2025年，时间进入到3月份，房地产局势其实已经越来越清晰！

房地产市场早已发生了翻天覆地的变化，然而，不少人依旧沉浸在过去对房价的固有认知里，丝毫没有察觉到市场的转变。

实际上，一组数据便能清晰地揭示房地产行业正经历着从增量时代向存量房时代的深刻变革。

当下，许多重点城市中，二手房的成交量已然超过了新房。

在2023年，这种变化还并不十分明显，可到了2024年，市场的分化趋势陡然加速。

倘若你还抱着房价会出现暴涨甚至普涨的幻想，依旧沉浸在过去的思维模式中犹豫不决，那么你所拥有的房产价值很可能会在不知不觉中持续缩水。

毕竟，如今房地产价值回归的趋势已经非常清晰，存量时代已然悄然来临。

进入存量时代后，房地产对经济增长的直接推动作用逐渐减弱，社会资金对房地产行业的投入也相应减少。

相关数据显示，全国房地产开发投资增速已经连续两年呈现出负增长的态势。

在这样的大背景下，房企之间以及房地产行业既得利益群体之间的竞争变得愈发激烈。

2024年，我们明显看到新房市场出现了一些新变化，得房率有所提高，容积率下降，而且整体价格也有所降低，呈现出降价增配的情况，这在过去是很难见到的。

存量时代最为突出的特征，无疑是二手房成交量的持续上升。

这是一种必然的发展结果，因为所有售出的新房最终都会转变为二手房，二手房市场的规模也会随之不断扩大。

即便只有一小部分人选择将房子挂牌出售，随着二手房基数的不断增大，挂牌量也会居高不下，市场竞争愈发激烈，二手房的成交量自然也会快速增长。

克而瑞的数据显示，2024年全国30个重点城市二手房成交面积达到了2.3亿平方米，创下了历史新高。

其中，二手房成交份额占比高达59%，也就是说，在这30个重点城市中，二手房成交占比几乎达到了六成，而新房成交占比仅为四成，二手房的成交量远远超过了新房。

与2023年相比，这种趋势更加明显。

就拿长沙楼市来说，2023年一二手房成交量占比为1:0.7，新房成交量明显高于二手房；

但到了2024年，这一比例变为1:2.4，二手房成交量实现了对新房的大幅超越。

杭州的情况也类似，2023年一二手房成交量占比为1:0.8，新房占据优势；2024年则变为1:1.8，二手房成交量后来居上。

此外，南宁、青岛、佛山、深圳、厦门、郑州、东莞、西安等城市，在2024年二手房成交量都显著上升，并且超过了新房。

不仅如此，新房土地供应量的减少以及卖地收入的连年下降，也是房地产进入存量时代的重要标志。

二手房销量的增加，本质上是价值回归的体现，通过降价来换取销量的增长。

虽然新房交付存在一定风险，这在一定程度上也影响了二手房的销量，但这种影响远不如以价换量的作用大。

毕竟，新房交付风险早在2022年就已经显现出来，当时房企债务违约的情况频繁发生，可新房的成交量依然高于二手房。

在2023年，二手房成交量高于新房的城市数量并不多。

直到2024年，二手房销量走高的趋势才变得更加显著，主要原因是2024年二手房挂牌量处于高位，各大城市的二手房纷纷采取以价换量的策略。

根据国家统计局公布的70城房价数据，2024年二手房同比降幅超过10%的城市至少有10个以上，其中还包括一些一线城市。

要知道，这仅仅是官方公布的数据，实际的市场行情可能比这还要严峻。

除了房地产市场预期不太乐观之外，更关键的是在存量时代二手房挂牌量过高，为了促成交易，卖家之间只能相互竞争，不断降低价格。

面对房地产市场已经进入存量时代的现实，我们必须摒弃过去对房价的思维惯性。

对于那些品质不好、房龄较长的房产，应该抓住时机进行套现或者优化。

即便2025年提出了止跌回稳的目标，这类房产的价格也很难保持稳定。

普通购房者不要再幻想通过房产投资实现大幅增值了，全民炒房的时代已经一去不复返了。

作为普通的买房人，在存量时代买房，首先要关注家庭债务情况，不要盲目增加杠杆。

因为未来房地产的流通性很可能不如以前，整体需求也会呈下降趋势。

如果盲目增加杠杆，却没有充分考虑家庭债务，而房子的流通性又变缓，一旦遇到突发情况，房产不降价就很难变现。

而对于那些资金充足、不用担心家庭债务的购房者来说，可以重点关注品质楼盘。

虽然不能确定这类楼盘后期价格是否会上涨，但由于其品质上的优势，后期愿意接手的人相对会多一些，毕竟未来的市场将以改善性需求为主。

不过，无论你是哪种类型的购房者，在2025年买房都需要谨慎行事。