原创 UCANMAX 宜凯门 2024-01-17 17:23 发表于河南

有一种现象，即使是反常识的事情，存在久了，也会慢慢的变得“合理”。所以有些问题要多质疑多讨论，就能给我们机会提高改善头脑，找到这些习以为常的不合理。

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最近我在工作中就遇到一个困惑，是关于房地产交易中“增值税”和“土地增值税”的关系问题。

每一种税的设立，都有其底层逻辑，增值税顾名“针对增值收税”。但总觉得二者底层逻辑有点雷同。二者是否真的有“被质疑重复”的问题吗？

举个例子：“假设一个企业花1亿买入一块地，在未进行任何开发建设的情况之下，直接选择以1.5亿的价格售出，按现有税制，需要对增值的5000万，缴纳增值税，之后再针对土地增值部分5000万缴纳土地增值税！？？？？”

这个案例中“增值税”是因土地增值而缴纳的税费，而“土地增值税”同样是因土地增值而缴纳的税费。

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增值税

关于增值税，《税法》一书中对其定义有明确的阐释。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

简单来说，就是在商品或服务的生产、流通过程中，每一环节所产生的增值部分都要缴纳相应的税款。关于其征收相关细则，《中华人民共和国增值税法》中有明确的规定。

举个例子，购买一套房产100万元，后来售卖了150万元，增值了50万元，然后国家对这部分增值额要征收一部分税（以前为5%，现9%），这就是增值税。

税率：1%、3%、5%、6%、9%、13%

土地增值税

关于土地增值税， 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确阐释“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

从计税原理上说，土地增值税是对土地的新增价值征收的一种税。

土地增值税的税率比较特别，实行四级超率累进税率。根据《土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第七条的规定，并结合《暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第十条的规定，整理土地增值税四级超率累进税率表如下：

根据上表，应缴土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

到底“土地增值税”和“增值税”是不是不同，对房企来说有没有重复？说不重复的，论据不过是“征税范围不同”，“计税依据不同”，“税率不同”。这算什么不同，有时就是这些枝枝叶叶的表象差别，掩盖低层本质逻辑的雷同。

03

对于房地产企业来说，土地增值税确实是重复的典型。以房地产行业为例，经营利润需要征三次税才会变成税后利润，分别是增值税、土地增值税和企业所得税，三个税种虽然计算方法不同，但都是对经营成果征税。

换句话说在对同一个蛋糕分配中，切走了三块。从这个角度讲，土地增值税确实有取消的理由，特别是在房价拐点的当下。

事实上，在我们进行房产交易的时候，地上建筑本身是并不具备很高的价值的，我们在进行房产交易时，本质上转让的其实包含国有土地的使用权，而不仅仅是房子本身这一堆砖瓦。

当我们同时缴纳“增值税”和“土地增值税”的时候，显然对于增值部分进行了两次重复缴纳。

04

防止重复，一直是会税学的重要研究课题，也是世界潮流。

不知道是否可以在房地产企业首次销售时，只征收“土地增值税”。在房产进行再次交流转时，只针对房产增值部分再征收“增值税”。

不知这样是否相对来说更加合理？

有人提出观点，仅从经济规律和会税原理上讲，土地增值税可能最终是要面临被废除的命运的。在行业情况和国家降税减负的大的背景之下，大的调整也不无可期，如果真有所调整，可能会给地产市场可能带来前所未有的活力，促进社会主义经济建设。

结束

正如马斯克所说，任何社会的机制在去除冗余不合时宜的政策方面总是不如制定各类政策的效率和动力高。也就是说社会也有一种惰性趋向，一种政策往往到了难以为继的时候才有可能缓慢废除。

李之白、李学恒丨文

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