乌鲁木齐、辽宁抚顺、山东菏泽等城市，仅仅因为几个一线城市的火爆，就认为自己所在城市也会暴涨，这显然缺乏逻辑支撑。
当下正值3月，所谓的小阳春已经来临，且不受春节因素影响，让我们拭目以待市场的真实表现。同时，国家政策也在不断调整，我们要明白，如果形势大好，何须出台政策刺激市场呢？
所以，朋友们，一定要稳住自己。钱在自己手中，还有选择的权利；一旦投入楼市，掌控力就会大打折扣。
在这个复杂多变的房地产市场中，保持理性和冷静，才能做出最适合自己的决策。
【文本来源@金融民工吉胖子的视频内容】
