近期，成都有个楼盘热度非常高。10月14日首次开盘，首批次房源全部售罄，一举成为成都现象级红盘。据了解，这是越秀地产在成都打造的改善项目——天悦云萃项目。笔者去现场参观完样板房后，禁不住感慨：越秀真的把自己卷到天花板了。不夸张地说，这个项目把成都改善产品引领到了一个全新的高度，未来开发商要都照着这样的标准来打造产品，业主就有福了。那么，被地产同行称为产品卷王的越秀地产，他们在产品创新上到底有哪些秘诀，他们打造改善产品的逻辑又是怎样的？下面，笔者就来详细分析一下。
规划升级 重金打造公区，带来极致居住体验很多高品质的小区，一进去就会感觉很舒服，很有品质感。原因在于小区的规划做得很好，懂得处理城市与项目、建筑与景观、建筑与人之间的关系，实现各方的和谐共存。越秀地产在做规划设计时，向来很强调项目与城市的界面交融关系。通俗地讲，就是站在城建运营者的角度去思考产品，服务城市街区，提升城市空间质感。比如天悦云萃地块东南角有地铁控制线，使得楼栋退让道路超过40米。天时地利在街角处形成了一处约620㎡的城市开敞空间，为连同红线外市政绿地打造口袋公园提供了便利。
这条超级界面既属于城市，也属于天悦云萃业主。
人们在经过长融街与和顺街交叉路口时能看到这片口袋公园。城市中的绿意总是稀缺，它给人一种天然的友好感，不像常见的充满边界感和距离感的冰冷围墙。
界面转角处是约55米长的云多拉灰大板景墙，搭配古铜色金属铝板线条，塑造精致奢雅的形象气质。社区主大门朝向街心，是为主权的宣示。总图层面，主力改善产品规划有建面约143㎡、173㎡两种栋型，均为T2板式小高层，客群定位二次改善及高端改善。
低容积率条件让阵列式布局也能玩出新花样。比如：还算OK的楼间距。西侧11F楼栋高约32米，楼间距直接给到了约32米，把1比1的楼间距配给11F栋型，属于凤毛麟角。
中轴线上的17F楼栋给到了约35米楼间距，搭配错位布局，将楼栋间的视野遮挡降到了最低。在南北楼间距拉开的前提下，项目还尽可能拉大东西向楼间距，让园区可以结合外部大景观节点打造出三条南北向景观轴线。
三条景观轴线串联起园区景观节点让景观路径更加生动有趣。消防车道和扑救面的考量要划个重点：尽量让中间主轴线不受其干扰，让位于中轴线上的173㎡楼栋尽得优势。
三面采光的全景厅必须有优质外部视野配合才算完美，把园区最重要的景观中轴给到173㎡楼栋，就是内外兼顾。据了解，项目泛会所装饰成本比室内精装还高，这是典型的高级别做法。
笔者一直秉承一个观点：售价有限的情况下，成本分配应该尽量向公共区域倾斜，做高公区品质。室内装修因为业主可以自行升级改造，哪怕成本分配少些也不会从根本上影响一个项目的品质。公共区域因为涉及到全体业主，如果前期投入不足，后来再来升级的可能性几乎为零。所以，对于立面、大堂、架空层、地下车库等重要公共部分，成本倾斜一定要够。
社区营造
用造酒店的手法造楼盘
除了重视项目与城市、建筑与景观的关系，越秀地产在社区营造上秉持着一个重要的理念：楼盘高不高级，不在于用什么样的材料和风格，而其功能和场景。谈到高级感，很多人会想到，高级感是玻璃铝板，酒店式大门，奢华大堂，名贵树种，管家式服务。但这些都是技术手段，花钱就能做到。比起手段更重要的是：楼盘规划理念。10年前的传统豪宅，户型面积足够，外立面历久弥新，树越来越大，物业水准也很不错。品质上并不输给人，但你始终会觉得这三个字挺伤人的：有点土！主要是产品打造理念的问题，上一代豪宅用大理石证明豪华，用欧式代表审美。材料和风格都没问题，但与新一代豪宅相比：没有社交场景，没有第三空间，房子再高档，但是其功能仅仅是回家吃饭和睡觉的地方。
70年的房子，住10年就落后了，这是越秀地产极力杜绝的事情。超前的理念，意味着楼盘有更长的生命周期，让资产长久保值增值。基于中产改善的定位，天悦云萃用了酒店的理念，来规划住宅。理由有3点：1）酒店是人类与居住相关高级感最强的空间，没有之一。用酒店理念造住宅，可以确保理念持续领先。
2）酒店式住宅理念，目前仅少量的出现在180㎡+的豪宅，用在了改善楼盘上，本身是超配。
3）酒店式理念的住宅并不多。大多数楼盘还停留在强排/总图/绿化和动线的思路上。也许5-10年后才会变成主流，至少确保了今天的天悦云萃业主，不买到落后的生活。
