未来楼市怎么走，房价还能涨吗？

这个答案，越来越清晰了。

周末和母上大人闲聊，她前段时间回老家，说现在家里房价很便宜，有些楼龄大一点的房子，3-40万能买个3房了，有电梯有花园，住的也很舒服。

我大概了解了一下，除了个别的次新房和学区房，价格还稳步在7000左右，其他老房子的掉价，很快很猛。

现在老家最低首付1.5成，房贷利率3.25%，买一套40万总价的房子首付才6万，月供1500。

这个价格，和首付一辆车没什么两样，看到这，是不是回老家躺平感觉很容易了，但我却在思考：

小城市的房子，逐渐消费品化了。

未来你们问我的问题不会再是：房价能不能涨？

而是，你所在的城市，房子还能算是金融品吗？

各位，有个很惨烈又很痛的真相我必须告诉大家，未来一大批城市的房子，就是消费品，很难再涨。

而这两年，反而是最后一批人出逃的机会。

因为以后的城市格局，将会卷到极致。

买房，这件事开始没那么难了。

我老家不是鹤岗，只是粤北一个小城市，45分钟到广州南，1个半小时到深圳。

如此发达的交通网络，最大的问题就是助力年轻人大量出逃。

你老家建高铁不是吸引人才，而是加速人才出逃。

所以房价从2015年涨过一轮后，就每年开始跌，一直跌，现在你要想在我老家买一套房子，真不难，唯一你要思考的就是：值不值得。

而且你一定要站在消费品的角度去思考这件事情，因为只有消费品，才有值不值得的问题。

花个20万买个名牌包值得买，花个100万买豪车值得吗？

这个问题也同样适合用于买房子上。

以前你买房，而且是毫不犹豫的买房，因为它兼顾居住和金融属性，你给自己的退路是，自己住了，还能卖，甚至还能赚钱，傻子才不买。

但未来你要彻底把房子当成消费品去思考，因为未来小城市的定位，大概率就是成为大城市的燃料。

未来的城市格局就是：以牺牲小城市金融属性作为代价，来支撑大城市房子的上涨。

我之前就说过这个观点，但很多人的态度是，不是所有人都买得起大城市的，也不是所有人都想去大城市的。

是的，但我说的是一个趋势，是想建议现在的你们：

如果你们还买得起，如果你们还买得了，早做打算。

小城市这几年的生活，也并不如大家想的就可以躺平，我了解到多数朋友的工资都是3-4000，好一点的5-6000左右。

这个工资来供房压力确实不大，但小城市的物价也没有我们想的那么低，蔬菜水果，学费，课外辅导，几乎和大城市相差不大。

你要想轻松养活一家人，不难，但你想每年旅游、给孩子报一些补习班，钱包也有限。

而且，我给大家看一组数据，更真实：

东三省这十年来累计消失6700多所小学，消失数量占总数量的一半，东三省小学生累计减少127.27万，占在校小学生数量的27%。

根据预测，到2035年，全国小学和初中的需求将分别下降至9.28万和4.79万。

人口出生率下降，这已经是明眼人都知道的了，当孩子减少，精英教育就会盛行，而论教育资源，小城市是拼不过大城市的。

不管是应试教育，还是所谓的素质教育，大城市的条件都好太多了。

我不知道你们的家乡是不是，但韶关很多村子的村小只能上到四年级，之后必须到城里上，因为村里根本没多少学生。

我以前说过一个观念，家贫走他乡，如果你家穷，就千万不要留在老家，这样你会更穷。

越是穷，就越是要机会多的地方去，这样你能获得金钱和资源的概率越大。

老家的社会结构早已稳定，钱和权的早已分配好，关键还在不断继承。

1个编制岗位，可能就是上百人竞争，竞争压力一点不输大城市的一个普通岗位。

真正能回家躺平的，不是有Q的就是有钱的，他们已经垄断了小城市的资源。

说句大实话，小城市的资源、行政效率、医疗内部，F败程度比大城市更严峻。

所以普通人尽量不要去小城市，除非你有强大的人脉和背景资源。

而且这一轮的一系列政策，也都提前预告了，接下来的城市格局，不再是均衡发展，而是集中力量办大事。

你会发现近期做了很多事情：

1、大城市的加速收储

2、大城市可以进行大基建，而无法保证回报率的小城市基建项目喊停。

3、鼓励农民市民化

4、不再限制商品限价和土拍限价，上海拍出地王。

4个政策，大家应该能感受到变化了。

我们是想救市，但为什么好像迟迟没有效果，那是因为盘子太大，很难一次性盘活，既然如此，就集中力量去盘活一部分。

城市的选择，看似是个人的选择，但游戏规则的制定，早就设计好了。

未来给到大城市的资源，只会越来越多，而小城市，首要目标不是发展，而是化债。

