广州楼市最大的死结，终于解开了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

广州核心区的小户型，面积段在60-80㎡的产品，不论是现在还是未来，流通性都会非常好。这些房子解决的是最基本的居住需求。

无论市场怎么变，总有人需要先上车，总有单身中产需要在市区居住和上班，这些小户型不用担心会被市场淘汰。

今天上午，降存量房贷利率在吹了几个月的夏风之后，终于在秋天落地生根了。

其实我在很久之前的文章：，就说了，存量房贷利率一定会降，降也得降，不降也得降。

有粉丝留言给我，说你又预测对了。

我说不是我预测对了，这些事情根本不需要预测，我只是把未来要必然发生的事情提前拿出来说了而已。

因为只有降存量房贷才符合人性。不论谦逊还是傲慢，客观规律就在那里，不以物喜，不以己悲。无非面对南墙，撞还是不撞，疼还是不疼。

头上长包了，疼哭了，就会放下傲慢，重拾谦逊了。

所有的一切，不过是一遍又一遍对已经发生事情的重复罢了。

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其实在美联储降息之后，外汇承压降低之后，大规模的组合政策已经箭在弦上了。于是今天上午9点国新办发布会的发布会，开始了新一轮的政策。

我们总结一下，主要是这么几个方面。

首先是大家一直很关注的降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。

引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

如果按照30年贷款100万来算，每个月大概能省下利息200多块钱，等额本息每个月大概能少280块的月供。

统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%。

其次是降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元，年底前可能还会择机再降准0.25-0.5个百分点。

降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。

最后是创设新的政策工具，支持股票市场发展。

将创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，将大幅提升资金获取能力和股票增持能力。

创设专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购、增持股票。

有读者和我说，他300来万的按揭贷款，这么降下来，每个月也就省1000块钱的月供都不到，感觉没什么实质性的作用。

我觉得这个事情不是这么看，存量房贷利率统一降，是可以拉动有房群体消费的。

对一个家庭来讲，每个月省个千把块钱，一年省上万块钱，不是一笔小数字了。考虑到国内40万亿存量房贷的规模，还是能释放出很大购买力的。

当然，这个不是重点，重点是解决流动性陷阱的问题，有很大的作用。

因为只要存在新旧息差，那么在经济迷时期，市场上没有更好的回报率，那么偿还高利率房贷就是大部人的首选。就会形成利率流动性陷阱，导致降息边际效用大打折扣!

即使借新也是为了还旧，或者大量抛售解决债务问题。那么即使一路降息也不能解决这个死结。

降低存量房贷利率，把这个死结彻底解开了。

02

现在广州房贷利率LPR扣除减去的基点后，换算过来大约就是7折利率的水平。而统一存量房贷利率到7折利率，在中国商品房历史上来看，过去只出现过一次，就是2008年的时候。

后来发生了什么，相信不言而喻。

对于这次的政策，唯一的遗憾就是只降了0.5个百分点，依然留了一个尾巴。

比较合适的应该是不论未来贷款利率怎么调，存量房贷都直接跟随最新的贷款利率。直接解决利率变化的后顾之忧。

都到这个份上了，依然还是一种添油战术的延伸，扭扭捏捏。

大家可以想象一下给油灯添油，一次不够，再加点，再加点还不够，那就继续加，加到油灯足够亮为止。

但是添油战术要掌握好战机，不能一条道添到黑。一鼓作气，再而衰，三而竭的道理大家都懂。

当然了，这也是因为考虑到保护银行息差的问题，接下来存款利率和mlf也会同步下降，目前同步就是降低准备金率50-100bps降7天七天期逆回购利率 20bps以刺激银行放贷款。

今天释放市场上流动性的组合政策，是新一轮救市刺激政策的开始。

我们回顾广州这一年多以来的救市政策。

起点是去年8月31号开始的认房不认贷。接下来在去年9月20号，广州出了增值税5改2，放开了几个核心区以外行政区的限购。

之后在11月，广州出台了容积率新规，之后市场上出现大批得房率超过100%的新房产品。

然后是今年的1月27号，这次的刺激政策几乎全面放开了限购，留了一条主城区120㎡以下依然限购的遮羞布。

还出现了挂牌或租赁可以减免名下房产的认定数的政策。只要在广州有购房名额，就可以不再有任何购房数量上的限制。

接下来就是5月28号，首付15%，取消贷款利率下限，买房社保要求从2年降到6个月，取消限售等等。

这也是力度最大的一轮政策，因为这波政策突破了原本的一些政策框架。特别是首付比例从30%降到了15%。

我们从8月31号算起，这一年多的时间里，广州大大小小的救市政策看起来有七八轮，但真正大规模的刺激政策，则是有三轮。

分别是去年的9月20号，今年的1月27号，今年的5月28号。大概4个月左右出一轮新的政策。这三轮政策的力度和尺度也是一轮更胜一轮。

现在，四个月的期限已到，新政的齿轮又开始转动起来了。金融端已经率先发枪，剩下的解限购，减免税费大概率也在路上了。

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（2024.9.25 橙子 yxjcena）