用酒店的理念打造住宅，具体有什么好处呢？1）住在这样的社区，老婆孩子不会缠着你，在国庆大假一定要出去人挤人了。为什么明知道国庆人多/价格贵，大家还是要去人挤人。无非是好不容易有个假期，想去体验休闲度假感。
住进这样的项目，每天都是度假感。标价3000元的酒店体验感，未必有你家好。2）全城最好的会所，就在你家楼下。味道最好的地方还是苍蝇馆子，那么多客单价1000元的米其林黑珍珠，卖点不在味道，但是你经常订不到位置，是因为全城没有几家的环境，比得上他们。
云萃的下沉式会所，私宴包间胜过米其林餐厅。3）度假酒店的最高级感，房间并不是主题。因为公区做得太好了。
在云萃，创造了儿童、中年、闺蜜、老人的若干社交或者独处场所。
回社区但未必回家，这就是酒店体验的精髓。
除了公共空间，户内空间是业主待得最久的空间，也是房企最花心思打造的地方。而天悦云萃在户内空间设计上，亮点颇多。
先来看173平户型。
当其他建面160-180㎡户型还在方厅或横厅上摇摆，在得房率和房间微尺寸上推敲之际，越秀这款建面约173㎡户型却在探索真正的三面采光，全景客厅。
格局打开的越秀大胆地对当下习以为常的客厅功能模块提出质疑：
研发团队认为电视低频使用是不争的事实，一个可移动落地画框电视就能替代。客厅空间资源宝贵，多一个采光观景面远比呆板的电视墙更有高端居住品相。通过下方模型先看几组指标：客厅三面采光，连续采光长度约19米，南北双阳台，室内公区使用面积约75㎡，因为视野限制较小，空间的视觉放大效果更明显，搞出建面200㎡以上户型客厅的感觉。
因为阳台南北分列设置，景观阳台具备合并进客厅的条件。合并后的使用场景更奢侈，一处约6.8*6.6米的会客交谈区可以为大尺寸沙发围合摆放提供足够空间。
再放张客厅效果图视角分析。客厅三面透亮，无论坐在哪个位置，都能保证始终有景。
户型研发过程中，研发团队在工地内1比1修了一座临时建筑打样，反复比对，寻找图纸与实体的细微差异。事非经过不知难，费时费力又费钱，越秀做研发创新的态度是值得赞扬的。对于主卧区，越秀同样给出了不一样的理解。在面宽和进深的选择上，它认为面宽适宜即可，应该通过增加进深，构造一处lounge空间，让男女主人能够舒服的坐下来，而不是只能坐在床上聊天。越秀给这套理念取了个浪漫的名字：恋人主卧，暂时抛掉妻子、丈夫、妈妈、爸爸角色，回到故事开始的恋人状态。
主卧面宽约5.9米，进深则给到了约5.7米，睡眠区在摆放了1.8米大床以及两个床头柜后还能留出约1.2米进深摆放一组对坐单椅。主卧进深尺度与不少建面200㎡出头户型主卧等同，对比大量相同面积段户型主卧简直就是稳赢了。
笔者一直认为，高端改善市场对面宽的宣传有过度之嫌。160-180㎡面积段不像200㎡以上面积段空间资源充裕，过度追求面宽而压缩进深的现象非常普遍，营销端口往往极力引导客户关注面宽，对进深不足带来的问题讳莫如深。
次卧儿童房，越秀还是继续选择加大进深，从常规的3.3米提到了约4.2米，多了一处阅读学习区。
对进深的坚持，越秀相当于选择了一种前期需要给客户做解释，后期客户才能明白其好的做法，真正站在用户角度做研发，而不是站在营销的角度做研发。除了173平户型，其143平户型也非常能打。现在所有143㎡户型都卷指标和得房率，天悦云萃143平户型在这一点也不输。
约18m南向开间，板式，4房，**率(隐晦但关乎业主利益的）94.95%。与此同时，还有两个设计非常惊喜：1）独立的西厨岛台，一般是160㎡以上才会配置；但是云萃143就有了。
西厨岛台受欢迎，是因为增加了吃喝的仪式感，而能有效拉近家庭成员距离。
2）同样做了恋人主卧。主卧面宽5.1m，是同级最大。除了放下床外，还可以摆一个正经的沙发，形成独属于夫妻的小客厅。
有孩子的客厅，身份是父母；孩子不在的沙发上，彼此身份是夫妻。
当然，143平户型其他指标也非常能打：客厅面宽7.2米；方厅设计；双阳台（景观阳台、生活阳台）；阳光入户。小结这两年，产品主义回归成了房企共识。行情惨淡，但越秀地产的业绩仍在逆势增长。可见，他们对于产品研发的大力投入，获得了非常可观的回报。期待未来越秀地产为市场带来更多惊喜！文章来源：豪宅品审局、观念研究院，本文已获得原作者授权，非常感谢！免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。点击下图，了解详情↓