你想过没有，如果大城市出台一系列抢人的政策，小城市如何招架呢？

所以越来越多的小城市，房子其实就是成为消费品。

既然是消费品，完全可以等你要用才买，只有资产品，是要看入手时机的，也只有资产品，才更重视低买高卖的。

很多人说以后要回老家养老，买房等以后养老用，那完全可以等老了再买，没有人知道未来10年自己会不会改变当初自己的选择。

但只要是消费品的东西，会越往后越便宜，没必要用现在值钱的钱，去买未来不值钱的商品。

所以你有买小城市房子的想法，不是绝对刚需，我都劝你等一等，消费品，真的不用太着急。

但如果你已经拥有小城市的房子，而你自己却不在小城市生活、居住，我劝你赶紧做置换。

你现在还有可以置换的机会，因为大城市的房价跌了，门槛低了，就是低买的好时机了。

其实我们普通人没有太多选择的机会的，趋势如何，就跟着趋势走。

任何一个发达国家，走到现在，都经历过人口负增长、精英化教育、经济高速集中，人口高度聚集的过程，我们也不会例外。

唯一例外的是，我们的城市太多，不能都集中在几个城市，所以才要发展城市群和都市圈，把人就近集中，最后让小城市成为大城市的养分。

这是趋势，也是必然。

所以我一直提醒，这两年是大家做置换的关键一年。

你要搞清楚，你所在的城市，在全国范围内属于什么级别，你所拥有的房子，在未来还有没有机会上涨，如果没有，那你要想清楚还要不要持有。

如果要卖掉，要怎么快速把房子卖掉，又怎么去做进一步的升级和置换。

当很多人的共识是不买房的时候，才是买房的好时机。

这句话多少有点刺耳，但又有点实在。

市场最危险的时候，是所有人都达成共识的时候。

不止是楼市，股票、基金任何投资市场都是如此。

大家都看好的时候，就要大涨，但马上可能就是调控。大家都看衰时，房价要大跌。

共识统一的时候，可能没有输家，但也绝对没有赢家。

市场各派互骂傻x的时候，才是真正有机会赚钱的时候。

回想20年21年的房价，那个时候大家摇号都要去买，疯狂冲入楼市，哪怕是高利率，也在所不惜。

当时所有人的共识是现在不买，下个月还要再涨，结果调控来了，房价应声而跌。

现在当各种信号出台，调控放松，大家反而一致看衰，不敢入手。

人都是有羊群效应的，总觉得大家都这样想，哪怕吃亏，大家都一起吃亏，好像我也不亏。

所以为什么赚到钱的永远是少数人呢？这就是原因。

其实这一轮城市的大结局，早就在2022年就开始透露了。

从2022年我们正式开启了一系列的救市政策，你们要把这一系列的政策连起来看，不管是降首付降利率，还是限价的取消，又或是国家队下场收储，所有政策的目的，其实都指向一个结局：分化。

从2024年我们正式进入了房改2.0时代，保障房体系也从今年逐步建立起来。

大家长在上一个周期通过打压房地产，让房价跌下来，这是给普通刚需一个上车的机会，从未来5年的周期来看，我们的房地产会逐步的新加坡化。

大部分买不起商品房的人，就让他们住进保障房里。

而剩下的商品房呢，必须让他保值增值，因为房子就是中国人财富的蓄水池。

这个蓄水池不能破，也不敢破，如果房价不涨，富人的财富就会流失，现在国家也已经看到了中国财富流失的问题，必须要让钱留在国内，那房价就一定要涨，否则富人就会把钱全部带走。

现在一定要给富人一个合理的资产配置入口，而一二线城市的优质房子，就会是最好的财富蓄水池。

可房价太高，普通人买不起怎么办，所以才加快了收储的速度，让买不起的人也可以通过保障房，实现人人都有房住的时代。

这样的好处是，用低成本的居住方式，安抚了大部分人的情绪，同时也保住了土地财政能继续运转下去，最后是保证房价稳步上涨，财富保住了，钱才不会流失到海外。

所以房地产的终局其实早就在确定了，一二线城市的优质商品房，房价是必涨的，而三四线城市呢，大概率只能在分化下，沦为消费品。

我们不会再有普涨的时代了，大家那些在三四线的房子，留有一套自住就好了，剩下的可以做优化和置换。

而且本质上你们不是在优化房子，而是优化你们的财富结构。

房子的本质是大家的财产，是财富，房子的分化，本质也是财富在进行分化。

还是那句话，还能置换，还有条件置换的，抓住这次机会。

人与人之间是有信息差的，很多人只看到大城市的房价贵，但其实你们真的去大城市去看看走走，房价并没有你们想的那么高不可攀。

你们不要只盯着均价看，哪里的房子都有便宜有贵，关键是你知不知道，因为我们长期也去外面考察，其实有很多有价值的房子，现在房价并不高，但长线上涨的能力很强。